亚洲最大的不动产资产管理公司——凯德集团下属的凯德中国信托基金（Capitaland China Trust, CLCT）于2月6日发布了2024年度报告，我们系统梳理一下凯德中国信托基金旗下各商业物业2024年度的经营业绩情况。

凯德中国信托基金是在新加坡交易所上市、专注于中国商业地产领域、最大的不动产信托基金(REITs)，目前共持有19个商业地产项目，总建筑面积181.79万㎡，旗下包括10个零售物业，5个产业园项目，4个物流园项目。

2024年，基金总收入18.38亿元（人民币，下同），同比下降3.9%；净物业收入12.19亿元，同比下降5.8%；每股分红5.65分（新币)，同比下降16.2%。反映出旗下商业地产面临一定经营压力。其中: 

1) 零售物业组合：总体表现较稳定，2024年客流增长8.7%，零售额增长2.0%，收入下降1.7%。市场仍存压力，为吸引新租户，新租约租金下降4.3%。

2) 产业园物业组合: 租金水平下降4.5%，西安、杭州两个产业园空置率达25-30%，但苏州新苏产业园表现突出，出租率超过96%，远高于苏州市场68.5%的平均出租率。

3)物流园物业组合: 24年收入下降42%，净物业收入下降55%，租金水平下降24.5%，租金下降换取高出租率，平均出租率达97.6%。

1. 零售物业：新租户租金水平下降4.3%

从收入指标看，2024年，基金旗下9个零售物业实现收入13.13亿元，同比下降1.70%；净物业收入(Net Property Income)为8.59亿元，同比下降0.97%。主要是2024年出售了北京双井店、关闭了上海七宝店，因此收入减少。

如果仅考虑9个零售物业，24年收入将同比增长0.9%，净物业收入同比增长1.9%。由此可以看出，2024年，凯德旗下零售物业，总体经营较为稳定。

从收入坪效看，2024年，零售物业总收入13.13亿元，按照可租赁面积40.53万㎡计算，收入坪效为9.0元/㎡/天。

从估值情况看，凯德中国房托基金的9个零售物业总估值达到171.3亿元，平均单位面积的价格为21,734元/㎡。其中，北京西直门店的估值最高，单价达到4.4万元/㎡。

从各项目估值变化看，北京大峡谷店、成都新南店、哈尔滨埃德蒙顿店的2024年估值，下降4-5%，反映出市场对部分零售物业未来经营情况的预期有所下降。

从零售物业的回报率看，2024年，净物业收入回报率可达到5.01%，仍保持零售物业行业较好水平。

从客流看，2024年，公司旗下零售物业组合的客流同比增长8.7%，其中四季度客流同比增长4.4%，客流增速有所放缓。

从租户零售额看，2024年公司旗下零售物业组合的零售额同比增2.0%，其中四季度同比增长0.8%，销售额增速有所放缓。

从租售比看，零售门店组合2024年的租售比为18.4%，处于稳定可持续的水平，但仍低于疫情前的租售比（20-21%）。

在9处零售物业组合中，3家新调改的零售物业的经营表现较为突出（见下图），例如，北京大峡谷店，客流增长26.6%，销售额增长13.9%，反映出门店升级调改的效果较成功。

但从数据上看，如果不考虑这三家门店，24年其他6家门店的客流、销售额，同比是下降的，反映出，24年其他多数成熟门店，还面临较大增长压力。

从不同租户业态看，服务(Services)、IT、餐饮(F&B)三大业态的销售额增长最快，2024年零售额分别增长14.4%、9.2%、8.9%。而其他业态，销售额增长相对较弱。

从业态组合看，2024年度，凯德通过积极的租户业态重新组合，来增强商场盈利能力。其中，餐饮业态的收入占比，从36.9%增加到38.4%，主要是零售门店引入了特色餐饮租户以吸引客流量；IT品类从3.2%增长到3.7%，主要是华为等国内强势品牌吸引了顾客消费。

从出租率看，2024年末，零物业组合的整体出租率为98.2%，保持较高出租水平。其中，北京西直门店、广州乐峰广场店、哈尔滨学府店、呼和浩特诺和木勒店的出租率超过99%。

从租金变化来看，2024年，对于续租租户，租金水平增长1%；而对于新租户，租金水平则下降4.3%，以更好的吸引新租户。

2024年，零售物业整体租金水平，下降1.1%；如果不考虑成都新南店，零售物业的租金水平则上涨0.3%。总体看，在当前的市场环境下，零售物业租金上涨面临一定压力。

从租户租约到期情况看，按租金收入占比看，2025年到期的租户占比47.2%，3年以内到期的租户占比为82%，1-3年租约占绝大多数。

2.  产业园：西安、杭州项目空置率近30%

从收入指标看，2024年，基金旗下5个产业园实现收入4.75亿元，同比下降3.32%；净物业收入为3.33亿元，同比下降8.90%；主要是出租率下降导致收入减少。

从收入坪效看，2024年，产业园总收入4.75亿元，按照可租赁面积71.22万㎡计算，24年的收入坪效为1.85元/㎡/天。

从估值情况看，基金的5个产业园物业总估值达到53.97亿元，平均单位面积价格7,060元/㎡。 

从各项目估值变化看，多数项目的估值有所下降，如西安腾飞科汇城2024年估值下降2.5%、腾飞创新中心下降2.8%，主要是市场供过于求，导致出租率下降和收益下降。

从产业园物业的回报率看，2024年，净物业收入回报率达到6.17%，由于整体估值有所下调，产业园物业收益率尚处于行业较好水平。

从出租率看，2024年末，5家产业园物业组合的整体出租率为87.6%，较2023年末下降3.4个百分点（如下表）。

其中：新加坡腾飞科汇城（西安）的出租率为71.8%（空置率近30%），同比大幅下降18.3个百分点，主要原因是其中一个主力租户缩减租赁面积；新加坡杭州科技园一期出租率74.6%，出租率一直处于低位，主要原因是供应过剩，需求疲弱，很多原有租约不再续租、或提前终止租约。而苏州产业园项目，租赁需求一直很稳定，项目市场竞争力强，出租率保持在96%以上的高水平。

如果将各产业园项目的出租率，与所在区域对比看（如下图），凯德产业园项目的出租率总体好于所在区域市场。

例如，凯德腾飞产业园项目出租率96.6%，远高于苏州产业园市场68.5%的出租率；杭州产业园项目出租率80.1%，远高于杭州产业园市场63.3%的出租率；但西安两个新项目出租率，仅有76.7%，与西安市场基本处于同一出租率水平。

从租金水平变化来看，2024年，产业园组合的平均租金下降了4.5%，租金下降主要是为了提升杭州产业园项目的出租率。

值得注意的是，苏州产业园项目租金水平反而提升了3.1%。从租户租约到期情况看，绝大部分租户的租约在1-3年，但2025-2027年每年到期租约较为平均，超过3年的租约占比很小。按租金收入占比看，2025年到期的租户占比38.7%，3年以内到期的租户占比为93.2%。

3. 物流园：收入下降近50%，租金水平下降近25%

从收入指标看，2024年，基金旗下4个物流园实现收入4,880万元，同比下降42.38%；净物业收入为2,740万元，同比下降55.16%；主要是租金水平大幅下降导致收入大幅减少，以及上海物流项目停业重新改造影响。

从估值情况看，基金的4个物流园物业总估值达到14.69亿元，平均单位面积价格5,538元/平米。 

从各项目估值变化看，多数项目的估值有所下降，如上海奉贤物流园2024年估值下降14.7%、昆山巴城物流园估值下降11.0%，主要是市场供大于求，导致出租率下降、对出租率、租金及增长的预期下降，导致估值下降。

从出租率看，2024年末，4家物流园的整体出租率为97.6%，较2023年末大幅提升15.6个百分点，主要是物流园大幅调低租金，从而优先保证出租率。其中，上海奉贤物流园的出租率为100.0%，同比大幅提升39.7个百分点，主要原因是该物流园签约了一个第三方物流租户，租约8年，从而达到满租状态。

从租金水平变化看，2024年租金水平下降了24.5%，租金下降主要是顺应市场市场变化，下调租金，提高出租率。

从租户租约到期情况看， 2025年到期的租约占比非常高，占租金收入的57.1%，2025年稳定出租率的压力仍然比较大。

4. 关于未来：

对于零售物业，凯德中国信托基金，主要还是积极对现有物业进行调改升级，引入生活方式及体验业态、或特色零售、餐饮等业态，增强对顾客的吸引力，提升盈利能力。

例如，3家调改完成的零售门店，客流及销售明显增加，24年净物业收入增长13.7%，远超其他零售物业；三家零售物业改造的平均投入回报率达到14%，反映调改效果非常成功。

2024-2025年，凯德将继续实施调改战略，对4家门店升级改造（如下表）。

对于产业园物业而言，商业环境仍然较疲软，市场压力较大，预计凯德旗下产业园项目的平均租金和出租率，仍将较为疲弱。不过，政府出台的针对高科技产业的支持政策，将有利于凯德更好抓住高科技产业的租赁需求。对于物流园物业而言，目前4个项目保持较高出租率，使得凯德压力稍有下降。不过，随着部分租约到期，凯德仍将面临市场疲弱、租金下降的压力。