凌晨三点，电梯还在缓慢上行，同时有人提着电脑包，也有人拎着外卖，还有人刚从会议室里出来，揉着眼睛打电话，

而楼下的便利店灯一直亮着，并且收银台旁边堆着咖啡和速食面，像是为这栋楼里的人备好的“续命工具”，

这里既不是十年前的互联网园区，也不是某个创业孵化器，而是2018年的上海陆家嘴商务区 曹杨路，

那一年，周扬刚把公司搬进来，于是他的生活节奏也随之改变，

他做的是跨境电商服务，公司不大，三十来号人，而签合同那天，他在办公楼大堂站了很久，同时看着玻璃幕墙里来来往往的人，西装革履，并且步伐很快，

因此他觉得，自己终于“进城了”，

那时候的办公楼，不只是办公的地方，而且是门面，是信用，是一张可以拿出去谈生意的名片，

比如客户一听地址在陆家嘴商务区，语气都会不一样，

2018年，全国一线城市办公楼市场几乎同时站上高点，因此空置率低、出租价格高、需求旺，

其中北京7.6%，而上海、深圳也差不多，

有中介说，那几年最怕的不是没客户，而是没有房源，

也就是说，只要有企业退租，就会被下一家接走，甚至很多公司提前一年锁定办公室，

出租价格一路往上走，而且核心地段的甲级办公楼，动辄每月每平米上千元，

因此有人咬牙租下整层楼，同时先空着，再慢慢招人，

那是一种很微妙的信心，因为不是现在需要，而是“我迟早会用得上”，

周扬也是这么想的，因此他租下了800平的办公室，不过比公司实际用量大了一倍，

而他跟合伙人说：“明年人肯定翻倍，”

后来没有，

2019年开始，风向变了，因为新办公楼一栋一栋交付，供应突然多了起来，

但是另一边，钱开始收紧，

融资变难，并且投资变谨慎，因此很多靠烧钱活着的公司，先是裁人，接着缩办公室，

办公楼第一次出现了一个词：

退租潮，

那时候还不算严重，只是从“供不应求”，变成了“勉强平衡”，

真正的转折，是疫情，

刚开始，大家还以为只是短期冲击，因此很多互联网公司还在扩张，甚至签新楼、拿整层，

不过很快，情况反过来了，

远程办公开始普及，同时出差减少，线下业务收缩，因此企业第一次认真算一笔账：

“我们真的需要这么多办公室吗？”

答案往往是：不需要，

2022年以后，变化变得肉眼可见，比如上海静安寺某高端办公楼，开业一年空置率接近80%，

而出租价格从10块一天一平，降到5块，不过还是没人要，

北京望京、深圳前海，也差不多，而且一些区域的空置率，甚至直接冲到30%以上，

不过有中介私下说，真实情况比数据更糟，

有些楼为了好看，会签“挂名租约”，也就是说只挂公司牌子，不实际办公，

因此灯是亮的，人是假的，

周扬的公司，在2021年第一次缩使用面积，从800平退到400平，

而业主很配合，主动降价，并且装修免租期、装修补贴、物业折扣，一样不落，

但是到了2023年，他还是决定搬走，因为不是出租价格不够低，而是公司不再需要“那个地址”，

因此他把办公室搬到了外环一个产业园，

出租价格只有原来的三分之一，而且楼不高，外观普通，同时楼下是快餐店和打印店，

不过他反而觉得轻松，

“以前是为面子付钱，现在是为活下去，”

这两年，办公楼开始出现一些“奇怪”的变化，比如最典型的，是改酒店，

而杭州黄龙、上海陆家嘴商务区、广州珠江新城，都在发生，

一栋办公楼里，可能分布着好几个酒店品牌，同时有的楼层是办公室，而往上两层就是酒店客房，

因此业主不再执着于企业租户，而是谁能带来现金流，就租给谁，

一个做酒店拓展的人说：“以前是我们抢地段，现在是办公楼找我们，”

不过这种“自救”，门槛很高，因为层高、采光、消防都有要求，而且改造成本很贵，

因此不是每栋楼都能改，也不是每个业主都改得起，

更多的办公楼，只能继续空着，

还有一种变化，是“下沉”，因为越来越多的小公司，开始离开CBD，

而搬去产业园、共享办公，甚至直接远程办公，

比如南通一个创业者，三年搬了三次办公室，最后选了一个社区改造的园区，

因此200平，一天一平不到1块钱，

他说：“办公楼不是不能用，而是太贵了，”

这背后，其实不是需求消失，而是需求在迁移，

也就是说企业还在，只是换了地方，

就像功能机被智能手机替代，不是打电话的人少了，而是方式变了，

办公楼的问题，不只是供过于求，而且是它原来的价值，不再被需要了，

因此门面、地段、玻璃幕墙，这些曾经的“溢价”，正在失效，

取而代之的，是成本、灵活性，还有效率，

到了2025年，情况更清晰了，因为北上广深的办公楼空置率，普遍在20%到30%之间，

其中深圳一度接近31%，

供求比长期超过2:1，也就是说两份供应，对一份需求，

因此出租价格持续下滑，

广州平均出租价格，比高峰时跌了四成以上，

甚至一些地方，已经出现“出租价格不如物业费”的情况，

业主很清楚，这是亏的，不过不租，更亏，

于是就变成了一个奇怪的局面：

租也是错，不租也是错，

周扬去年回了一趟陆家嘴商务区，晚上九点，他从地铁口出来，抬头看了一眼当年的那栋楼，

灯还在，不过稀稀拉拉，同时很多楼层是暗的，

楼下的便利店还开着，不过人少了很多，同时咖啡机旁边没有排队，

因此他站了一会儿，没有上去，

那一刻他突然明白，办公楼的变化，不只是一个行业的起落，而是很多东西一起变了，

比如公司变小了，人变少了，钱变紧了，同时野心也变得更谨慎了，

曾经那种“先租下来再说”的冲动，没有了，

取而代之的，是一遍一遍算账，

有人说，办公楼不是坍塌，而是回归理性，

不过也有人说，这才刚开始，

但对周扬来说，这些都不重要了，因为他只记得，2018年第一次走进那栋楼的时候，大厅明亮，人很多，声音很杂，

而现在——

安静得有点空，

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