右图：上海恒隆广场扩建项目效果图，该扩建部分已于2025年6月封顶，预计2026年下半年开业，并将与上海恒隆广场无缝衔接

恒隆地产表示，沈阳市府恒隆广场余下占地4.4万平方米的综合发展项目，暂时改建为城市公园，以提升社区福祉，同时观望市况作长期部署。该用地将为家庭和访客提供充满动感的休憩空间，活化附近环境，并刺激客流量。

太古地产

内地8大项目筹备中，广州聚龙湾太古里首期年底开业

太古地产发布2025年中期业绩公告显示，2025年上半年，太古地产总收入为87.23亿港元，同比增长19.84%。公司股东应占基本溢利44.20亿港元，同比增加15%；股东应占经常性基本溢利同比减少4.20%至34.20亿港元。主要是香港办公楼出租价格收入下降等因素所致。

其中，物业投资收入65.76亿港元，同比下降2.24%；物业买卖收入17.06亿港元，同比增长1838.64%；酒店收入4.41亿港元花旗集团大厦，同比下降4.96%。

主营业务运营

截至2025年8月1日，太古地产已实施投资总额约670亿港元（其中香港市场为110亿港元、中国内地为460亿港元、公寓物业买卖项目为100亿港元）。

已落实的重点项目包括香港海德园、皇后大道东269号、英皇道983-987A号和滨海街16-94号及曼谷无线电路等公寓项目；西安太古里以零售为主导的综合发展项目、三亚太古里、位于上海的陆家嘴商务区太古源及前滩的综合发展项目（前滩太古里扩建项目）、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号的太古汇扩展部分，以及位于香港船坞里8号及英皇道1067号作办公楼及其他商业用途的项目。

尚未落实的项目包括更多位于中国内地一线及新兴一线城市（包括北京和深圳在内）以零售为主导的综合发展项目，目标使中国内地的总楼面使用面积增加一倍（截至2025年上半年，已落成96.62万平方米）；同时进一步扩充香港的太古广场和太古坊，以及更多在香港、中国内地、迈阿密和东南亚的公寓物业买卖项目。

2025年6月，太古地产以约5.49亿美元的价格出售Brickell City Centre购物中心75%股权及停车位和某些共享设施的全部权益，并完成出售Brickell City Centre一幅超高层办公楼地块，涉及总建筑使用面积约150万平方呎，出售价格约为2.1亿美元。7月，太古地产还出售了位于迈阿密Brickell的North Squared用地，出售价格约为0.45亿美元。

太古地产称，集团将在下半年寻找其他机会剥离更多非核心资产，这些动作可帮助集团回流资金，并投入到更重要的拓展计划中。

截至2025年上半年，太古地产应占物业组合的总楼面使用面积约3900万平方呎（约合362.32万平方米）。其中，约有3340万平方呎（约合310.3万平方米）是投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约2380万平方呎（约合221.11万平方米），及发展中或持作未来发展的投资物业约960万平方呎（约合89.19万平方米）。

在香港，集团应占投资物业及酒店组合约1450万平方呎（约合134.71万平方米），主要包括甲级办公楼和零售物业、酒店、服务式公寓及其他高尚公寓物业。

在中国内地，该公司在北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有11个大型商业发展项目的权益。该等发展项目全部落成后，预计将提供应占总楼面使用面积约1890万平方呎（约合175.59万平方米）［其中1040万平方呎（约合96.62万平方米）已落成］。

集团在香港及中国内地以外的投资物业组合原包括美国迈阿密Brickell City Centre项目的购物中心及停车位，该等物业已于2025年6月完成出售。

截至2025年6月30日，太古地产应占出租价格收入中，香港占比55%，中国内地占比42%，美国及其他地区占比3%；而在已落成投资物业总楼面使用面积中，香港市场占比58%，中国内地占比42%，美国及其他地区已清零。

香港办公楼：截至2025年6月30日，太古地产香港在营办公楼包括太古广场、太古坊-港岛东中心和太古坊一座、太古坊-太古坊二座、太古坊-其他办公楼及其他物业，总使用面积约1000万平方呎（约合92.9万平方米），集团香港办公楼物业综合出租率88%，应占总出租价格收入26亿港元。约有84.5%的现有租户租约将在2027年及以后到期。

太古地产表示，在宏观经济持续不明朗的情况下，预期办公楼需求仍相对低迷，但其观察到来自潜在和现有租户的查询有所增加。资本市场前景改善或将成为推动办公楼需求上升的催化剂。

香港零售物业：截至2025年6月30日，太古地产香港在营零售物业包括太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓和其他物业，总使用面积约320万平方呎（约合29.73万平方米）。2025年上半年，来自集团香港零售物业的应占出租价格收入12.63亿港元，同比下跌2%。截至期末，集团在营的香港零售物业出租率约100%，约有63.7%的租户租约将在2027年及以后到期。但租户零售额涨跌不均，其中，太古广场购物商场和太古城中心的零售销售额分别上升1%和2%，东荟城名店仓则下跌3%。而太古地产预计，2025年上半年香港市场整体临时估计零售销售额下跌3%。可见，太古地产运营的零售商场运营状况好于大市。

截至2025年6月30日，太古地产中国内地物业组合楼面使用面积共3020万平方呎（约280.6万平方米），其中集团应占权益为1890万平方呎（约175.59万平方米）。已落成物业共1400万平方呎（约130.1万平方米），包括北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里、广州汇坊及其它物业；其余1620万平方呎（约150.5万平方米）正在发展中，包括北京三里屯太古里瑜舍改造的零售项目、以办公楼为主导的综合发展项目北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴商务区太古源、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号（广州太古汇商场扩展部分）等。

2025年上半年，来自中国内地投资物业的应占出租价格收入总额为30.73亿港元，同比持平。

太古地产在中国内地已落成零售物业总楼面使用面积合共为780万平方呎（72.46万平方米），包括其持有100%权益的北京三里屯太古里、成都太古里和广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇及各分别持有50%权益的北京颐堤港、上海的兴业太古汇和前滩太古里，其中集团应占权益为620万平方呎（57.6万平方米）。

2025年上半年，来自中国内地零售物业的应占出租价格收入总额轻微上升至26.22亿港元。撇除人民币币值变动，应占出租价格收入总额上升1%。财报显示，得益于客流持续增加，政府放宽中国内地免签证入境和增值税退税等政策，以及公布进一步的提振经济措施，太古地产在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升1%，优于市场总体表现，亦较2019年同期高出70%。财报显示，太古地产在内地的零售物业约有54.6%的现有租户租约将在2027年及以后到期。

各项目具体运营表现如下表所示。

具体到单个项目上半年运营，太古地产指出，北京三里屯太古里销售额及出租价格双双上升，是由于项目南区和西区因品牌定位升级以及新旗舰店和快闪店开业而带来强劲客流量所致。此外，免签入境和退税相关政策放宽，以及附近包括工人体育场、三里屯酒吧街和地铁线路等的开放，都支撑了增长的势头。同时，作为日益巩固的时尚零售目的地，北区现正进行租户组合优化及改造工程，预计今年年底完工。毗邻北区的原瑜舍酒店正在重新改造成为全世界旗舰店的新零售地标。

成都太古里主力旗舰店持续翻新及升级，继续巩固其作为高端购物和休闲地标的地位。

成都太古里

由于客户外游上升，广州太古汇持续进行租户组合优化。2024年8月收购的天河路387号物业与太古汇购物商场相连，目前正进行设计开发工作，将翻新成为太古汇的新增高级零售部分，预计装修改造工程将于2027年起完成。

尽管受大型结构和改造工程影响，上海兴业太古汇租户组合持续优化，2025年上半年虽出租价格收入下跌6%，但零售销售额上升14%，是太古地产旗下6大项目中销售额表现最突出的商场。

上海兴业太古汇实景图，图源：企业官网

上海前滩太古里上半年虽然出租价格下跌10%，但零售销售额稳步增长4%，因此出租率坚挺。

太古地产表示，在政府于2025年初推出的一系列扩大刺激消费方案以及科技创新吸引投资的政策推动下，预计中国内地零售市场将逐渐加速发展，零售商对中长期前景保持谨慎乐观。但在生活时尚、休闲和体育等多个领域均展现出新消费需求的潜力，相信集团旗下商场保持多元化优质品牌组合的重要性。同时，预期中国奢侈品消费者数量将持续增加。

2025年下半年，预期市场对零售楼面的需求将保持审慎，但也需分城市看待。如对具有高潜力和体验式消费的核心区域如北京、成都和上海等集团营运城市的优质楼面需求将会持续。在广州，市场对奢侈品牌楼面的需求将会维持。总体而言，预计来自体育和休闲品牌的需求将会上升。

太古地产中国内地已落成办公楼物业组合总楼面使用面积合共为420万平方呎（39.02万平方米），包括集团持有97%权益的广州太古汇及各分别持有50%权益的北京颐堤港（北京太古坊一部分）及上海兴业太古汇。其中集团应占权益为290万平方呎（26.94万平方米）。2025年上半年，来自中国内地办公楼物业的应占出租价格收入总额下跌3%至4.12亿港元。撇除人民币币值变动影响，集团应占出租价格收入总额亦下跌3%。财报显示，太古地产在内地的办公楼物业约有75.4%的现有租户租约将在2027年及以后到期。

各物业具体运营表现如下表所示。

太古地产认为，由于经济前景持续不明朗，北京、上海和广州的办公楼需求依然疲弱。其中，广州及上海空置率高企是由于供应新增；而在北京，尽管新增供应有限，市场对办公楼的需求仍疲弱。

太古地产预计，广州和上海由于新增供应和需求疲弱将导致办公楼空置率上升；北京由于新增供应有限，疲弱的需求或会有所缓解。

此外，太古地产在广州太古汇文华东方酒店、成都太古里博舍及上海兴业太古汇镛舍拥有不等数量的服务式公寓单位。2025年上半年，服务式公寓业绩各有差异。2025年6月30日，广州文华东方酒店、成都博舍和上海镛舍的入住率分别为79%、43%及82%。其表示，下半年，服务式公寓的业绩将会保持平稳。

投资物业发展计划及进展

财报显示，目前，太古地产未完工的投资项目包括北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴商务区太古源、广州聚龙湾项目、广州天河路387号物业等7个。

可以看出，太古地产稳扎稳打，在继有的7大项目基础上不断续力，2025年底起不断有新的投资物业亮相开业。并且持续与险资、不同国企等伙伴建立合作关系，实现风险分散、价值共享。

北京太古坊是现有颐堤港项目的延伸，总楼面使用面积约为400万平方呎（37.16万平方米），是一个以办公楼主导的综合发展项目，计划由2026年年中起分两个阶段落成，现正进行上盖、外墙及机电安装工程。项目由太古地产与中国人寿保险股份有限公司合作发展，其持有该项目49.895%权益。

西安太古里位于西安市碑林区小雁塔历史文化片区，预计将发展为一个以零售为主导的综合发展项目，包括零售和文化设施、一间酒店和服务式公寓，估计总楼面使用面积约为290万平方呎（26.94万平方米），并有待更新。正在进行挖掘、打桩及地库建筑工程，预计2027年起分阶段落成。项目乃集团与西安城桓文化投资发展有限公司共同发展，集团持有项目70%权益。

项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，是太古地产首个度假型高端零售项目，包括地下停车场和其他附属设施，总楼面使用面积约230万平方呎（21.37万平方米）。该项目是集团与中国旅游集团中免股份有限公司合作发展，将构成三亚国际免税城三期。地库及上盖工程正在进行中，预计2026年起分阶段落成。集团持有项目50%权益。

前滩综合发展项目位于上海中环线内，占地约68.6万平方呎（6.37万平方米）。该地块位于三条地铁线路的交汇点，毗邻前滩太古里（太古地产与陆家嘴商务区集团合作发展的首个项目），是一个由零售、办公楼和公寓组成的综合发展项目，总楼面使用面积约410万平方呎（38.09万平方米）。办公楼及公寓均已平顶，现正进行外墙工程，地库及零售部分的建筑工程亦在进行中，预计2026年落成。2025年8月1日，约97%的公寓大厦（世纪前滩天御和世纪前滩天汇）总可出售使用面积已预售。该集团持有项目40%权益。

由集团与陆家嘴商务区集团合作发展的陆家嘴商务区太古源位于上海浦东黄浦江沿岸内环线内，将发展为集高尚公寓、零售、办公楼和文化设施以及一间酒店和服务式公寓于一体的综合地标。估计总楼面使用面积约420万平方呎（39.02万平方米），相关图则有待批准，地库建筑及上盖工程正在进行中，预计2026年起分阶段落成，首批及第二批公寓单位预售已分别于2024年12月及2025年5月展开。截至2025年8月1日，107个单位中的105个已售出。该集团持有项目40%权益。

项目由太古地产与广州珠江实业集团有限公司合作，位于广佛都市圈核心区域的广州荔湾区、总楼面使用面积约570万平方呎（52.95万平方米）的综合发展项目的零售部分。截至2025年6月30日，已获取总楼面使用面积约35.2万平方呎（3.27万平方米）用地。相关交易协议的进一步签订将可能增加总楼面使用面积至约161.5万平方呎（15万平方米），地库及上盖工程现正进行中，整个项目计划2027年上半年起分阶段落成。从2025年底开始，将推出一系列零售、餐饮、生活休闲店铺的开业，并打造多元展览与活动。集团持有该发展项目零售部分50%权益。

广州聚龙湾太古里，图源：企业官网

广州太古汇于2024年8月购入与太古汇购物商场相连的天河路387号，总楼面使用面积约为65.5万平方呎（6.09万平方米），将翻新作为项目的新增高级零售部分，现正进行设计开发工作，工程预计2027年起完成。集团持有该物业97%权益。

除此之外，财报还显示，2021年，太古地产与上海静安置业（集团）有限公司成立一间合资管理公司。这间由其持有60%权益的公司参与活化及管理上海静安区张园石库门历史建筑群。建筑群活化升级后，其总楼面使用面积（包括停车位）将为67.3871万平方呎（6.26万平方米）的地面空间，以及95.6949万平方呎（8.89万平方米）的地下空间。此项目包括超过40组、约170幢二至三层高的石库门建筑，连接三条地铁线及上海兴业太古汇。项目第一期（西区）已于2022年11月竣工及开幕，现正进行第二期（东区）的建筑及翻新工程，预计2026年年底完成及开幕。太古地产并不持有该建筑群的权益。

铱星云商观察

综合以上，不难看出，港资商业地产企业在营零售商场今年的表现仍属稳健。

首先是运营业绩，除了香港置地未披露具体零售项目业绩，恒隆地产内地10座商场上半年收入为24.12亿元，平均单项目收入超2.4亿。其中，上海的两座商场收入均超过5亿元；无锡、昆明和大连项目取得不错的收入增幅；值得一提的是，根据恒隆地产2024年报披露的零售商场使用面积，我们可得出其内地商场上半年出租价格坪效约为287元/月/平方米。

再看来太古地产的业绩，太古地产在财报中并未披露每个项目的出租价格收入，只披露出租价格波动比率和租户销售额波动比率。总计来算，其内地7个零售项目共约72.46万平方米2025上半年的应占出租价格收益为26.22亿港元，平均单项目收入约3.75亿港元。其内地商场上半年出租价格坪效约为603港元/月/平方米。

其次是投资物业未来计划。所谓：“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。”这三家企业的未来布局或正是对此经典名句的践行：对在营项目精耕细作，并持续为重点城市市场输出迭代或创新产品。

香港置地目前已开出王府中環、重庆光环等7个项目，且JLC金陵中環、鑫耀·光环Live（二期）均是今年亮相，在行业的影响力有目共睹，还有4座商场筹备中。其更于2024年10月公布转型策略：不再于亚洲区内投资“建售物业”项目，后续将专注开发、持有或管理位于当地的尊尚综合物业。简言之，即香港置地未来将聚焦于高端商业地产的资产管理，做商业地产持有的长期主义者。

恒隆地产今年7月以超30亿元预租与杭州恒隆广场相临的杭州百货大楼BC座物业20年经营权，意欲分食杭城奢侈品市场蛋糕，目前胜负虽较难预测，但恒隆的野心和实力仍不容小觑。同时，上海恒隆广场扩建部分也为其在魔都的高端商业竞争添置重量级砝码。

而太古地产更可称为商业地产市场长期主义拥趸。目前，包括不拥有权益的上海张园在内，8个储备投资物业在手（包含毗邻北京三里屯太古里北区的原瑜舍酒店项目零售改造）。不但首次进入西安、三亚，更加码本已稳固的现有商圈，添置如广州太古汇旁的天河路387号物业、临近北京三里屯太古里北区的瑜舍零售改造、上海前滩太古里扩建等。

因此，未来三年，这三家企业在内地共还有至少14座高端商场开业，内地实体零售市场上港资企业的新作品将越来越频繁出现。可以想见，之后实体零售市场将发生怎样的变化，不但将充满变数，亦令行业人士期待。

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