去年，上海甲级办公楼总存量已经突破1700万平方米大关，正式超越伦敦、纽约等，登顶全世界最大办公楼市场。规模之冠随之而来是日益严峻的去化压力，曾经炙手可热的市场正在经历持续性调整，连续4年办公楼出租价格一直处于下行通道，以价换量、降出租价格保出租率已从应急之策，演变为市场共识。

新商业之家整理了五大行上半年的上海办公楼市场报告，并结合部分上市公司的2024年和2025年上半年财报数据，力求呈现市场的趋势信息。

价格临界点

四年跌去24%出租价格，是否触底

办公楼市场最直观的表现，是出租价格的持续下行。据财新2025年6月的《一线城市甲级办公楼出租价格继续下行》报道，戴德梁行数据显示从2021年第四季度至今，一线城市的办公楼出租价格一直处于下行通道，其中上海表现相对较好，但当前甲级办公楼出租价格已跌至四年前的76%，换而言之，四年的累计跌幅达到24%。

从五大行发布的二季度数据来看，出租价格下行的趋势仍在延续。由于五大行的统计口径差异，二季度出租价格环比下降1.2%-5.3%不等，同比数据则最高录得最大降幅超过15%。

另一方面，上海办公楼空置率变化相对稳定，二季度空置率环比小幅提升0.1-1.2%，同比上升不超2%。不过整体市场的吸纳压力依然巨大，各机构统计的空置率基本都在21-25%之间。部分次级商务区如北站、虹桥-中山公园、北黄浦外滩、徐汇区徐家汇等区域去化表现较好，但核心商务区与新兴商圈的空置率均处于高位。

具体来看，仲量联行的数据显示，二季度上海的中央商务区出租价格环比下降2.4%至6.9元/平米/天，非中央商务区环比下降2.7%至4.5元/平米/天。高力国际录得上半年的累计降幅达4.4%，尤其是核心商务区的出租价格环比跌幅，已经创下2020年上半年以来的新高。

2024与2025年二季度的出租价格变化  来源：高力国际

新商业之家比对了高力国际2024年和2025年第二季度的上海办公楼市场报告。在10个核心子市场中，绝大多数区域的出租价格均呈现下降趋势，新天地、南京西路和竹园的同比降幅超过10%。相比之下，中山公园的出租价格相对稳健北外滩，基本保持不变，南黄浦外滩甚至小幅上涨。可见在价格较低、出行方便的区域，其性价比优势仍然显著。

值得注意的是，新天地、黄浦外滩都遭遇了出租价格和空置率双杀，市场压力较大。新天地是出租价格降幅最大的核心区，出租价格同比下降了13.12%，空置率却上升了8.8%，其出租价格基数高，在下行周期出租价格的回调也最为明显，也可能与新增供应有关。

徐汇区徐家汇成为了以价换量的成功典范。其2024年二季度空置率24.2%，出租价格下降后，今年二季度空置率下降了6.8%。另一方面，南京西路、陆家嘴商务区、竹园、虹桥的租户基础相对稳固，维持了稳定的出租率。

2024与2025年二季度空置率变化  来源：高力国际

在次核心子市场中，出租价格降幅较高的为花木、五角场和北滨江，降幅均超9%。特别是花木地区，一年内出租价格下跌11%，而空置率上升10.3%。五角场则在出租价格下降13.4%后，空置率有小幅改善。

出租率方面，苏河湾、前滩、真如和长寿路表现稳健。前滩通过出租价格微降2%，成功降低了3.2%空置率。花木、世博&耀华、大连路&东黄浦外滩等区域空置率上升明显。

苏州河区域的表现尤为突出，在出租价格没有变化的前提下，一年时间消化了19.8%的空置，但其空置率仍然在38.8%的高位。

供需临界点

270万平方米新增供应压顶

可以发现，在巨大的供应压力面前，“以价换量、保出租率”已成为业主方的普遍策略。为稳定现有租户并吸引新租户，业主在续租及新租条件上表现出极大的灵活性，包括延长租期、出租价格优惠、装修免租期延长等激励措施层出不穷，空置率较高的板块和项目的优惠力度更大，部分业主甚至在延长租期的条件下，同意与租户达成租约重组条款。但是降租策略更像是一种减速而非刹车，其主要作用是维系现有租户、减缓客户流失，尚不足以消化仍然庞大的空置使用面积。

上市公司的财报也印证了同样观点。恒隆地产2025年上半年财报显示，其上海恒隆广场的两座甲级办公楼收入下跌7%，租出率减少6个百分点至82%。其他企业的数据也不容乐观，陆家嘴商务区上半年财报显示，办公物业出租现金流入13.35亿元，同比下降20%，其持有的36幢甲级办公楼平均出租价格为7.39元/平方米/天，其中上海成熟甲级办公楼的平均出租率为77%。

市场困境的根源，在于供给侧的持续高企。据不同机构统计，仅在2025年第二季度，市场就迎来了约17.8万至41万平方米的新增供应，包括浦东的世纪财富广场、恒基新岸商业中心，以及长宁的AFA上海融侨中心和闵行莘庄的天荟云洲等，集中入市进一步加剧市场竞争压力。

如此庞大的体量，使得净吸纳量相形见绌。高力国际表明，今年上半年上海的累计净吸纳量创2020年以来同期最低水平。即便二季度环比有所回暖，净吸纳量录得7.3万平方米但同比仍大幅下滑约50%。值得关注的是，今年约73%的新增供应将集中在DBD次核心板块，这些区域本就去化压力较大，其二季度的主要需求也都来自国有企业和第三方办公运营商。

展望下半年，世邦魏理仕与戴德梁行分别预计有近77万及百万平方米的新增供应入市，包括徐汇滨江供应量达25万平方米，浦东前滩、长宁核心及普陀等区域也均超过10万平方米。

而从更长远的周期看，高力国际预测2025-2027年，市场还将迎来约270万平方米的新增供应，市场供过于求的局面短期内难以缓解。可以预见的是，像徐汇西岸、徐汇区徐家汇、杨浦滨江、虹口北黄浦外滩、长宁虹桥、浦东金桥等区域都将释放大量新增办公场地。而徐汇区就已公布，未来三年将推出近200万平方米楼宇载体入市。

在出租价格下行和市场竞争加剧的背景下，出租需求结构也发生了显著变化。戴德梁行表明零售贸易制造与TMT行业成为出租主力，合计占据市场半壁江山，而金融行业紧随其后。

整体上，成本驱动型搬迁和升级已是当前出租市场最核心的需求驱动力。CBRE的《亚太区出租情绪调查》显示，搬迁、续租和租约重组问询占比近八成，存量需求主导出租活动。在经济环境不确定性增加的背景下，企业对运营成本的敏感度空前提高。

事实上，甲、乙级办公楼以及核心与非核心商圈之间的出租价格价差正在迅速缩小。核心商务区的出租价格持续下行后，原先出租乙级办公楼或者次级近郊区域的企业发现，能够以相近甚至更低的成本，升级搬迁至地段更优、品质更高的甲级办公楼。这种控制成本，又对办公环境和品牌形象有要求的升级搬迁需求，正是目前的主力军。

更新临界点

政策窗口与资产残值赛跑

面对眼下和未来的空前压力，2024年以来，上海以前所未有的力度，将商务楼宇的更新提升提上了议事日程。今年6月，《上海市推动商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》正式发布，明确提出到2027年完成40-50个商务楼宇更新项目，重构甲、乙、丙三级楼宇比例，将选取小陆家嘴商务区、世博园区、苏河湾、大宁、漕河泾、虹桥开发区、虹桥商务区核心区、五角场、真如、大柏树10个试点商务单元。今年7月，首批五大商务单元更新方案公示，涵盖虹桥经济技术开发区、漕河泾、五角场、大柏树、真如等重点区域，标志着楼宇更新进入实质性操作阶段。推动商务楼宇功能和品质全面提升。

上海核心商务区的楼宇大多建于上世纪80、90年代，黄浦、北黄浦外滩、徐汇区徐家汇等地部分办公楼已“年过三十”，普遍拥有标准落后、配套欠缺、设备老化、停车位紧张等问题，因而办公楼的市场竞争力持续下滑。根据我国商办类土地政策，土地使用年限一般为40-50年，目前这些楼宇的土地剩余年限大多不足15年，资产残值面临加速折损。

为应对多重挑战，上海将楼宇更新也被纳入优化营商环境8.0行动方案，提出分层分类推动楼宇提质、改造与重建。超甲级楼宇以提质升级为主，甲级和乙级楼宇侧重功能改造，丙级楼宇则以重建为主要路径。

当然，必须认识到单靠“提质”，尚不足解决甚至缓解巨大的去化压力。但是，价格、供需、更新的三重临界点是连锁反应。当以价换量的效力逐渐耗尽，出租价格的不断探底也无法从根本上填补空置的巨大缺口，市场的出路会无可避免地、也是唯一地，指向资产本身的价值。

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