上海利园 · LEE GARDENS

上海利园：35 亿接下的空楼

二十四层的塔楼原地改造，裙房改成半开放街区，石库门的拱门做进了天花

苏河湾 · 新闸路 668 号 · 总建面约 8.65 万平方米 · 13 号线自然博物馆站 · LEED 金级

宗介｜每日甲级办公楼深度介绍

新闸路 668 号。地铁 13 号线自然博物馆站出来，往北走两百米，先看见裙房外墙上那行不锈钢字——LEE GARDENS 上海利园。

这栋楼 2015 年 8 月竣工，24 层，总建面 8.65 万平方米。建好之后一直没启用，就那么放着，放了六年。

2021 年 9 月，香港希慎兴业把它买下来，35 亿元人民币——楼里一个租户都没有。今天挂在楼门口的那个名字，就是从那笔交易之后才有的。

一栋六年没用过的楼，成交价 35 亿。这笔钱是照往后三十年付的。

01 · THE HANDOVER

长实手里的十六年

这块地的来路有点绕。2005 年，长江实业从静安“东八块”旁边把西斯文里地块拿下来，一放多年。2013 年 3 月动工兴业太古汇香港兴业中心，2015 年 8 月竣工——这两个日期原先刻在工地的施工铭牌上，后来被记者抄了下来。

楼里怎么分？地下三层车库，办公楼 5 万平方米，商业 1.8 万平方米。这几个数字出自希慎收购时那份港交所公告，一项一项列在表里。

奇怪的地方在这儿。楼是新的，一次没用过。2021 年 9 月 17 日那份公告写物业的现状，用的是“目前处于空置状态”六个字。

塔楼和新闸路。玻璃幕墙分格很密，裙房贴着街边

地点在这条街的北侧。往南一公里是南京西路，往北过两条马路是苏州河，东边挨着东斯文里那一片老弄堂。新闸路这条街不宽，两边是开了很多年的小店，走起来像公寓区，抬头才看见塔楼。

没人用的那些年，账可以慢慢算。手里不缺钱，租不租得掉不着急，一年一年放下去，楼不会坏，玻璃也不会旧。六年就这么过去了。

后来长实决定卖，希慎出价 35 亿接手。楼里一层都没租出去过，价却照着租满的楼谈。

买家算的是另一本账。楼是现成的，24 层，5 万平方米甲级办公，不用等两年建设期就能带客户看房。希慎在收购那会儿还提了一句附近——这一带现在和以后能开发出来的使用面积，超过 60 万平方米。一栋楼的价钱，有时候是按它周围还能长出来什么定的。

02 · THE LANDLORD

铜锣湾来的名字

买主希慎兴业，港交所代号 00014，一九二〇年代就在铜锣湾了。它官网写自己的出身，用词很直白——利园是长在利家一百年前买下的一座山上的。

那座山叫利园山。今天去铜锣湾，山早铲平了，名字留了下来：利园一期到六期，加上希慎广场、礼顿中心这些，一共九栋主要建筑，挤在香港最贵的商业区里，收租收了近一百年。

希慎的营运总裁在收购时讲过，在香港经营和打理利园，快一百年了。这句话摆在收购公告里，意思很清楚——他们买上海这栋楼，是把自己的招牌一块儿带了过来。

带过来的方式很直接。香港那座山上的名字，这栋楼照用。楼下石材墙上刻着 LEE GARDENS 上海利园，两侧是木格栅，前面一丛矮灌木。名字挂上去，这栋楼在上海的地点就定了一半。

楼下那面墙。名字嵌在石面上，前面一丛矮灌木

希慎在项目介绍里写，新闸路这一带跟香港利园区“有相似的氛围”：一边是玻璃幕墙的新楼，一边是留着老弄堂的街区，两种东西挨在一块儿长。

这家港资在上海不是第一次出手。那份公告开头还提了一句旧账，此前参与过港汇恒隆广场的投资。那是徐汇区徐家汇的老牌项目，这一次换到静安，买的是整栋楼的全部股权。

敢出这个价，是因为这块地接得住他们自己的招牌。香港利园做了快一百年，内地第一个全资项目落在哪儿，要看三样：地点、楼况、附近能不能连成片一起做。新闸路这一条街，三样都过了。

03 · THE TOWER

二十四层，五万平方米办公

办公楼 5 万平方米，摊在 24 层里。标准层两千二百多平方米，中间是电梯核心筒，办公面贴着四面外墙排一圈。

公告里写这 5 万平方米是 ready-to-rent，随时能带看、随时能签。买一栋楼最怕等，这一栋不用等。

平面方正的好处，装修的时候才看得出来。柱子靠边走，中间没有挡的，隔断怎么划都接得住。前台放哪儿、会议室切几间、开放区留多少工位，拿图纸随便挪。

外立面是竖向线条，窗格切得细，远看像一层一层叠上去的。裙房比塔楼矮一大截，沿街走一层，尺度收到人这边；塔楼和裙房之间不绕弯子，两个体量直接错开，谁也不装成谁。

标准层平面。九个单元，右下角标着总使用面积

交付是架空地板加吊顶，线走地板下面。进来接电接网，地面不用重新开槽，搬家具那天就能坐人。

绿色认证这块，2025 年 1 月拿到了 LEED 金级，评的是壳体和核心筒。做 ESG 披露的公司、投标要出绿色证明的，这张证书可以直接放进材料里。认证盯的是幕墙、空调、照明这些业主负责的部分，租户进来不必自己再做一遍绿色改造。

车库在地下三层，公告里写着约 320 个车位。这一带是老城区，地面停车向来紧张，楼下有库，开车上班的人心里有底。

04 · THE ARRIVAL

进门这三四十米

东侧主入口做得讲究。棕红色的拱顶压在上方，地面是灰白色石材，一层一层往里退。门口那块发光标识，晚上亮起来是暖白的。

东侧主入口。拱顶压在上方，标识立在门里

大堂挑高，木格栅的天花从门口一路排进去，柱子上包着金属板，石材地面铺到闸机前。厅里摆着花，前台在一侧。

大堂。木格栅一路排进去，柱子包着金属板

电梯厅换了一套颜色。金属格栅做墙面，尽头一面绿的背景墙，闸机排在厅口。电梯分低中高三个区跑，上下班高峰各走各的门。

电梯厅。金属格栅配一面绿墙，闸机在厅口

带客户来第一次，走的都是同一条线。门口下车，穿过大堂，刷卡进闸机，上电梯。这段路三四十米，一栋楼的分量就在这三四十米里交代完了。

05 · THE STREET

楼下这条街

商业 1.8 万平方米，地上三层，地下两层。2025 年 3 月开街，比办公楼晚了两年多——办公 2022 年第三季度就交付了，商业这边一直改到能用为止。

半开放的街区。玻璃顶下摆着外摆桌椅，两边是餐饮

动线是十字形的，从中庭往四个方向散。顶上是玻璃，中间露天的空地摆了桌椅和绿植，吃饭的人坐在室外，太阳好的时候一位难求。改造时做了些上海旧元素，天花的灯罩照石库门拱门的样子做，玻璃砖拼成灯箱，细节上跟隔壁东斯文里的老弄堂算一种呼应。三楼还有个屋顶花园，竹子隔出几块地方，铺着木地板，摆着户外家具，中午想躲开人，上去坐一会儿。

刚进街区那一段，头顶是一层压一层的木色格栅，光被切成一条条落在地上。再进去才是玻璃顶，两边店面挨着排，咖啡和简餐的招牌露在外摆区上方。

街区的入口。木色格栅在上方交叉排开，底下是店面的玻璃

业态以餐饮为主，早上咖啡，中午简餐，晚上有酒。对楼上的公司来说，客户接待不用出楼，加班到十点也有地方吃饭。

06 · THE UPSIDE

现在能挑的这一段

办公 2022 年第三季度交付，到今天四年，租约陆续在签。楼里现在有中宏保险、国泰君安、OTB 这几家。2026 年 2 月，做创新药的艾科联生物把总部搬了进来。

在租的使用面积段拉得开。小的几百平方米，整层两千二百多平方米，中间还能再切。中区高区都有房源在挂，朝向和楼层不一样，能配的方案也不一样。

带看的时候，中间和上面各看一层最省事。中区看效率和配套，电梯下来就是街区，吃个饭五分钟回来；再往上走，看的是视野和安静，窗外没有近处的高楼挡着，开会的间隙抬头能松一口气。同一栋楼，上下相差十几层，客户的感觉能差出一档，不少人就在这一步定了。

夜里的入口。标识亮着，拱门下透光

业主是希慎自己持有、自己管。谈条件的时候对面是谁很明确，楼里的规矩几年之内不会换一套。

挑这一段的另一个原因，是这栋楼刚改造完没几年。设备、大堂、商业都是新的，签下来的租约年头还长，不用一边办公一边等大楼翻新。

楼下的街口。石墙上刻着名字，旁边的店面已经开出来了

07 · INSIDE

里面装成什么样

电梯停在那一层，门一开先看到的是前台这一块。一张米色的台子横着摆，背后一整排铁艺格栅架，木盒子嵌在格子里，摆书，也放几只摆件。客户第一次来，先记住的就是这块地方。

楼里装好的房源。电梯出来第一眼，边上摆着绿植和扶手椅

往里是办公区。柜子贴着墙，工位成排往外铺开，中间留的走道宽，需要的时候边上还能加一排。天花是矿棉板配方形平板灯，地面铺方块地毯，靠窗那一条换成木地板。

办公区靠墙这一侧。白色矮柜，柜面摆着书和纸巾盒

大平层那头。一排排桌子铺开，左边靠窗

会议室按需要切。四个人的摆圆桌，人多的一间摆长桌，一头还能加两把椅子，墙上挂着屏，玻璃隔断外面就是办公区。

小的那一间。圆桌四把椅，窗外是老屋顶

大的那一间。八把黑色网椅，窗是整面的

同一间，从桌子另一头看。左边是一整排窗

靠窗留着一块休息的地方。一张小桌两把椅子，或者一个转角吧台加两张高脚凳。窗台压得低，坐下去视线正好平着出去。中午不想在工位上吃，端杯咖啡过来坐一会儿。

窗边的小桌。一把扶手椅，窗台压在膝盖以下

窗边的转角台。浅木色台面一直铺到窗前

看出去，近处是成片的老屋顶和一块绿地；转到另一面，隔壁的玻璃楼几乎贴着窗。楼层再往上，底下那片屋顶缩成一块，靠窗这一圈的用处反而更大。

另一处窗边。两把弧背椅，一张小圆桌

装修也能一起谈。自己找队伍开工可以，把装修包进去也可以，按你的格局、前台地点、会议室数量、工位密度出方案，装完再交钥匙。省掉的是找施工队、盯工地那几个月，前提是需求在签之前就说清楚。

装好之后的样子。一张小桌，一盏红色落地灯

08 · THE FIT

适合的企业

金融、保险、券商类的机构。楼里已经有同行在，客户来这儿办事顺路，行业氛围是现成的。

时尚、奢侈品、消费品公司。南京西路商圈往东这一段，楼上楼下都是同行，楼下街区接待客户不掉份。

律所、会计、咨询这类专业服务公司。一站地铁到南京西路，客户约见方便，成本比核心段松一些。

要做绿色披露的企业。LEED 金级拿在手上，ESG 报告和投标文件都用得上。

看重通勤的员工团队。13 号线出站两百米，一站换 1、2、12 号线，住哪一片都能算得过来。

若看南京西路东段、苏河湾一带的办公室

可以告知人数、使用面积及其他需求，我整理房源对比表，陪看房并协助洽谈。

留言区聊一句：同样一笔预算，你选南京西路核心段的老甲级，还是往东两百米这栋改过的楼？

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