房子可以买了么？特别是以上海为首的、很多专家推荐的、核心城市的房子！

根据摩根士丹利AlphaWise团队2025年7月的最新调查（覆盖中国2060名1-4线城市居民），当前房地产市场情绪进一步低迷，房价预期分化加剧，尤其一线城市信心意外走弱。

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房价预期全面恶化

一线城市意外领跌

根据调研报告的结果，整体看跌情绪加深，净33%的潜在购房者（“极可能购房”群体）预计未来12个月房价下跌，较4月调查（净36%）进一步恶化。

其中，一线城市信心崩塌！一线城市看跌比例飙升至净50%（即半数受访者悲观），远超二线城市（4月二线净看跌45%），打破传统“一线抗跌”认知。

分化动态加剧，根据历史规律显示，二线城市房价通常滞后一线半年至一年，一线走弱可能预示二线后续跟跌。

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业主“割肉”离场

但降价有底线

亏损出货意愿激增：56%的潜在卖家愿接受亏损售房（较4月的43%飙升13个百分点），其中：

42%接受≤10%折价（4月仅26%）；

12%接受10%-20%亏损（4月为14%）；

2%“不计成本急售”。

目前10%的折价已成为多数卖家“割肉”底线，若宏观环境恶化，价格或进一步下探至20%亏损线。

表：卖家定价策略变化（2025年4月 vs 7月）

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购房意愿疲软

需求结构生变

目前观望情绪占主导，仅16%受访者“极可能购房”（较4月微升1%），但仅3%计划12个月内出手，35%潜在买家无明确时间表（“买涨不买跌”）。

但改善需求崛起，在51%有购房意愿的群体中，改善型需求（含投资）占比约35%，远超刚需（16%），预示未来市场由品质楼盘和核心资产主导。

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新房与二手房“冰火两重天”

一线新房局部回暖，核心区新房现复苏迹象（如上海徐汇新地王楼面价达20万/㎡），但二手房深陷低迷，挂牌量激增、看房量同比下降14%。

低线城市持续承压，三四线城市库存高企、人口外流，政策刺激（如“以旧换新”）效果有限，难以企稳。

所以从短期看，下行压力将贯穿三季度！

主要是供需矛盾在加剧，80%城市二手房挂牌量创历史新高，但看房量环比降5%，形成“卖方扎堆、买方缺席”局面。

而政策效力有限，当前税费减免等政策未扭转价格预期，若经济增速放缓（尤其下半年收入承压），负反馈循环（房价跌→观望浓→需求弱）或延续。

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上海可以入手了么？

目前，上海还处于量价同步回落阶段！成交量进一步萎缩，2025年7月二手房成交约19,337套，环比降7%，为3月以来首次跌破2万套；新房成交3,321套，环比暴跌41.85%。二手房挂牌均价环比跌0.57%（连续5个月下跌），28%房东主动降价；新房均价环比跌2.81%。

但结构分化明显，核心区很抗跌！

黄浦、徐汇等核心区新房因地段稀缺（如徐汇滨江楼面价达20万/㎡）仍受追捧，但远郊（奉贤、金山）新房均价环比跌1.4%-7%，去化艰难。

高端市场还在涨，1-7月上海商品公寓销售额TOP10项目中，核心区豪宅（如上海壹号院均价18.3万/㎡）贡献主要成交虹桥路，而300万以下刚需房占比攀升，改善型需求收缩。

表：上海房价分化特征（2025年7月）

所以上海房价至今还未调整到位，但从空间的维度看，核心区接近底部，远郊仍有下行空间！

核心区因土地供应紧缩（2024年出让使用面积↓50%）和高端需求稳固，价格接近筑底；但远郊库存高企+产业薄弱，需配套落地（如轨交）才能止跌。

一句话总结：“刚需捡漏看折价，改善等待核心盘，投资只盯黄金段，远郊再便宜也不贪。”

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