长宁区天山路688号（古北路与天山路交界）

开发主体

铁狮门＋新长宁集团（长宁区属国资）＋日本三菱地所

项目总投资

约80亿元

总占地使用面积

约3.5万平方米

总建筑使用面积

约24.6万平方米

办公使用面积

约16万平方米（T1、T2、T3、T5、T6栋）

商业配套

近3万平方米

楼栋构成

5栋甲级办公楼

交付时间

2025年11月起陆续交付

本次交易标的

4号楼（1—2层2套＋3—8层6套）

交易建筑使用面积

约21184.43平方米

交易金额

约13亿元（市场口径，以产权登记为准）

成交单价

网签6.3万至6.68万元/平方米

轨道交通

2号线、15号线娄山关路站上盖

快速路网

延安西路高架、中环线

企业自用购置正在改变上海大宗交易的买家结构。仲量联行数据显示，2026年上半年上海大宗物业投资成交约51宗、金额约270亿元，其中自用型需求占比由18%升至43%；戴德梁行口径为上半年35宗、233亿元、同比增长47%，自用买家约115亿元、同比增长34%。世邦魏理仕三季度数据显示，上海物业投资市场当季成交29笔、总额约135.6亿元，同比增长13.5%。在有效出租价格降至156.5元/平方米/月的当下，一次性锁定资产与逐年议价的出租成本之间，企业的账已经在重新算。

分化同样发生在资产端。世邦魏理仕三季度数据显示，全市办公楼新增供应约25.7万平方米，年初至今累计新增供应接近100万平方米，空置率24.4%；园区市场空置率27.2%、净吸纳量约13.2万平方米。核心商务区的新增高品质载体仍有稳定承接力，外围板块的存量楼宇则面临更大的空置压力。这也解释了企业买家的选择偏好：能整栋取得独立产证的资产，既能自用，也保留了出租与抵押融资的空间。

从土地与规划层面看，长宁天山路至古北路一带是虹桥经济技术开发区的传统办公走廊，晶耀虹桥地块为长宁区重点工程，由区属国资与外资、港资联合开发，2025年11月起陆续交付河南科创中心，正处在从开发建设转向招商运营的阶段。上海近年持续推动商务楼宇更新提升，叠加虹桥国际中央商务区的总部经济集聚定位，长宁沿天山路、延安西路一线的办公供给结构正在更新。轨交之外，项目经延安西路高架、中环线可快速衔接虹桥枢纽与中心城区，商务往来的时间成本可控。

对需要长期自用的企业来说，晶耀虹桥这类"国资与外资联合开发、可整栋交易、轨交上盖"的载体，值得列入购置比选清单；对以出租为主的中小企业，天山路至古北路一带的甲级与次新办公供给同样充足，租期与免租条件仍有谈判空间。选址的最终判断，仍应回到企业自身的持有周期与现金流安排上。

文章创作来源：市场消息及上海市住房和城乡建设管理委员会官网网签信息（2026年10月）；观点网《世邦魏理仕：三季度上海办公楼净吸纳量20.7万平方米 环比增23%》（2026年10月10日）；戴德梁行、仲量联行2026年上半年上海大宗物业投资市场数据；《上海市城市更新和住房发展"十五五"规划》。文中信息请以权威来源为准。

风险提示：本文所涉商业地产信息来自公开渠道，仅供参考；办公楼出租及购置交易请通过正规渠道详询专业人士。

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