2021年07月02日，据中国政府网公告显示，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。《意见》对产业园以及对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，明确了可以改建为保障性租赁住房的说明。

商办、产业项目可变更保障性租赁住房

此次《意见》中，对于商业与产业项目较大的影响就在于可以变更物业用途为保障性租赁住房。核心条款如下：

人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

《意见》支持政策细则

《意见》提出以下支持政策：

一是进一步完善土地支持政策。

人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。

允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

二是简化审批流程。

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

三是给予中央补助资金支持。

中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

四是降低税费负担并执行民用水电气价格。

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

五是进一步加强金融支持。

支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

提高市场主体参与积极性

为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，《意见》明确，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；支持专*化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

在进一步完善土地支持政策方面，浙江工业大学副校长虞晓芬在接受采访时表示，《意见》明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，“尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，不补缴土地价款，力度之大前所未有。”

值得一提的是，《意见》还明确提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

“这将充分调动起农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解发展保障性租赁住房中普遍面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题。”虞晓芬说。

“当前我国住房租赁市场改革将进入新阶段，即从缓解供给不足矛盾转变为结构性调整。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，整体上看，“十三五”时期我国住房制度改革的变化在于明确了住房租赁市场的发展，而“十四五”时期，则是将保障性租赁住房纳入重要改革范围，其市场地位明显上升。

黄卉认为，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专*化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。

差别化对待房地产信贷管理

保障性租赁住房的发展，离不开金融的支持。《意见》指出，要进一步加强金融支持。

具体来看，首先要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

其次，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

对此，严跃进分析称：“对于银行来说，在对保障性租赁住房的信贷支持方面原本是有顾虑的，但《意见》出台后，银行将积极给予保障性租赁住房信贷支持，这也将是银行信贷结构调整的一个重要内容。”

“对于各类租赁企业来说，鼓励经营好的企业尤其是现金流稳定的企业发行债券，这是具有较为积极导向的，能够真正促进企业在租赁业务发展方面的积极性，减少后顾之忧。”严跃进说。

黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此次《意见》的出台将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题也有望得到缓解。