主要入驻

百事、葛兰素史克、泰国国家旅游局、日立汽车、京瓷、帝斯曼等

这栋楼的设计逻辑是"整层给一家公司"。核心筒在中间，四周无柱，整层2,103㎡可以做二分割或四分割，每块能设独立主入口和独立前台。所以现在市面上流通的小使用面积单元，都是从大平层里切出来的二次产品。

02　交通区位

三轨交汇，客户从机场一趟地铁到楼下

人民广场是1、2、8号线三条线交汇的站点，也是上海最早的三线换乘枢纽之一。都市总部大楼距站口步行约300米，从西藏中路广东路口过去，五分钟以内。招商资料上常写"步行100米"，那是从最近的出口量到楼门口的直线距离，实际走一遍是300米左右——这个差别不影响判断，人民广场这个地点，交通从来不是问题。

2号线的价值比1号线和8号线更直接。它一头连虹桥机场和虹桥火车站，一头连浦东机场和陆家嘴商务区，中间穿过静安寺、南京西路、人民广场、南京东路。客户从外地飞过来，一趟地铁直接到楼下，中间不用换乘，也不用打车挤延安高架。1号线通上海火车站和徐汇区徐家汇，8号线往北到杨浦、往南到闵行，三条线把上海主要的人才居住区都覆盖了。

附近配套的密度是上海数一数二的。人民公园在西侧，来福士广场、世茂国际广场、第一百货、南京路步行街都在步行范围。银行网点的密度更明显：建设银行、招商银行、工商银行、中国银行、星展银行、盛京银行、江苏银行、上海银行，基本都在三百米以内。对需要频繁跑银行、见客户、办涉外业务的贸易和咨询公司，这个配套的实际价值往往比出租价格折扣更直接。

自驾也顺。车库入口在云南中路，出来就是西藏中路，往北接南北高架，往南接延安高架和延安东路隧道，去虹桥、浦东两个方向都不用绕。还有一点要注意：地上只有1个车位，实际停车全部走地下，167个车位里有一部分是机械车位，限高和限重，SUV、商务车要提前确认。

03　出租价格与房源

同一栋楼，两套价格体系

都市总部大楼现在的出租市场，有一件必须先说清楚的事：这栋楼目前没有大业主直接对外出租的房源，市面上能租到的，全部来自办公室运营商。

大业主的报价口径在7到8元以上，但眼下没有直接放出来的空置单元。办公室运营商拿整层或大使用面积房源，做二次分割、精装、配家具，再按小使用面积转租，报价落在4.3到5.9元。差价两到三块，不是因为楼不一样，是因为产品不一样。

对比项

大业主直租

办公室运营商转租

报价

7—8元以上

4.3—5.9元

当前供给

暂无直租房源

13个在租单元，10天内有更新

交房标准

架空地板，白墙，有吊顶（架空地板、吊顶、白墙）

精装带家具，拎包入驻

使用面积形态

整层或半层，可自行改造

126—680㎡，二次分割

签约主体

业主

运营方，不是业主

装修归属

自己投入，可折旧

运营方资产，到期带不走

进场周期

需装修，2—4个月

现房，2—4周

这张对照表是这篇最该记住的部分。同样在西藏中路168号、同样一部电梯上楼，你签的可能是两份性质完全不同的合同。出问题时找谁、装修算谁的、到期能不能续，全在这张表里。

当前在租房源明细

使用面积

报价

楼层

交付与格局

126.93㎡

4.5元

低层

精装带家具，朝南

135.02㎡

4.5元

低层

精装带家具，朝南

160㎡

4.3元

中层

精装

178㎡

5.9元

中层

精装

182.30㎡

4.5元

低层

3隔断+14工位+LOGO墙

182㎡

4.9元

中层

精装

209.63㎡

4.5元

低层

3隔断+16工位

209㎡

5.8元

中层

精装

253.60㎡

5.2元

低层

前台+4隔断+18工位

256㎡

5.9元

中层

精装

266.79㎡

5.0元

低层

4隔断+18工位+前台

267㎡

4.8元

中层

精装

680㎡

5.9元

高层

架空地板，白墙，有吊顶，需自行装修

报价为当前市场在租口径，房源多在10天内有更新。同一使用面积出现两个报价，通常对应不同运营方持有的不同单元，装修标准与租期条件各异，不代表房源品质差异。

这十三个在租单元里，精装带家具的占绝大多数，只有680㎡那套是架空地板，白墙，有吊顶。这个结构本身就说明办公室运营商的产品逻辑——把毛坯变成能直接坐进去的办公室，赚的是装修和时间的钱。对租户来说，这笔钱值不值，取决于你原本要花多少在装修上、以及等不等得起两三个月。

举个具体的例子。126.93㎡按4.5元算，月出租价格17,100元，加物业费4,443元，月固定成本21,543元。自己装修按每平方米1,500元计，一次性投入约19万，摊到三年租期每月5,300元，还要再加两个月的空置期。办公室运营商的报价里已经含了这笔，所以4.5元和7元之间，不全是溢价。

签约之前

六件事，问清了再落笔

一　合同跟谁签　出租方是业主，还是持有转租权的运营方。章不一样，出问题时找的人也不一样。

二　租期与续租　办公室运营商房源常见两到三年，到期续租价格重新谈，谈不拢就要搬。

三　装修和家具归谁　到期时哪些能拆、哪些要恢复原状、押金怎么退，写进附件而不是口头约定。

四　物业费是否含在报价里　楼宇标准是35元/㎡·月，含工作时段空调。报价含与不含，月成本差两成。

五　空调超时谁承担　楼宇统一时段运行，超时加开按0.2元/㎡·小时、最低300元/小时计。运营方是否打包，差别很大。

六　押付条件　两押三付和三押一付，同样的月租，现金流占用能差一倍。

04　优劣势对照

好在哪，要注意什么

优势

人民广场1/2/8号线三轨交汇，2号线直通虹桥、浦东两大机场，客户来访不用换乘

标准层2,103㎡无柱大平面，核心筒居中，可二分割四分割，每块能设独立主入口

2014年拿到LEED-EB:O&M金级认证，是既有建筑运营认证，机电维护和能耗有第三方标准

12米挑高大堂配花岗岩外墙，接待客户、做品牌形象直接够用，不用再花钱装门面

百事、葛兰素史克、泰国国家旅游局、日立汽车、京瓷同在一栋楼，商务圈层是现成的

当前精装房源供给充足，126—680㎡多档可选，现房两到四周能进场

物业费35元已含工作时段空调，在人民广场甲级楼里属于中低一档，这笔账容易漏算

需要注意

目前没有大业主直租房源，市面流通的全部是办公室运营商房源，租约主体不是业主

净高2.7米、层高4.2米，在人民广场甲级楼里偏低，做吊顶和架空地板后体感更紧

办公室运营商房源租期多为两到三年，到期续租价格重谈，装修投入不形成资产

空调工作日18:30关、周六13:30关，周日和节假日不供，超时加开最低300元/小时

二次分割的单元可能偏离原始柱网，走道和采光跟图纸有差异，必须现场看

在租最小126.93㎡，没有百平以下的小单元，10人以下团队会浪费使用面积

2006年竣工，机电管线已运行20年，重机电或有实验室需求的要逐项验

05　适合哪些企业

先分清要的是"快"还是"稳"

更匹配

两个月内要进场、不想自己装修的团队：精装带家具，签约到入驻两到四周，装修预算可以直接折进出租价格

需要在人民广场有正式商务地址、常接待客户的：律所、咨询、会计师事务所、品牌办事处，大堂和邻居名单本身就是信用背书

团队10到24人、对应130到270㎡的公司：这个使用面积段在租最密集中信泰富广场，3到4个隔断加16到18个工位，格局是现成的

租期两到三年、可以接受转租结构的项目公司：区域办事处、项目制团队、过渡性办公，对租约主体不敏感

工作时间规律、加班少的贸易、金融、实业公司：18:30关空调对这类团队几乎没有影响

需要重点考虑

计划五年以上长期自用、要做深度改造的：这类需求更适合等大业主直租房源，或者去看整层可谈的楼

要求合同直接与业主签署的：国企、上市公司、外资总部的合规流程常卡在这一点，签约前先确认对方能否接受

经常加班到19:30以后的研发、设计、电商团队：超时加开另付费，团队作息和楼宇时段对不上会很别扭

10人以下、只需要100㎡以内的初创团队：最小单元126.93㎡，月固定成本2.1万起，使用面积用不满

需要3米以上净高、大开间创意空间的公司：2.7米净高做不了高空间，展厅、影棚类需求不合适

06　总结

地点没有问题，价格要看清是哪一个

都市总部大楼在人民广场的地点没有争议：三轨交汇、内环以里、靠近人民公园和南京路。它的问题也不在地点，在产品形态——2006年为大客户设计的总部型甲级楼，无柱大平层，净高2.7米，空调按统一时段运行。

这个形态决定了它今天的出租结构：大业主手上的整层不轻易放，办公室运营商把大使用面积切碎了做精装，市面上流通的就全是4.3到5.9元的带家具单元。对租户来说，这既是机会也是选择——进场快、投入低、使用面积可选，代价是租约不在业主手里，租期偏短，装修不形成资产。

所以真正要回答的问题不是"这栋楼多少钱"，而是"你要租的是哪一种"。要快、要省装修、租期两三年，现在的供给很合适；要稳、要长、要把装修当资产，那就得等大业主的口子，或者把同样的需求放到别的楼去比。

便宜的那两三块钱，

买的是灵活，不是产权。

看房备忘

看房前先记住六句话

01现在能租到的都是办公室运营商房源，大业主没有直租，合同上盖谁的章要先看清。

024.3到5.8元和7到8元不是同一件商品，一个是精装转租，一个是整层直租，别混着比。

0335元物业费是否已含在报价里，问清楚——月成本能差出两成。

04租期常见两到三年，到期续租价格重谈，装修投入带不走，写进合同再签。

05净高2.7米、空调18:30关，超时加开最低300元/小时——先算清团队几点下班。

06二次分割的单元要现场看柱网和采光，图纸上的方正不等于实际方正。

写在最后

这栋楼我陪客户看过很多次

人民广场这个地点，这栋楼我陪客户看过很多次。第一次进去，印象最深的是那个12米挑高的大堂——花岗岩墙面，门童站在旋转门边上，进来的人会自动放低声音。这种空间对做律所、做咨询的公司是有用的，客户一进门，先把话信了三分。西藏中路这个地段的门面价值，不是靠装修能堆出来的。

但带客户上来之前，我一般会先说一句话：这里现在只有办公室运营商的房子。这不是坏事，只是要清楚自己在租什么。办公室运营商的产品做得不差——隔断、工位、家具、茶水间都配好了，落地就能开会，省掉两三个月装修期，这笔时间成本对很多公司比出租价格更贵。真正要盯住的是另外三件事：合同跟谁签、到期怎么续、装修算谁的。

我见过谈得很顺的，也见过租期到了被涨价逼着搬的。差别不在价格谈得多低，在于签字那天有没有把这三句话问出口。同一栋楼、同一个价格，两份合同的含金量可以差很远。选楼这件事，先想清楚自己租的是空间，还是租期。

【数据说明】项目参数——竣工时间、大业主、建筑设计、物业管理、楼层、办公使用面积、标准层使用面积、层高与净高、实用率、电梯、车位、大堂层高、LEED认证——依据项目官方资料、LEED认证文件及楼宇运营资料整理；物业管理费35元/㎡·月、空调运行时段与加时费率、车位费分档为业主方口径。

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