锦和越界・500 视觉园

项目概况信息

1.使用面积：80-1500m²《平层+独栋+LOFT 》均有使用面积可选

2.价格：3-4元/m²/天(含税)

3.物业费：19元/m²/月(含税)

4.装修：带很好的装修/遗留装修/毛坯

项目交通

项目配套

一、立体交通网：内环核心的通勤枢纽

园区坐落于徐汇区瑞金南路 500 号，占据内环核心交通节点，构建 “轨交 + 高架” 双维高效通勤体系。轨交出行实现三轨覆盖：步行 5 分钟可达 4 号线鲁班路站，8 分钟直达 9 号线打浦桥站，10 分钟衔接 12 号线大木桥路站，15 分钟可通达人民广场、徐汇区徐家汇等核心商圈，30 分钟直达虹桥枢纽。自驾与路网同样便捷，5 分钟内即可接驳内环高架与南北高架，打浦桥越江隧道近在咫尺，轻松实现跨区商务往来。附近 41 路、205 路等多条公交线直达园区入口，全方位满足员工通勤与商务接待需求。

二、创意办公场地：工业肌理中的灵活场域

作为上海塑料三厂改造的创意地标，园区以 “空间随需求而变” 为核心，打造适配视觉创意产业的办公载体。空间设计极具弹性：总建筑使用面积约 1.3 万平方米，50-2000㎡户型可自由分割，标准层 5.2 米层高轻松适配 LOFT 分层、摄影棚搭建等多元需求，局部 6.8 米层高的 LOFT 区域更能实现双倍空间利用率。硬件配置专业实用：配备 2 部客梯与 1 部货梯，保障人员与设备高效流转；采用 VRV 变频空调系统，支持 24 小时独立控制与分户计费，既满足影视后期、设计等企业的加班需求，又能降低 30% 以上能耗成本。全区域覆盖电信、联通双网络，配合智能照明系统，自然光线覆盖率达 75%，为创意工作提供稳定舒适的基础保障。

三、商业配套圈：创意腹地的生活聚场

依托内环成熟商圈优势，园区构建 “内部精致配套 + 附近繁华商圈” 的消费生态。内部配套聚焦创意需求：设有 3000㎡公共展示空间与共享展厅，可举办艺术展览、新品发布等活动，年均承接行业论坛与创意活动超 28 场。附近商业触手可及：步行 5 分钟即达打浦桥日月光中心，汇聚中西餐饮、零售品牌；2 公里内覆盖田子坊、8 号桥创意园等文创地标，星巴克、全家便利店、健身中心等生活服务设施步行可达，形成 “办公 - 创作 - 生活” 的无缝衔接。3 公里范围内更有徐汇区徐家汇、淮海路两大商圈环绕，餐饮、酒店、银行等配套一应俱全。

四、生态休闲场景：工业风里的绿意空间

园区在保留工业遗存的同时，植入生态美学设计，打造 “有温度的创意绿洲”。公共空间充满巧思：裸露水泥柱搭配巨型齿轮装置，还原工业风质感，垂直绿植墙与空中连廊相映成趣，让办公场景宛如艺术展场。1500 平方米屋顶花园配备专业灯光音响，既是员工午后休憩的私密角落，也是影视企业举办沙龙、发布会的热门场地，2023 年累计承办行业活动 47 场。公共走廊与露台被设计为开放式交流区，搭配艺术装置与绿植点缀，激发企业间的灵感碰撞。

五、产业服务体系：视觉创意的成长沃土

由锦和商业提供的专业服务，构建从基础保障到资源赋能的全周期生态。基础服务性价比突出：物业费仅 19 元 /㎡・月，包含基础运维服务，园区虽无自有固定车位，但附近公共停车资源丰富，且提供 800-1200 元 / 月的便捷停车方案，大幅降低企业运营成本。产业赋能精准高效：依托 “视觉创意 + 数字技术” 的产业集群优势，入驻企业自动接入设计联盟，实现 “邻居即合作伙伴” 的资源对接。园区定期举办行业沙龙、创意展览，联动上海视觉艺术学院等高校建立产学研基地，每年输送专业人才超 200 名。更提供工商注册、政策申报等定制服务，2023 年协助企业获取文创专项补贴累计达 1260 万元，补贴获取率远超行业平均水平。

六、特色配套亮点：视觉产业的专属加持

针对影视传媒、数字创意、建筑设计等核心入驻产业，园区配备专属特色设施。设有专业影棚与数字媒体实验室，满足影视拍摄、后期制作等专业需求，上海灿星文化等头部企业已在此设立 5000 平方米综艺制作基地。专属作品展示长廊为企业提供品牌展示窗口，客户参观即可直观感受创意成果，成为业务拓展的 “隐形名片”。更依托徐汇区文创政策扶持，为入驻企业提供税收减免等优惠，全方位降低创意企业成长成本。

项目历史简介

一、历史根脉：工业时代的塑料印记

藏于徐汇区瑞金南路 500 号的锦和越界・500 视觉园，其建筑肌理中沉淀着上海轻工业的黄金记忆。这里的前身是上海塑料三厂—— 作为计划经济时代上海塑料制品工业的重要据点，这座厂房曾见证过塑料原料加工、模具制造的繁忙景象，厚重的水泥立柱、高挑的车间空间，凝结着工业时代的务实与精密，为后来的空间改造埋下了 “高适配性” 的原始基因。

更值得关注的是其独有的区位禀赋：地处内环核心，靠近打浦桥越江隧道与内环高架，附近环绕田子坊、8 号桥等文创萌芽地，既扎根于工业遗存的土壤，又浸润在早期创意产业的氛围中。随着城市产业升级，传统制造业外迁，这座塑料厂房逐渐褪去生产活力，但工业遗存的空间优势与区位潜力，使其成为等待激活的 “城市存量宝藏”。

二、焕新蝶变：锦和式更新的量身定制

2010 年后，上海进入 “存量盘活” 的城市更新浪潮，锦和商管 —— 这家以老厂房改造起家的 “城市更新专家”，敏锐捕捉到这片工业遗存的价值，将其纳入 “越界” 品牌矩阵进行焕新改造。改造团队延续了锦和创始人郁敏珺提出的 “量身定制” 理念，拒绝标准化复制，而是深入挖掘建筑的在地性与产业适配性，最终确立 “视觉创意专属载体” 的定位，让老厂房与创意产业实现精准对接。

改造过程中，“保留与植入” 的平衡艺术贯穿始终：原有的 5.2 米标准层高与 6.8 米局部挑高被完整保留，这一工业时代的空间遗产，恰好满足了视觉创意企业搭建摄影棚、LOFT 工作室的特殊需求；裸露的混凝土梁柱与巨型齿轮装置被精心留存，搭配新增的垂直绿植墙与空中连廊，形成 “工业肌理 + 生态美学” 的独特风格。功能重构上，1.3 万平方米的空间被划分为 50-2000㎡的弹性单元，并植入专业影棚、数字媒体实验室等特色设施，彻底将生产型厂房转型为创意型载体。

这种改造逻辑正是锦和商管的核心优势 —— 从金星电视机厂到南市发电厂，其擅长在工业遗存中挖掘空间价值，让建筑功能与产业需求同频共振。2015 年前后，改造工程正式完工，锦和越界・500 视觉园作为徐汇内环的创意新地标正式亮相，标志着这片工业遗存完成了向 “视觉创意生长容器” 的跨越。

三、发展新生：视觉产业集群的成长沃土

开园至今，园区以 “视觉创意 + 数字技术” 为核心引力，迅速聚集起一批优质企业，成为徐汇文创产业的重要支点。佛吉亚、飞拓无限、开喜影视等企业相继入驻 万都中心，上海灿星文化更在此设立 5000 平方米的综艺制作基地，形成从创意设计、影视制作到数字传播的完整产业链。这种集群效应的形成，既源于空间的专业适配性，更得益于锦和商管构建的产业服务生态。

在运营中，园区完美践行了 “文化作底，跨界融合” 的理念：3000㎡公共展示空间年均承接 28 场以上行业论坛，1500 平方米屋顶花园成为创意沙龙的热门场地，2023 年累计承办各类文化活动 47 场，让老厂房持续迸发思想活力。更通过联动上海视觉艺术学院建立产学研基地，每年输送专业人才超 200 名，并协助企业获取文创专项补贴累计达 1260 万元，真正实现 “空间赋能产业”。

如今的锦和越界・500 视觉园，工业风的齿轮装置旁陈列着创意作品，昔日的生产车间变身为影视棚，梧桐光影透过玻璃幕墙洒在数字画板上 —— 这片承载塑料工业记忆的土地，正以 “越界” 之名，续写着上海工业遗存与创意产业共生的精彩故事，成为锦和商管 70 余个城市更新项目中 “量身定制” 理念的生动范本。

项目实景图

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