春泉产业信托表示，2025年上半年，北京甲级办公楼市场，较此前一段时间呈现更大稳定性，虽然出租价格水平持续疲弱，但出租率基本保持稳定。

根据戴德梁行数据，2025年6月底，北京市甲级办公楼市场的整体出租率约为83.1%，较24年同期变化不大。不过较疫情前的2018年6月底（出租率92.9%）下降9.8个百分点。

就北京市CBD区域而言，出租率高于北京市整体甲级办公楼市场。25年中期，北京CBD区域甲级办公楼的出租率约为87.9%，高出北京市整体出租率约4.8个百分点。但较2018年中期（96.8%），也下滑8.9个百分点。

据了解，北京市甲级办公楼的市场活跃度，特别是在CBD区域已略有回升，出租率短期已开始趋于稳定。

不过办公楼市场出租价格尚未见底，25年中期，北京市甲级办公楼市场的平均出租价格水平为221.9元/㎡/月（折合7.40元/㎡/天），较上年同期下降20.5%；如果与疫情前的2018年中期相比，则下降43.7%。

反映疫情前后的这几年，北京甲级办公楼市场的价格处于深度下跌状态，出租价格水平几近腰斩。

如果看北京CBD区域，25年中期的出租价格水平约为252元/㎡/月（折合8.4元/㎡/天），较北京市整体高出30元/㎡/月；如果与疫情前的2018年中期对比，出租价格也下跌36.7%。

在当前市场新租需求疲弱的环境下，业主积极挽留楼内优质客户。目前业主为租户续租提供了更为灵活的出租价格折扣及装修免租期，部分业主还通过在续约合同中附加免费车位等条款，以吸引租户原址续租。

从2025年二季度看，科技企业出租表现相对突出，主要体现为互联网大厂在中关村区域的整合与扩张行为。

另一方面，中小型内资律所持续作为北京市泛CBD区域稳定的出租需求来源，但出租势头较先前有所放缓。

整体而言，甲级市场的业主仍更倾向于留住现有租户而非吸引新租户，原因在于企业对于搬迁的成本与风险依然审慎。租户大致可分为两类：一是租约即将到期者，多选择续租而非搬迁；二是寻求降低现有出租成本者。

虽然北京市办公楼市场整体仍然低迷，但部分租户利用当前市场环境，以更具竞争力的出租价格，实现向更优质办公楼的升级搬迁。

市场成交量相对有限，由于短期北京市甲级办公楼市场没有新增供应，因此市场短期呈现出稳定的迹象。

从华贸办公楼的经营情况看：

2025年上半年，华贸物业录得收益2.03亿元，同比下降10.0%；办公楼产生的出租价格收入1.98亿元，同比下降10.4%，反映近年来北京办公楼市场充满挑战的情况下，出租率和出租价格水平的持续下降趋势。

考虑物业经营开支同比下降7.8%的影响后，25年上半年，物业收入净额为人民币1.49亿元，同比下降10.8%，净运营收入收益率为73.6%，较上年同期下降0.8个百分点。

如果将25年中期业绩，与疫情前的18年中期相比，则物业收入同比下降21.4%，净物业收入同比下降21.6%。

从华贸物业主要运营指标看，

2025年上半年，华贸物业的平均出租率为86.2%，即空置率13.8%；如果将25年中期的出租率，与疫情前的2018年中期（出租率96%）相比，则下降9.8个百分点。

2025年上半年，物业平均月出租价格（为合约出租价格（不包括管理费）；扣除增值税）为348 元/㎡/月（折合11.6元/㎡/天），同比下降3.7%。原因是在目前充满挑战的环境下出现出租价格负增长。

如果将25年上半年的出租价格水平，与疫情前的18年上半年相比 嘉汇国际广场，则同比下降7.6%。反映出，华贸物业作为北京CBD核心区的超甲级办公楼，相比北京市甲级办公楼整体，出租价格水平相对更为抗跌。

注：出租率按指定期间的月末平均数计算

从出租价格收缴情况看，在于2025年6月30日的出租价格拖欠情况中，目前的未偿还欠款为人民币100万元，反映物业出租价格的收缴情况良好。

于2025年6月30日，华贸物业拥有合计182名租户，其中55.7%的建筑使用面积为外国公司租用。

五大租户（以建筑楼面使用面积计）占25年上半年总收益的 18.5%，占于2025年6月30日已出租总楼面使用面积的23.2%。前五大租户的详情如下：

按照行业划分，华贸物业的租户结构情况如下图所示，可以看出，金融机构、专业及商业服务业、机械/设备制造位列租户前三位。

展望未来，春泉产业信托表示，北京办公楼市场，尤其是中央商务区（CBD区域），短期内，预计仍将因出租需求温和、及租户谨慎而继续承压。业主大概率将继续以灵活的出租策略和支持措施着重于租户留存。

北京甲级办公楼市场，今年下半年预计也基本无新增供应入市，但是，2026-2028年，市场预计将继续迎来约180万㎡的新增供应，其中CBD、望京-酒仙桥区域新增供应占比高达70%，未来，此两个区域相较其他区域将面临更高的空置率和更严峻的去化压力。

据仲量联行预测，而北京市甲级办公楼市场的整体出租价格，预计将在年内持续下探，这一低出租价格阶段有望吸引租户以合理成本搬迁至更优质的办公场地。随着续租条款更为灵活，业主之间对搬迁租户的竞争激烈程度预计加剧。

春泉产业信托表示，虽然全面复苏仍需时日，但随着经济环境逐步改善，市场有望逐渐迈向稳定。挑战依然存在，但部分区域已呈现复苏与活跃迹象，使物业管理人得以抱持谨慎乐观的态度及长期稳定的预期。

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