最近的楼市数据太差了，搞得大家信心全无，买房的也不愿意贷款，卖房的也等不来客户，这也不是个办法。照这样下去，二手房价下跌事小，消费拉不起来事大。

所以上面也还是在不断尝试用各种方式在救市。虽然暂时还没有去年9月底那种全国性的重磅救市行动，但也有很多小的利好，只不过没有大张旗鼓地宣传而已。

比如，前几天国家外汇管理局发布了《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号，以下简称“通知”），就是为境外的购房人打开了付款的通道。

当然，《通知》的内容很多，不单单是针对楼市。但其中有一条“便利境外个人境内购房结汇支付”是最受市场关注的，这条政策允许境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付艺丰中心，后续再向银行补交购房备案证明文件。

在此之前，境外的个人或机构在国内买房并不容易。这是因为很多政策都是当年房地产过热时期出台的，为了就是给买房制造障碍。比如，来自香港的老王如果想来深圳买房，按规定，他必须先拿到房产备案证明才能去银行结汇，支付首付款；但内地的房企一般必须先收到首付款，才能开具房产备案证明。这等于就成了死循环了。

此前，国家外汇管理局以前规定“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”。现在《通知》里还有一条，明确“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用公寓性质房产的限制”。这意味着非房地产企业可以更灵活地自主决定其外汇资金的使用方向，比如购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，也可以做商业地产投资。

这份《通知》对救楼市有用没用呢？不能说完全没用，只能说杯水车薪。外资来中国购房，可能也就是少数外向型经济城市、首都这种特殊城市以及靠近港澳的深圳珠海等大湾区城市能享受到利好，其他城市也就是听个热闹。

说白了，境外个人在境内购房，以前是必须审批之后才能买，现在是可以先斩后奏，先上车后补票。问题是房地产这趟车一直往下滑，谁愿意把真金白银绑在车上？别说先上车后补票，就算完全不要票，你看看有几个人还愿意上？

赚钱的车，即便你拿棍棒驱赶，照样有人争先恐后地往上爬；赔钱的车，大家往下跳还来不及，还想卖票？再说直白些，你就算完全放开境外个人在境内购房，各项政策跟境内个人购房一视同仁，又如何？人家只是钱多，并非人傻啊！这就跟现在的计划生育政策一样，扭扭捏捏放开三胎，为什么还留着政策空间？莫非还打算再陆续放开四胎五胎？所有人都知道，现在就算完全放开生育限制，总生育率（TFR）也不可能达到国际认可的能维持人口总量稳定的2.1了。我完全不知道这种保留到底有什么意义。

扯远了，总之这样的政策，其信号意义强于实际效果。指望楼市受多大影响是不可能的，不过杯水也是水，有总比没有好，聊以自慰吧。

还有一条新闻，也是利好楼市的。最近，以“户籍准入年限同城化累计互认”为代表的新一轮户籍制度改革，正在我国多个城市群或都市圈加速落地。

近日，国W院批复同意开展要素市场化配置综合改革试点的10个地区，包括北京城市副中心、江苏苏南重点城市、浙江杭甬温等10个发展基础较好、经济增长支撑作用强的城市群、都市圈或者中心城市。未来在长三角、珠三角等城市圈里跨市工作和生活的人们将能更方便地在大中城市落户。

简单说，老百姓的居住及社保年限可以实现城市间的互认了。当然还做不到全国范围的互认，但至少在地段位置临近的城市圈里可以互认。比如，南京的居民如果想搬到无锡市、常州市、苏州市、镇江市其中的任何一个地方居住和工作，以前在南京的居住和社保缴费年限能够进行累计互认，不需要在新城市“从头再来”。

这对于老百姓来说是好消息，对于经济的发展也是好消息。众所周知，市场经济要发展，就要打破各种阻碍要素流动的桎梏，限制越少越好。以前房地产发展红红火火的时候，政府采取行政手段进行限价、限售、限购、限贷，甚至无理由叫停销售，这些手段已经被事实证明起不到正面作用。房价上涨的时候，越调控，涨得越狠，市场上自然有大量方法来绕过限购；房价下跌的时候，怎么解绑都没用，你看广州身为一线城市带头裸奔，结果又如何，房价照样一泻千里。

现在是户籍年限的互认，下一步还要干脆打破户籍的限制。户籍制度改革的核心之一就是让新落户居民享受与原有户籍人口同等的教育、医疗、社保等公共服务。以后的趋势是不管你到哪里（当然京沪跟雄安可能是例外），买房就能落户，落户就是当地人，所有公共服务无缝衔接。

不过，打通限制也并非有利于所有城市。限制越少，那些高质量人才、高净值人士就会更容易向级别更高的城市流动。比如，新政如果把广州、深圳、珠海、佛山、江门、肇庆、惠州、东莞和中山九市的壁垒给打通，那么可以想象，但凡有能力、有家底的人，会向哪些城市集中。这九座城市里，谁的房价会受益，谁的房价会受损，我想大家都不难猜到。

总而言之，当前的救市政策（包括8月京沪的新政）仍然以放宽限制的思路为主，力度比较温和，完全不能解广大二手房业主之渴。楼市真想控制住下滑的加速度，还得看接下来有没有什么真正的大动作才行。

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