丽丰天际中心 · SKYLINE TOWER

丽丰天际中心：火车站边的甲级

一层两千一百五十平，大堂挑高十五米，玻璃幕墙绕一圈

苏河湾西片区 · 天目西路 99 号 · 总建面逾 10 万平方米 · 1/3/4 号线上海火车站站 · 2022 年竣工

宗介｜每日甲级办公楼深度介绍

天目西路 99 号，紧挨着上海火车站。丽丰天际中心在这，丽丰控股开发，2022 年竣工，高 180 米，38 层。丽丰控股是香港丽新集团的成员，港交所上市代号 01125，淮海路的香港广场也是它在上海的物业。

楼的参数是照超甲配的，LEED 金级和绿建二星两张证书都拿到了。这个配置放到南京西路，也是一栋说得出口的楼。楼这一头，挑不出毛病。

楼是甲级，地段还没被认。租约一签三年五年，楼不会变，认，是会来的——这栋楼的账，要算在会变的那一半上。

01 · THE MENTALITY

地段是张名片

在上海，选办公室先选的是地段。它不是一个点，是商圈的名片——客户约在哪吃饭，面试的人愿不愿意通勤，同行听到地址怎么接话。它先入为主，楼的参数排在其后。换办公室报出新地址，客户的第一反应，就是地段给的。

这一带的名字，人们叫了几十年新客站。到站、接人、赶车，来去匆匆。楼下的上海站是铁路枢纽，始发高铁直通多个省会城市，1、3、4 号线在站下换乘，12、13 号线的汉中路站也不远，招商口径给的步行时间是五到十分钟。交通这笔账没有人会说差，三条线始发，高铁在楼下，1 号线往南两站是人民广场。去哪都方便。这话在这栋楼上是字面意思。出差的、通勤的，各算各的账，这一条上都不吃亏。

同一个画面里的两种地段。站台棚贴在楼下，陆家嘴商务区在视野尽头

图里看得明白，站台棚就贴在楼下，铁轨一路铺向远处，陆家嘴商务区三件套在视野尽头。交通枢纽的标签，市场贴了几十年；商务区的标签，还没贴上来。交通的方便是功能，地段的名气是身份，两笔账不能互相抵。企业挑办公室，先看的就是商圈。楼再新，这张名片上的字要慢慢换。

提一句地点，免得混淆。苏河湾的楼我们已经写过一处，在苏州河边核心区那头。这栋楼在西片区，天目西路上，两地隔着几条街，名片不是一张，客户约在哪、招的人从哪来，各是各的账。

02 · THE BUILDING

十二米的柱距

楼高 180 米，38 层，总建筑使用面积逾 10 万平方米，办公占了近 6.5 万平方米。这几个数是静安区政府官网的稿子给的。这块地原先是一批陈旧的办公楼，丽丰控股 2016 年起拆除重建，五年多做完土建和外立面幕墙，2022 年竣工。

招商资料上，标准层一层约 2,150 平方米。整层拿下来，核心筒居中，四面办公面环着它排开，平面方正，柱子贴着外墙走，四面都是窗，楼面深处没有又暗又远的内区——这是老楼改不出来的底子。恒隆广场一座的标准层在 1,780 平上下，这里一层能多出三百多平。

标准层平面。核心筒居中，电梯排成一列，柱子贴着外墙

大堂挑高约 15 米。走进去比数字直接。白色石材的墙一路铺到顶，金色的门框和灯槽嵌在墙面里，闸机排在大堂后半段。人站在门口往里看，头顶是空的，蓝沙发和绿植沿墙摆开。客户进门抬头先看见这片空高，对一栋楼的第一印象，是从这里开始的。

大堂。白色石材铺到顶，金框嵌在墙里，闸机排在大堂深处

进门这道关是智能闸机，访客先登记，员工刷卡通行，闸机上标着 SiPass 的字样。访客来了，前台登记完直接放行，不用填一沓单子。办公楼里管这套东西的行话叫智慧楼宇，落到使用上，就是进门快慢的区别。

入口的智能闸机。访客登记，员工刷卡

客梯 12 部加货梯 2 部，通力的，招商清单上是这么写的。电梯厅里木纹石配香槟金的门套，绿植摆在厅口。净高 3 米，架空地板铺好了，金属支钉一颗一颗看得清楚，线都走地板下面，租户进来接电接网，地面不用再动。地下车位约 575 个，招商清单里的数，开车通勤的团队也接得住。

电梯厅。木纹石的墙，香槟金的门套，厅口一棵大绿植

标准层交付的样子。架空地板，落地玻璃，柱子贴窗站着

柱距约 12 米，官方口径。宽到这个份上，开间随便留，会议室想放多大放多大，隔断怎么打都接得住。四周是巨幅落地玻璃窗，官方的写法是“360 度无遮挡城市景观视野”。站在高区往东南看，陆家嘴商务区的高楼群在视野尽头。

LEED 金级和绿建二星双重认证，已经拿到。做 ESG 报告的公司，这两张能直接写进材料；招标时被点名要绿色认证的，也不用临时补。空调用变风量系统，带空气过滤，项目资料里是这么写的。

03 · THE GAP

名气跟在楼后面

楼和地段，眼下是两个速度。这栋楼起租的节奏，没有跟上楼的品质——参数是新的，证书是齐的未来资产大厦，大堂电梯都是现成的，楼这一头一样不缺。慢的那一拍，落在了地段上：名片没换过来，头一批敢搬的企业就少，出租的周期自然拉得长。商圈的名声，要一栋楼一栋楼地攒，急不来。

香港交易所的年度报告里，丽丰控股写得直接，上海的办公室市场面临挑战，“办公场地供应过剩及竞争激烈”，集团一直在物色新租户，同时与现有租户维系长期关系。同一份文件里也提到天际中心的出租价格收入，原话是“稳步上升”。

区政府官网讲西片区的招商，用的是“以通达性好、性价比高的办公成本”这句话，WPP、花王这些名字就列在后面。成本优势摆在了招商的说法里，反过来看，名气的账本在更新，只是比楼慢。

我跑这一片，能感觉到变化。前几年客户听到天目西路，第一反应是新客站，转头就走。这两年开始有人问，那边有没有新楼，参数怎么样。问的人还不多，但已经在问了。

楼下的立牌。牌子立起来了，名字还在往外传

04 · THE UPSIDE

现在能挑的这一段

换到租户这头看，慢的那一拍是件实惠的事。楼还在出租周期里，中区高区都有房源在挂，整层、半层、切开的格，几个使用面积段都能对出方案。挑成熟楼常遇到看中哪层哪层没了。在这栋楼上，这件事暂时轮不到。

楼里已经有装好的房源，我去看过，照片当场拍的。地毯、吊顶、灯具都是现成的，沿窗留了一排高桌，往里隔出一间带大屏的会议室。那排高桌正对着城市楼群，坐下来开会，视线散得开。这类房源签完约，添几件家具就能进人。

楼里已经装好的房源。地毯吊顶都是现成的，会议室带大屏

装好的会议室。吸音墙板，长桌大屏，坐下就能开会

配套跟得上。招商方公布的商业使用面积约 8,600 平方米，餐饮零售在楼下几层，早饭、午饭、下午的咖啡，不出楼都解决得了。楼内一家叫九间的餐厅，金色的玻璃砖墙砌了一整面，中午请客户吃饭，不用往外跑。

楼内的九间餐厅。金色玻璃砖砌了一整面墙

带看走一圈下来，动线是顺的——大堂登记进闸机，电梯直达，标交层和装好的房源各看一层。哪几层还整着，哪几层切了格，哪几格的窗朝铁路、哪几格朝楼群，我手上有一份逐层的记录。来问的客户按人数和使用面积直接对号，省得白跑。

楼新，能挑的多，成本比核心区低——这三样凑在一起，对精打细算的公司是一段窗口期。楼看得见摸得着，品质当场就能核；地段的名气，交给时间。窗口不会一直开着，楼里陆续进人，能挑的格就跟着少，进场的时间点，比挑楼层更要紧。

05 · THE FIT

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