金光黄浦外滩中心 · BUND CENTER

金光黄浦外滩中心：一层都没卖过

两栋酒店楼夹着一片弧形玻璃，中间那栋往上收成一顶金色皇冠

黄浦外滩 · 延安东路 222 号 · 办公 8.8 万平方米 · 2002 年竣工 · 2/10/14 号线

宗介｜每日甲级办公楼深度介绍

延安东路和河南中路的交口LuOne凯德晶萃广场，站着三个不太一样的体块。中间一栋五十层的塔楼，两侧各一栋酒店，三栋楼在底下连成一片，入口上嵌进一片弧形的玻璃雨棚，从街上走过去，先撞见的就是那片弧线。

塔楼顶上收成一顶金色的皇冠，一圈金属片往上张开。这顶皇冠二〇〇二年就有了，那时候延安东路高架还没现在这么堵。

从竣工到今年，二十四年。这栋楼一层都没卖过。

楼旧了可以翻新。业主换过几手，改不了。

右边那栋楼顶上立着 WESTIN 的字样，底下是那片弧形入口

01 · THE CORNER

延安东路和河南中路的路口

门牌是延安东路 222 号，往东走到底就是中山东一路，西边是河南中路，北面隔着一条街是南京东路步行街的东端。

绿色那条线从楼北边横过去，紫色那条贴着楼的西侧往南，两条隧道从江底穿到对岸

这个地点在黄浦外滩算内圈。沿江那排老楼是给游客看的，真正能盖新楼的，是后面这几条横马路。

俯视看，这顶冠像一朵开着的花。左下角的钟楼是海关大楼

站在街面上抬头拍的，入口到楼顶都在画面里。左后方那个球是东方明珠

官网和门牌上写的是“黄浦外滩中心”，墙上嵌的字是“金光中心”，中介挂牌和大部分租户嘴里叫“金光黄浦外滩中心”。三个名字，同一栋楼。

上面那个开花的图形，是楼顶皇冠正面看过去的样子

设计是波特曼建筑设计事务所做的。约翰·波特曼在亚特兰大做过桃树中心，习惯把酒店、办公、商业摞在一个中庭上面。这栋楼走的是同一个路子，三栋塔楼共用一个裙房。

从大堂往门外看，旋转门的玻璃上印着楼的名字。左右两个拱门是通道

办公大堂挑高八米——进去先是一段两侧挂花的石墙，中间开一个拱门，穿过去才是电梯厅。

这套材料是二〇〇二年定下的，今天看不时髦，但没过时。米色石材一块一块拼，灯光调得偏暖，地面磨得发亮。现在流行的说法管这个叫老钱风——东西不追新，靠材料和年头撑气质。这几年交付的楼大多往轻里做，玻璃和金属用得多；这栋楼反着来，往重里做。

窗外正对江面，对岸那几栋高的都认得出来

02 · THREE TOWERS

三栋楼，一个裙房

中间这栋是办公楼，五十层，办公使用面积八万八千平方米。

两侧两栋是上海黄浦外滩中心威斯汀大饭店，五百七十间客房，二〇〇二年开业，由万豪管理。

三栋楼底下是同一个裙房。办公的人中午下楼，走几步就是酒店的餐厅；来开会的客户住楼上，第二天直接下来谈事。

垂直交通配得厚。二十二部三菱客梯，分三个区跑，速度三点五到五米每秒，另外还有两部货梯。八万八千平方米摊下来，四千平方米一部。

电力是双路三十五千伏进线，两台两千二百五十千伏安的发电机。地板底下留了一百毫米的架高空间，强弱电都走地板下面。

前台是弧形的，台面下面一圈蓝光。天花板上垂下来的是一串一串的水晶片

这些配置放在一栋二十四年的楼里不算落后。二〇〇二年前后交付的那批楼里，一路进线、客梯六七部的不少。

配套也是按综合体的规模配的——地下三层车库，裙房里的餐厅和商店，一处健身房，还有能办活动的场地。这些不属于办公楼的标配，是酒店那一套带过来的。

03 · ONE OWNER

一层都没卖过

二〇〇二年竣工时，这栋楼在金光集团手里。金光是从印尼起家的纸业和棕榈油集团。这栋楼是九十年代初由金光黄浦外滩置地和黄浦投资集团联合开发的，牵头的人叫黄柏年，印尼华侨。楼的持有主体到今天还是上海金光黄浦外滩房地产公司，集团持股百分之九十六点七九。

二〇一〇年，集团把上海这处物业和宁波一个商场一起装进一家公司，在新加坡交易所主板上市，叫 Bund Center Investment。楼还在原来的主体名下，控制权没变。年报披露，控股股东 Flambo Bund Centre Ltd 持股百分之八十四，背后是金光家族的信托。

从上市到现在，这栋楼没有过散售记录。八万八千平方米办公使用面积，一直是一家公司持有、一家公司出租。

上市还带来一个副作用，数据要公开。楼里租得怎么样、物业估了多少、改造花了多少，每年得写进年报给股东看。租户平时拿不到的东西，这里查得到。

在甲级办公楼这个圈子里，这不算普遍。上海不少老甲级楼这些年都换过业主——有的是外资基金到期退出，有的是大业主资金紧，整栋转让，还有的切成小产权一层一层卖掉。

换业主不是坏事。但对租户来说，签约那天对面坐的是谁，决定了后面几年很多事——续约找谁，装修报给谁，楼里要改造谁签字。

靠窗一排工位，桌面是白色的，隔断做得很低

单一业权还有个好处，出租价格不乱。同一栋楼里不会有小业主为了快点出手，把价格压到别人的成本线以下，让来看楼的人没法横向比。

二〇二〇年拿了 LEED 认证，二〇二三年拿了 WELL 认证。运营期的认证要靠电表水表说话，拿得到，说明这几年是真改造过。

这栋楼当年也拿过奖。二〇〇四年得过 FIABCI 的卓越奖，二〇〇五年《中国经营报》把它评进中国十佳办公楼。那一年它刚交付三年，延安东路这一段还没几栋新的甲级楼。

04 · THE LAND

地到二〇四五年

这块地是五十年出让。业主年报的物业表里写得很清楚，整个黄浦外滩中心，五十年土地使用权，到二〇四五年。

五十年出让在黄浦外滩不特殊。这一带的地大多是九十年代出让的，年限都在往这个日子靠。

但它解释了一件事，为什么这栋楼不散售。

一栋楼切成几十个小产权卖出去，二十年后要统一处置，几乎不可能。年限越近，小业主各有各的算盘，谁也不会替别人出钱。整栋持有的业主，反而能一直把楼当资产经营到最后。

对租户来说，这条的影响是有限的。办公楼租约一般三到五年，跟土地年限不冲突。真要在这栋楼里签十年以上的长约，这一条可以拿出来问一句。

05 · THE FLOOR

一层能切多大

标准层使用面积分三档，越往上越大。低区两千四百四十九平方米，中区两千五百一十二平方米，高区两千六百一十六平方米。

这个排法跟常见做法相反。多数塔楼往上收，核心筒不变、外墙往里退，标准层越到高区越小——这栋楼反过来，高区比低区多出一百六十七平方米。

原因在塔身的形状。它不是一个规整的方盒子，平面带弧度，高区的进深比低区深。

图上中间那块是核心筒，四周一圈都能摆工位

净高两米七。这个数是吊顶、风口、灯盘全做完之后从地板量到顶面的，同年代不少楼只报层高，不谈净高。

想切小的可以切。楼里现在挂出来的房源，四百四十平方米的一间，一层能分成几户。

地下三层，四百五十七个车位。八万八千平方米办公摊下来，一百九十平方米一个位。地下还留了三千六百平方米的自行车位。

这个数在黄浦外滩不算宽裕。黄浦外滩一带的地块大多是老楼，自带的停车位少，很多楼只能靠附近的公共车库。

06 · DELIVERY

标交，还是定做

先说架空地板，白墙，有吊顶。地面是一百毫米的架高地板，底下走线，桌子摆在哪儿都能接上；天花板做完，灯和风口都是现成的；墙刷白。隔断、地毯、家具，得租户自己来。走进去是一个完整的空盒子，柱子贴着边，窗一直连到吊顶，使用面积怎么切、隔断打在哪，自己定。

第二种是定做。按租户的图纸来。前台放在哪一侧、要几间会议室、工位排多密，先出方案再施工，装完交钥匙。这栋楼的业主在这件事上配合，楼是他自己的，装进去的东西留在楼里，账算得过来。散售的楼里，一个小业主很难替整层出这笔钱，统一改造更难。

第三种是现成的。楼里有前租户装好退出来的整层，玻璃隔断、地毯和天花都做完了，灯也是现成的，搬进去摆电脑就能用。这种房源看运气，碰上合适的格局，工期直接省掉。

桌面中间是翻盖的线槽，窗框把这幅景切成了几段

一间房源的前台，木饰面墙配一块电视，右手边进去是走廊

开放区的工位顺着窗排，从桌椅的密度能看出上一家的规模

07 · THE GARDEN

楼里那座花园

裙房的屋顶做成了花园。业主在年报里管它叫 Garden of Life，算作一个城市更新项目。

露台上铺木地板，上面架一排木格栅，吊篮花挂在格栅下面。靠里一侧是一整面绿墙，绿墙中间嵌着项目的英文名和中文名。

字是金属嵌进绿墙的，左下那两张绿色小桌是露台的座位

再往里是一片梯田式的花池，一层一层往后退，中间立着一座石雕。树身上缠着灯串，天黑之后亮起来。

树身上绕的灯串是暖白的，天黑以后才亮

在黄浦外滩，这么做是有代价的。黄浦外滩的地块紧，能做露台的地方少，大多数楼把屋顶留给了设备。

花园也不是纯景观。露台上摆得下桌子和椅子，天气好可以把会搬到外面开——黄浦外滩这个地段，一块能站人的露天地方，比多出几个平方米的办公室稀罕。

楼下的公区跟大堂是一套材料，年头一样长，擦得干净，亮而不晃。

正面拍的，地面把拱门和灯拉出一道倒影

休息区摆着几组棕色的沙发，茶几是长条的

08 · WHO FITS

适合的企业

一栋二十四年的楼，硬件不是最新的。层高、电梯、幕墙都按二〇〇二年的标准做的，拿它跟今年交付的楼比，比不过。

它值钱的地方在别处。

要黄浦外滩这个地址的公司，门牌就够用。延安东路 222 号，信封上写出来就是黄浦外滩。

客户来得勤的也合适。楼下就是威斯汀，客户从虹桥或者浦东过来，住在这儿，第二天上楼谈事。

两三百人的团队要整层，高区两千六百平方米，切一半也够用。

不想在装修上耗时间的，直接挑现成装修好的那几层。

还有一类公司，签约那天先看对面坐的是谁。签五年约，这五年里业主不会换人。

楼的外立面隔几年就得旧一回，黄浦外滩这两个字不用翻新。

若看黄浦外滩、延安东路一带的办公室

可以告知人数、使用面积及其他需求，我整理房源对比表，陪看房并协助洽谈。

留言区聊一句：同样一笔预算，你更在意黄浦外滩这块牌子，还是在意签约那年对面坐的是谁？

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