一、东京房地产的概况信息介绍

东京的公寓，分为公寓（マンションMansion）、一户建两类。这两种里面都有各种档次、使用面积段，但毕竟前者比较标准化，本文只分析公寓。

东京的公寓也分为多种类型。

最高档的是公寓塔楼。简单描述，就是每层有 10 户左右、朝向东南西北都有、总层高有 50 层左右、一栋楼就有 500 到上千户（多单元）的公寓塔楼（一个楼就相对于上海城市中心的中型乃至大型小区）。日本市场青睐塔楼的原因包括：除中国人以外都不太重视朝向，没有对朝南的执念；塔楼公区豪华，有气派的大堂、健身房、学习室等；塔楼的楼间距广，附近有配套绿化、广场等，直观感受反而比较低容积；在塔楼的中高楼层，景观、采光都比较好；建筑结实，钢结构粗壮，非常抗震。

最稀缺的是低层洋房/叠墅。总层高不到 8 层的公寓公寓，往往坐落于老钱、舒适的低迷社区中，户均使用面积较大，是体验舒适、圈层纯粹的顶级豪宅。不过这种公寓数量很少，故而没有像塔楼一样重点着墨。

最平价的是中高层公寓板楼。这种楼一般有 20 层左右，占地使用面积较小，楼看着很“纤细”、“瘦长”，一般是夹在居住街区的大量一户建中间，每层 2-4 户，户均使用面积较小，也比较平价。国内所推崇的板楼到日本反而成为平价货，原因可以简单理解为把上述塔楼的优点给反过来：公区差，间距小等等。

最宜居的是小高层公寓小区。10 层左右的小高层公寓，每栋楼有多个单元，整个项目有多栋楼形成集群，楼间围合形成中央绿化。这样的公寓项目和国内的小区比较类似，低密度的同时又形成了一定的规模集群，居住体验很舒服。

东京城市中心的地段大致分布为：东京市分为 23 区，其中中央区、千代田区、港区是能级、档次最高的都心三区；涩谷区、新宿区、丰岛区（池袋）、文京区是繁华喧嚣但能级比较“大众平民”的副都心四区（涩谷的商办能级相对高些，文京区能级相对一般）；还有环绕都心、副都心七区的宜居区，包括台东区、墨田区、江东区、品川区等。当然了这些只是近似，就像上海买房不能光看“黄浦、静安、徐汇”这种区名一样。

本文列举的东京公寓使用面积，全部在原始数据的基础上除以 0.7，换算成建筑使用面积。如本号过往发表的文章中所述（链接如附），我国的公寓都是计算建筑使用面积，而包括东京在内的国外大多是计算使用使用面积（在套内使用面积的基础上还要减掉墙体使用面积），总体相对于建筑使用面积的 7 成。

本文列举的东京公寓价格，统一按照 100 日元=4.8 人民币的价格换算。若后续日元回升，会对本文关于价格的结论产生明显影响。

本文中所称的“一室户”、“两室户”等户型，在日本的称谓是 1LDK、2LDK 等。

最后，本文虽然是拿上海对比东京房市，但基本的洞察与结论，对国内其他大城市也适用，尤其是北深广。

二、东京城市中心各类型公寓公寓的典型案例列举

1、东京领先豪宅（全东京只有个位数的顶豪项目）

最贵气：位于港区六本木的安缦公寓（2023 年竣工 ），单价超 50 万元，共有 91  户（麻布台之丘 A 楼 54-64  层），户型涵盖从 260  的两室户到 2300  平的顶豪。据称其顶豪成交价达 300 日元（14 亿人民币）。

最著名：位于港区虎之门的虎之门之丘（2022 年竣工），单价约 30 多万元，共有 547  户（54 层的纯公寓塔楼），户型包括 80-90  平的一室户，140-180 平的二室户，170-260 平的三室户，320  平的四室户，以及约 1800 平的顶豪。顶豪开盘价约 98亿日元（4.8 亿人民币）。

最稀缺：位于涩谷表参道的Marq Omotesando One（2021 年竣工），单价约 30-40 万元以上，共有 14 户（地上 4 层的低密洋房），户型约 250 平方起步，顶豪近 900 平方，成交价 100 亿日元（约 4.8 亿人民币）。

最老钱：位于港区六本木（大使馆区）的 Park Mansion 桧町公園（2017 年竣工，相比以上几个房龄略老），单价约 28 万元，共有 46 户（地上 4 层的低密洋房），户型涵盖从 120 平的二室户到 940 平的顶复。

最宜居：位于港区赤羽桥（相比上述项目，地段偏居住）的三田 Garden Hills，单价 25万元左右（这个盘单价区间较广，原因待查），共有 1002 户（地上 14 层的小高层公寓集群，和国内的小区比较类似），主力户型涵盖从 40 平的一室户到超 200 平的三室户。

2、东京普通豪宅

位于港区六本木的 Park Court 六本木（2012 年竣工），单价约 22 万，共有 270 户（地上 27 层的纯公寓塔楼），主力户型涵盖从 65 平的一室户到 140 平的三室户。

位于港区南青山（距离六本木、涩谷等闹城市中心都有 1 公里距离，闹中取静的居住板块）的 Park Court 青山（2018 年竣工），单价约 17 万元，共有 163 户 （地上 26 层的纯公寓塔楼），主力户型涵盖从 105 平的一室户到 205 平的三室户。

位于涩谷核心区（如前所述，涩谷区的能级比都心三区要低）的 Branz 渋谷桜丘（2023 竣工），单价约 23 万元，共有 155  户（16-30  层），主力户型涵盖从 70  平的一室户到 200  平的三室户。

3、东京中产公寓（核心地段）

位于港区南青山的 Grand Hills 南青山（2022 年竣工），单价约 14 万元，共有 105 户（地上 18 层的纯公寓塔楼），户型涵盖 60 平的一室户到 170 平的三室户。

位于港区虎之门的 City Tower 虎之门（2024 年竣工），单价约 15 万元，共有 144 户（地上 28 层的纯公寓塔楼），主力户型包括 85 平的 2 室户到 110 平的三室户。

位于涩谷区惠比寿（也是一个著名的居住板块）的 Grand Hills 惠比寿（2019 年竣工），单价约 14 万元，共有 310 户（地上 23 层的纯公寓塔楼），主力户型涵盖 60 平的一室户到 140 平的三室户。

位于丰岛区池袋的 Grand City Tower 池袋（预计 2026 年竣工），单价约 13 万元，共有 878 户（地上 52 层的纯公寓塔楼），户型涵盖 65 平的一室户到 150 平的三室户。

4、东京中产公寓（市中心居住板块，距离最近的核心 cbd/商圈通勤时间 20 分钟左右）：

位于中央区月岛（居住板块，离核心区有河水相隔）的 Grand City Tower 月岛（2026 年竣工），单价约 11 万元，共有 1285 户（地上 58  层的纯公寓塔楼），户型涵盖 55 平的一室户到 130 平的三室户。

位于中央区晴海 Flag 综合体（原奥运村，现东京城市中心最大的地产开发项目，预计建设 23 栋公寓楼，可售公寓 4145 户）的 T 栋（2025 年竣工），单价约 10 万元，共有 722 户（地上 50 层的纯公寓塔楼），户型涵盖从 70 平的一室户到 170 平的三室户。

位于江东区丰州的 Branz Tower 丰州（2021 年竣工），单价约 11 万元，共有 1152 户（地上 48 层的纯公寓塔楼），户型涵盖从 60 平的一室户到 120 平的三室户。

5、东京中产公寓（非市中心居住板块，距离最近的核心 cbd/商圈通勤时间约 30 分钟）：

位于品川区的Branz 武藏小山（2026 年竣工），单价约 7.5 万元，共有 36 户（地上 15  的纯公寓楼），户型涵盖从 60 平的一室户到 105 平的三室户。

位于墨田区的 City Tower錦糸公園（2027 年竣工），单价约 8 万元，共有 130 户（地上 18 层的小高层公寓），户型涵盖从 80 平的二室户到 100 平的三室户。

位于文京区的 Livio City 文京小石川（2027 年竣工），单价约 7 万元，共有 522 户（地上 10 层的小高层公寓集群），户型涵盖从 50 平的一室户到 120 平的四室户。

位于台东区上野的 L'Gente 上野稻荷町（2026 年竣工），单价约 5.5 万元，共有 27 户（纯公寓楼），户型涵盖从 50 平的一室户到 80 平的两室户。

三、与上海房产进行对比，总结形成分析与启示

1、豪宅中，上海的户型太大、总价太高了

东京的豪宅单价和上海差不多，都是 20 多、30 多万，不至于到某些房产自媒体所说的“东京豪宅单价 100 万”。

不过使用面积段上，东京小了很多。

入门户型方面，东京大多豪宅项目都有 50-80 平的一室户，不像上海豪宅新房的入门户型都是 200-250 平以上，没有那么“圈层纯粹”。

主力户型方面，东京大多豪宅项目的主力其实也就是 100-200 平的 2 室户、3 室户，总价 2000-6000 多万，而上海新房豪宅的主力户型是 250-350 平左右，按照新房的价格（有限价），总价也有 021-51250158万，不算限价的话，毛估总价可以轻松到 5000-9000 万。

供应量上，上海豪宅也多了很多。东京每年豪宅新房项目也就两三个，而上海 2025 年不仅有新天地、老城厢、徐汇滨江、巨富长四大板块各出一个豪宅公寓项目，还有大量风貌别墅（每年新开盘几百至上千套），而到了2026 年，不仅上述三大板块和风貌别墅还会继续供应（除了巨富长豪宅是绝版了），老静安石门二路、苏河湾、北黄浦外滩豪宅也将“加入战局”。

不过另一方面，上海的顶层购买力还是比东京强多了。中国一来经济增速快，二来经济和人口体量大，产生了比日本更庞大的富豪阶层。因此，虹吸整个中国的上海，可比虹吸整个日本的东京强多了。当然，东京近期出现了吸引国际资本的趋势，若能持续，则可效仿伦敦、新加坡、香港等，资产价格可以再上一层楼。

2、中产公寓中，上海新房户型太大、单价太贵了

如果说相比上海，东京的豪宅是单价差不多、总价低，那东京的中产公寓就是单价、总价都低了。

单价方面，如上所述，东京 14 万单价，可以买到虎之门这种顶级地段的“刚需”项目（案例中的那个，品质确有缺陷，但距离虎之门之丘非常近），或者可步行到达核心商办区的居住板块的塔楼项目；

11 万单价，可买到距离核心区仅需 20 多分钟地铁通勤，且界面很新、生活配套完备的居住板块的塔楼项目；

7、8 万单价，可买到地段虽然和“高能级”无缘，但是生活便利、离核心区仅 30 多分钟通勤的居住板块的优质项目。

户型方面，东京中产公寓的绝对主力户型都是 90 平-130 平的二室户、三室户，从外立面到内部户型到价格区间都非常“同质化”。以之为鉴，大家没必要吐槽上海 100 平小三房太多太同质化了，毕竟小中产的需求也就是这个。

此外，东京城市中心边缘地段，还有更小的 70-90 平的两室户、三室户。

总价方面，结合上述的分析，这里的结论是水到渠成的。在东京买房，1500-1800 万的预算就能买的挺高端了，1000-1300 万的预算就能买的很体面了，600-800 万也能过上很舒服的“好房子”生活。上海对应总价段、单价能买什么房子，大家心里有数。

当然，东京也是不能和上海简单类比。一是和富豪阶层一样，中国的中高端购买力也比日本多了不少；二是日本成年人基本没有什么和父母住的，而中国家庭普遍还是会考虑三代同堂的情况（尤其是生娃头几年由老人带孩子），那当然需要更大的户型。

3、地段价差上，上海比东京小的多，尤其是弱势地段太贵

如前所述，东京中产公寓中，距离核心商办通勤 10 分钟、20 分钟、30 分钟的板块（相差 5-7 公里），单价从 14 万直线下降到 11 万、7 万。与之相比 ，上海的地段价格分布要“均匀”得多，尤其是一些距离最近 cbd 要通勤近 50 分钟、附近配套一塌糊涂的板块，新房都要 9 万单价。或者说，把 17 万单价作为上海中产新房天花板，那打对折 8.5 万单价的新房，地点要偏十几公里。

这方面的基本面因素较复杂。正方，上海比东京要“去中心化”的多富士康大厦 ，因此地段价格分布均匀也正常，比如，东京的新桥到池袋之间有驾车距离 11 公里，而上海的五角场/杨浦滨江到前滩有驾车距离 20 公里；反方，上海各板块的界面差距大得多，“下限”低，因此地段价差应该更大，中内环也有不少老破小、脏乱差板块，而东京各板块的城建都是不错的，即便没有光鲜亮丽的楼宇和灯红酒绿的商圈，也是有恬静整洁的居民区和温馨精致的社区商业。

4、相比在东京大行其道的“单身贵族”户型，上海的一室户在新房市场几乎绝迹

50-70 平方的单身贵族一室户，在东京的绝大多数公寓项目都有，包括虎之门之丘这样的豪宅。与之相比，上海的新房、次新房几乎都是小三房起步，二手房市场中一室户卖的也很差，折价很厉害。

毕竟是上海的市场用钱投票、不认可一室户，我们必须认真探析。上海的生育率明明比东京还低（而且已经低了好多年了，不是最近一两年的事情），单身贵族已是个普遍现象，单身文化盛行，为啥就不买一室户呢？

个人感觉，主因是上海购房主力是中年人及其子女，即便是单身年轻人购房，由于预算主要来自父母，其购房时也带有“以后结婚生子也要够用”的预期要求，还没有根本上接受长期单身的预期，起码“金主”还没有。随着未来单身社会的持续时间更长（结合国际案例，即便结婚率生育率会反弹，也不会反弹很多），会有更多人接受“很大概率单身”的预期，届时门槛更低、户型更合适的单身贵族一室户将走到市场的聚光灯下，叠加当下一室户的断供，其有可能会在某个时点出现供不应求的局面。

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