最近，《住房出租条例》（以下简称“条例”）正式公布。从2025年9月15日起，这份条例就要开始施行。

条例最引人瞩目的是第8条和第31条。第8条规定——

“出租人和承租人应当使用实名签订住房出租合同。

出租人应当按照规定，通过住房出租管理服务平台等方式将住房出租合同向出租住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房出租合同备案服务水平，不得就住房出租合同备案收取任何费用。

出租人未办理住房出租合同备案的，承租人可以办理备案。”

第30条规定——

“县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房出租管理服务平台开展合同备案、出租住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。”

上面两段话总结起来就是这几个关键词：实名签订合同、房产部门备案、税务信息共享。

其实早在5年前住建部发布《住房出租条例（征求意见稿）》时，类似的意思也有表达过，只是当时措辞还比较温和——

“出租人和承租人签订住房出租合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房出租企业出租住房或者房地产经纪机构促成住房出租的，由住房出租企业或者房地产经纪机构办理住房出租合同网签备案。住房出租合同网签备案，不得收取任何费用。”

“直辖市、设区的市级人民政府房产管理部门应当建立住房出租管理服务平台，提供机构备案、房源核验、使用面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。”

看出现在正式稿与此前征求意见稿之间的区别了没有？一共有5点——

一是强调了出租合同要实名；

二是此前有区分房东是个体、还是住房出租企业，对两者备案的强制要求程度不同，而这次都一视同仁了；

三是进一步指出如果房东不予备案，那么租客单方面备案也是可以的；

四是将住房出租管理平台的负责权限从地市级下沉到了县级，也就是管理更加网格化了；

五是将要共享信息的部门做了微调，少了人力资源社会保障部门和住房公积金部门，多了教育部门和金融管理部门，税务部门则一直都在。

众所周知，租房跟买房需要登记、办证不同，租房合同向来都是民间私下签订的契约，很少有人会拿它去官方备案。特别当房东是个人的情况下，房东和租客之间签订的租房合同基本不会有第三人知道，有时甚至连房产中介都不掌握信息。

过去，租客在个税APP上填报个人所得税专项附加扣除时，只需要自行填写租房信息即可，并不需要上传租房合同，也没有哪个部门会去验证租房信息的真实性：

比如，张三在填报个税信息时说他承租了李四的房子，那么不论该信息是真是假（除非是张三因名下有房等情况而未被税务部门审核通过），张三都可以享受相应的个税计征基数扣减、从而少缴了税；

然而，税务部门并不会让李四对这个信息进行确认，更不会据此判定李四增加了一笔出租价格收入，从而李四就不会被多征税。

但是，如果将来租房合同都需要在房产部门备案、并且备案信息会被同步给税务部门的话，那么理论上讲，这个漏洞就有可能被堵上：

税务部门在验算张三和李四应缴纳的个税时，就不需要再依赖于张三主动填报信息了；根据房产部门的备案合同，租客张三可以直接享受个税抵免，房东李四则需要为这笔出租价格收入缴纳相应税负，双方都只需要在手机上点个确认就行。

说到这里，我们需要先搞清楚两个背景。

背景之一：网传的“房东税”究竟是什么？

显而易见，现实中并不存在“房东税”这个税种，是由于近期人们对条例的出台议论纷纷，同时出租价格收入所涉及的税种又有好多项，所以大家为了方便起见才统称之为“房东税”。

按照相关税法规定，企业房东和个人房东涉及的税项是不同的，这里我们就不看企业房东了，只说个人房东：

个人房东涉及的税项包括增值税、个人所得税、房产税、城市土地使用税、城建税、教育费附加税、地方教育费附加税、印花税等等，每一项的税率也从0.1%到20%不等。

这些税目看起来很复杂、税率也不低，但这只是理论上的。按照税务部门的解释，上面这些“房东税”在现实中绝大部分都会豁免，比如附加税、印花税等等；需要征收的通常只有增值税、个人所得税、房产税这三项——

月出租价格收入小于10万元的，增值税免征；

房产税按照出租价格收入的4%计征，其中2023到2027年间对符合条件的纳税人减半、也就是按出租价格收入的2%计征（有的城市甚至会减免到1%、甚至0%）；

个人所得税减按出租价格收入的0.5%计征（有的城市甚至会减免到0%），且在计税时允许扣除每月不超800元的合理费用。

由于除了极少数拥有多栋楼多套房的职业收租哥收租婆之外，绝大多数房东的月出租价格收入应该都不会超过10万元，因此税务部门实际要求房东缴纳的税负最高也就只有出租价格收入的2.5%、最低则是0。

但这最高不超过2.5%的“房东税”依然只是理论上的。前面说了，因为现实中并不会有谁去备案租房合同嘛，租客在个税APP中填报租房信息时也不会被核验信息真假，所以税务部门并不掌握房东的真实出租价格收入情况，个人房东在实操中缴纳的税负基本都是0。

背景之二：这次条例出台的主要考虑到底是什么？

其实我们仔细看一下条例全文，以及官方在条例发布时的答记者问就能看出，从严征管“房东税”并不是条例出台的主要考虑诉求。

据统计，全国目前有2.6亿人都居住在出租房屋中，对于这么一个庞大的住房出租市场，我国此前还没有任何一部法规文件来规范，所以这次住建部出台条例首先是为了补上这块短板，这才是住建部最本份的职责；

尤其是，近年来像甲醛房、鸽笼房、隔断房、虚假房源、乱扣押金、暴力清退、乱涨出租价格、长租企业跑路的乱象层出不穷，这次条例中的大部分内容都是奔着问题去的，这才是条例出台的中心原意。

其次，按照机关单位的工作程序，住建部负责条例的起草，司法部负责条例的把关，而财政部门、税务部门最多就是参与会签，也就是在文件内容涉及它们时给出一些反馈意见；

但有可能参与会签、给出反馈意见的部门可不止一个，最终是否采纳、如何采纳的主动权还是在住建部手中，而“税”并不是住建部门需要考虑的重点。

再次，目前全国住房出租市场的总规模大约在3.2万亿，按照各地税务部门给出的0到2.5%不等的实际税率，税务部门一年可以理论上征收到的“房东税”不会超过800亿元；

800亿元的规模看似不小，但扣除掉中央分成部分、再分摊到每个城市以后就没剩多少了（“房东税”主要涉及的税负中，大部分都属于地方税种）；

所以，靠锁定“房东税”税源来增加税收的实际效果相对有限，可工程量又十分浩大，搭建住房出租备案平台也需要时间、远水解不了近渴，因此它很难被税务部门提上优先级议事日程。

既然条例的出台并非剑指“房东税”，那是不是就意味着我们（尤其是广大房东和租客们）就可以高枕无忧了呢？

非也！下面我们就谈谈《住房出租条例》可能产生的5点深远影响。

影响之一：夯实了“房东税”的税基

我毫不怀疑各地税务部门表态“不会加征房东税”的意愿，毕竟早从好几年前开始，北京等大城市就已经强制要求房产中介公司备案出租房源了，但涉及的房东并未被征税；还有前面说的，人们在进行个税申报、填写专项附加扣除时，税务部门也据此要求房东补税，这种做法也已持续好几年了。

但同时，我们也必须看到近来发生的一些新变化：

比如，税务部门对租客在填报租房信息用于抵扣个税时的审核尺度正在逐渐变严，税务部门开始要求互联网平台企业完善平台上商户、网红、创作者的税务数据报送，税务部门开始征收对个人来自境外投资收益的所得税，最高院对企业给劳动者缴纳社保做出“强制要求”的司法解释等等；

同时，近来轮番出台的各种民生补贴力度之大堪称史所罕见，除了既有的“以旧换新”补贴之外，现在又新增了生育补贴、学前教育免费补贴、“国补2.0”即消费贷和服务业经营贷贴息等等，养老补贴的金额也有所增加，而这些无一例外都要“用之于民、取之于民”。

对于我们这样一个向来有着勤俭持家、量入为出传统的发展中经济体来说，像美国那样对透支消费习以为常、依靠发行国债来弥补财政缺口、借助美元霸权将通胀压力向全世界转移的做法是不现实的，财政赤字迟早还是会靠税费来补回。

“房东税”虽不会被立马加征，但随着住房出租管理平台的建成和备案房租信息的积累，假以时日，税务部门就能逐渐形成一套如何基于房租合同备案信息来征收“房东税”的办法，“房东税”的税源也就变得一目了然，“房东税”的税基也就变得清晰可查。

因此，房租合同备案就相当于让“房东税”成为了一柄悬在房东头顶上的达摩克利斯之剑，它暂时不会掉下，但并不代表永远不会掉下。

影响之二：给房产税做了预演

房产税作为一项世界通行的税种，早在多年以前就被提上了立法日程，可这么多年来都没有落地，原因无外乎三条：

一是涉及面太广、推行阻力太大，二是过去几年房市冷清，通过房产税来调控房地产市场过热势头的诉求不复存在，三是突如其来的疫情让新增税种变得不合时宜。

然而，眼下这三条阻碍原因都在日益淡化，再考虑到房产税对于精准调节富裕人群收入的意义，对于回归“房住不炒”的意义，对于构建房地产发展新模式的意义，对于破解地方财力困境的意义，对于地方政府摆脱土地财政依赖的意义后，加征房产税就成了一个将来势必会发生的确定性事件。

三中全会《决定》第17条指出：

“健全有利于高质量发展、社会公平、市场统一的税收制度，优化税制结构”；

“健全直接税体系，完善综合和分类相结合的个人所得税制度，规范经营所得、资本所得、财产所得税收政策”；

“增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限”。

——健全公平税制结构、健全直接税体系、完善个税制度、规范财产所得税政策、拓展地方税源，这些表述条条剑指房产税。

目前，我国的个人所得税计税基础包括三类：

工资薪金和劳务报酬所得，经营所得，资本利息财产及偶然所得；这其中，工资薪金和劳务报酬所得的超额累进税率最高达45%，经营所得的超额累进税率最高达35%，资本利息财产及偶然所得的税率统一按20%。

——而这显然是不合理的，此前我在《》一文中曾解释过：

“基于工资薪金来征收个税尽管在操作上简单易行，但其实受伤的都是普通工薪阶层，真正的有钱人根本不需要通过工资薪金来获取收入”；

相反，能够依赖股本、红利、房产、出租来谋生的人才是真正的有钱人，而他们却只需承担20%的税率。

如果对比美国，我们就更能发现目前税收制度的不合理性：

在美国联邦政府税收中，个人所得税占到了49.5%；州政府税收中，个人所得税占到了33.0%；地方政府税收中，房产税占到了67.2%——

而在中国财政税收（中央＋地方）中，占大头的是增值税和企业所得税，个人所得税仅占8.2%，房产税仅占2.2%——

美国的直接税占比稳定在70%到75%，而中国却刚好相反——

千万不要以为增值税和企业所得税占比高、个人所得税和房产税占比低，这对于个人来说就是一件好事了，因为这些成本最终都会均等地转嫁到每个人头上：

层层流转的增值税会推高商品的终端售价，成本最终都是由消费者买单；企业所得税会挤占企业的税后利润，股东的分红、员工的薪金都会因此受到影响。

相反，提高个人所得税和房产税的占比才是更为明智的选择，因为个人才是财富分配的最后一环，而企业只是财富生产过程的中间环节，只有主要依靠对个人征税才能更加精确地调节贫富差距。

但当对个人征税时，工资薪金和劳务报酬所得并不应该成为征税的重点，资本利息财产及偶然所得才应该是征税的大头，这才是合理的“取富济贫”。比如，对超出了必要居住使用面积和一般价格范围的多余豪宅征收房产税，对上一代传承给下一代的巨额家产征收遗产税。

如果像目前这样直接税占比低、间接税占比高，那就会让税收成为了一种“人头税”，它会增加穷人的税负感，却放过了对富人的征税，非但不利于通过二次分配来调节贫富差距，反而还会凭添肩负着创造财富重任的企业的负担。

过去我们之所以直接税占比低、间接税占比高，更多是因为此前信息化数字化不健全，导致税收征管困难，是一种从便于税收征管的实操角度出发的、向现实妥协的无奈选择。现在技术发达了、条件成熟了，这一局面就肯定会被扭转。

另外，对于如何征收房产税也有从租计征、从价计征两种方式。

目前，国内仅在上海市试点房产税的计税思路还是传统上的从价计征，而国际上通行的惯例却都是从租计征。

我在《》一文中介绍过：

“所谓从价计征，就是按照房产购置交易的原值作为计税基础，它是静态的，是一成不变的。所谓从租计征，就是按照房产对应的市场最新实际出租价格水平为计税基础，它是动态的，是及时跟踪和反映市场变化的。”

“就征收房产税来说，从租计征的确是比从价计征更为科学合理的做法。为此，统计局就要在GDP数据上提前做好准备，包括建立一套可覆盖数年周期的市场出租价格监测体系；同时，这也能让决策者在此过程中大致估摸出未来房产税能有多大征收空间，以及税率标准该如何确定。”

这次条例要求地方政府建立租房管理平台、统一租房合同备案，也就恰好验证了我此前的判断。

政府在通过租房管理平台掌握了全社会的住房出租信息后，也许并不会借此从严征收“房东税”，但却完全有可能以此为基础在适当时机推出房产税，并将房产税的计征方法从旧的从价计征一举调整为新的从租计征。

影响之三：出租价格会涨还是会跌

租客们最关心的就是，假如备案租房合同真的造成了加征“房东税”的话，那么房东会不会因此提高房屋出租价格、从而把税负成本转嫁到租客们身上呢？

理论上讲，的确有这个可能。但别忘了，税负毕竟只是影响出租价格的原因之一、并非全部；出租价格会不会上涨，关键还是看市场供需关系未来会如何变化，这既包括总量供需关系、又包括结构性供需关系。

从总量角度说，我国人口增长趋势是在向下走的，城镇化率也达到了67%，未来再有大量年轻人口迁入城镇所带来的住房出租市场新增需求相当有限。现在，去库存依然是房地产市场的主要命题之一，未来政府还将提供大量的公租房保障房，这些都让未来住房出租市场的新增供给变得相当充裕。

所以，未来房屋出租市场大概率是会供过于求的，出租价格上涨也就天然缺乏市场基础。

至于社会上一部分有房者因不愿意继续持有房产而卖掉房子、化身租客的情况，相当于是自我供给、自我消纳，并不会对房屋出租市场供需的边际变化造成影响。

从结构性角度说，一二线大城市人口聚集，房屋出租供过于求的情况并不严重，因此未来的出租价格水平大概率会比较坚挺；

可三四线中小城市就不同了，它们本身的人口增长就已经陷入瓶颈，即便是有少数外来人口迁入，那看中的也是它的低生活成本优势，如果房东还要涨出租价格的话，那么人口恐怕是要负增长了，所以未来中小城市的出租价格水平大概率会向下走。

所以总的来说就是，房东寄希望于通过涨出租价格来向租客转嫁税负成本的美好算盘，客观上讲其实行不通，尤其在三四线中小城市更加行不通。

不过国家对此倒是乐见其成的，前段时间召开的城市工作会议不就明确提出“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的当代化城市群和都市圈，分类推动以县城为重要载体的城镇化建设……促进大中小城市和小城镇协调发展”吗？

此前我在《》一文中对此做出过分析，这段话其实就是在表达：

“对于大城市、尤其是特大城市来说，要考虑它的资源环境承载能力还能不能负担起它不断膨胀的规模。

所以大城市的“瘦身”计划就不能变五角场，是要让大城市去辐射和带动中小城市的，而不是让大城市虹吸和挤压中小城市的。明确反对过去那种摊大饼、贪大求洋式的城市建设和城区扩张思路。

对于中小城市、乃至于小城镇来说，包括医疗、教育在内的基本公共服务水平是要向大城市看齐的，长远目标就是要逐步拉平大中小城市公共服务水平的差距。”

也就是说，如果加征“房东税”不仅不会导致出租价格上涨，甚至还有助于让人口在大中小城市之间更加合理均衡分布的话，那就正好契合了国家的意志。

影响之四：租购同权，“学区房”彻底谢幕

此前，我在《》一文中给大家详细聊过：这两年来国家屡屡提及的“房地产发展新模式”到底是指什么？现如今，我觉得这个答案正越来越清晰：

所谓房地产发展新模式，一是指市场供应与政府保障双轮驱动，二是指住房销售与住房出租双轮驱动——两者共同的出发点就是确保“民有所居”、坚持“房住不炒”，两者共同的归宿就是只讲住房使用权、不讲住房所有权，两者共同的特征就是打破了过去的土地财政和资本主导体制。

而为了达成这个房地产发展新模式，尤其是第二条“住房销售与住房出租双轮驱动”，那就必须要实现“租购同权”。

啥叫租购同权呢？意思就是，租房者将越来越享有同购房者平等的享受城市公共服务的权利。

就拿让小孩上优质公办学校来说，你买房可以攒积分，你租房居住也可以攒积分，购房者相对于租房者享有的就读好学校的优先权将越来越弱；

甚至有的地方还出现了更为极端的情况，房东把自己的学区房出租给租客之后，租客获得的积分甚至比房东还要多，到最后租客的孩子甚至能顶替房东的孩子优先获得就读好学校的资格，让房东气恼不已。

但你以为房东能通过赶走租客的方式来夺回“原本属于自己孩子”的上学名额吗？并不能！

这次条例明文规定：

“出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房出租合同或者腾退出租住房”；

“违反本条例规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

而将房屋出租合同备案就是为了让政府如实掌握房屋出租信息，从而在类似事件发生时可以依规做出判罚，所以条例才赋予了租客单方面备案租房合同的权利：

“出租人未办理住房出租合同备案的，承租人可以办理备案”。

条例还规定：

“国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房出租关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”；

“住房出租合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务”。

这字字句句都在剑指租购并举、租购同权，都是在从根本上颠覆所谓“学区房”的底层逻辑。

三中全会《决定》第20条指出：

“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化”；

第44条指出：

“全面取消在就业地参保户籍限制，完善社保关系转移接续政策”；

“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。

往大了说，能不能实现租购同权关系到共同富裕的愿景；往小了说，能不能实现租购同权是打破户籍藩篱、实现新型城镇化、实现社保全覆盖的必然要求。而为了保障租购同权，政府就必须如实掌握住房出租信息，所以才要求备案租房合同。

影响之五：租房市场标准化，住房出租企业迎来机遇

这次条例对出租人做出了诸多严格细致的要求，比如：

“用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准”；

“出租住房单间租住人数上限和人均最低租住使用面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准”。

对于绝大多数普通个人房东来说，这些规定就会让对外出租房子成了一项吃力不讨好的生意。那么广大个人房东们要怎么办呢？答案就在住房出租企业身上。

不论任何行业，只要其规模越大、发展越成熟，那么其专业化分工就一定会越细、标准化程度就一定会越高，小摊贩、小卖部、小作坊就一定会渐渐被市场淘汰，取而代之的就一定是标准化、规模化、集约化运行的大机构、大商超、大工厂。

——这个道理放在房屋出租市场也同样适用。

过去几年中，大量个人房东都把名下的房子转租给长租公寓企业，委托它们代为管理和出租，虽然过程中发生了很多中介跑路、房东被骗、租客维权难的乱象，但这些都不会改变房屋出租市场终究还是会由房屋出租企业来主导的大趋势。

——你也可以把这理解成是一种房屋出租市场的“供给侧改革”。

我觉得，只要能把那些坑蒙拐骗、行为不端的劣质房屋出租企业清除出去，那么即便是中间被房屋出租企业这个“办公室运营商”收割了一道中介费，对于房东和租客来说也都是更省心的：

对于房东来说，保管、维修、出租、装修、家电、家具、安全、监督租客的事情全都可以委托出去了，只需要按照合同约定稳定收钱即可；

对于租客来说，所有房源的价格、配置、品质、要求、押金、期限等信息也都全部线上化、阳光化、可视化了，出了事也能有人管、有部门可去投诉了。

更进一步说，这中间还会催生出许多业务机会。就拿金融举例吧，除了投资于房屋出租企业的股权之外，还可以基于租客的应付出租价格发放消费贷，基于房屋出租企业的未来出租价格资产现金流开展证券化融资（ABS），基于房东的应收出租价格发放质押经营贷，各个环节都可以设计出五花八门的创新金融产品。

这次条例规定：

“国家鼓励居民家庭将自有房源用于出租，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于出租，多渠道增加出租住房供给”；

“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房出租企业”；

“住房出租企业依法登记的经营范围应当使用“住房出租”的表述”。

——你瞧，这些表述不仅是把国家鼓励发展专业化、机构化住房出租企业的政策取向溢于言表，更是明确了会给住房出租企业正式颁发“身份证”。

其实，这次条例将会带来的深远影响还不止上面这五条。

比如，房屋出租合同备案信息之所以要被同步给统计部门，其实就跟GDP统计中对城镇居民自有住房的核算方法从“成本法”改为了“出租价格法”有关（延伸阅读：《》）；

而GDP核算方法的调整，又跟CPI目标是联动在一起的（延伸阅读：《》）；

囿于篇幅所限，这些我就不再展开了。

总之，这次出台的《住房出租条例》是住房出租市场发生的一件具有划时代意义的大事。不论对于房东、对于租客、还是对于长租公寓企业来说，新一轮的剧变都已经在悄悄酝酿了。

参考资料：粤开证券研究院等

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