2026年2月26日，新鸿基地产发布了2025/26中期业绩：一面是商场高达94% 的平均出租率，另一面却是集团净出租价格收入按年下跌1% 的现实。这家老牌港资房企赖以成名的“收租王”商业模式，正在面临前所未有的挑战。

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内地市场的情况，将这种结构性分化演绎得更加极致。总出租价格收入28.25亿元人民币，表面“大致稳定”，内里却暗流汹涌。

一方面，零售物业成为中流砥柱。上海国金中心商场、广州天环、IGC等标杆项目的租户销售额逆市增长，贡献了约5% 的收入增长。

但另一方面，办公楼出租价格下跌的寒潮同样猛烈。一正一负，刚好相抵，最终呈现出“平稳”的假象。这恰恰说明，曾经提供稳定现金流的优质办公楼资产，如今已成为拖累业绩的包袱。

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表面上，香港投资物业的总出租价格收入87.97亿港元，按年持平，商场出租率维持在94% 的高位，看似稳固。然而，这组光鲜的数据背后，是整体净出租价格收入下滑的冰冷事实。“租得出去”不等于“租得好价钱”。

香港甲级办公楼市场持续承压，续租出租价格面临下调，直接拖累了整体出租价格增长。尽管中环IFC出租率升至98%，西九龙ICC维持91%，但出租价格水平难以回到过去高峰。这暴露了新鸿基“收租王”模式的核心软肋：在需求结构变化和市场下行周期中，即便是核心地段的顶级物业，其定价能力也在被动削弱。

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本期业绩最刺眼的对比在于：物业销售溢利暴涨94.9%至48.85亿港元，而出租价格收入停滞不前。合约销售总额约189亿港元，香港西沙“SIERRA SEA”等项目热销，成为了财报最亮眼的点缀。

这并非偶然。它清晰地标志着一个战略重心的悄然转移：当“收租”业务增长见顶，甚至开始萎缩时，加速销售、回笼现金成为维持利润增长和股价表现的必然选择。

净负债比率降至13.5% 的优异表现，部分正源于此。然而，这更像是一种“断臂求生”——卖楼利润虽高，却是一次性收益；而出租价格收入才是穿越周期的永续现金流。过度依赖前者，无疑会动摇公司长期价值的根基。

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新鸿基并非没有远见。其披露的内地在建项目，正是为重塑“收租王”光环布下的关键棋子：

这些位于一线城市核心区的地标综合体，承载着集团对未来出租价格增长的全部期望。它们能否依靠更前沿的设计、更优质的业态组合，抵御办公楼市场的系统性下行，并创造出超越周期的出租价格增长，将是检验新鸿基“收租”能力是否真的褪色的终极试金石。

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“94%出租率也救不了出租价格下跌”，这一矛盾现象是新鸿基，乃至整个持有型商业地产商面临的集体困境。它宣告了单纯依靠地理优势和物业禀赋就能“躺收”的时代已经结束。

新鸿基的“收租王”光环或许正在褪色，但这更像是一次被迫的进化。从依赖存量物业的天然优势，转向更依赖精准的业态规划、卓越的运营能力以及前瞻性的项目开发来创造出租价格价值。财报中零售物业的坚韧表现与未来地标的持续投入，证明其底蕴与实力仍在。

新鸿基还是依然保持稳步向前的步伐，随着更多项目的顺利开出 上海时代金融中心，“收租王”的故事依然会继续！

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