我的上一篇文章是针对2025年3月17日上海市人民政府办公厅印发《上海市促进服务业创新发展若干措施》（下称“《促进服务业若干措施》”）的通知进行的讨论。原文明确支持，在一定年限内，支持符合条件的存量低效商业、商务楼宇用途转换为酒店。

而时隔近4个月，上海市政府又针对《促进服务业若干措施》做了细化，专门针对商务楼宇用途转化做了业态的指导意见。该文件名称为《上海市人民政府办公厅关于推动商务楼宇更新提升的实施意见》绿地商务大厦，于2025年7月3日印发，7月29日发布。原文地址：

后续我们在判断物业是否可以采用相关实施意见时，就得看是否围绕着【城市更新】、是否有助于【商务楼宇高质量发展】、【提升上海能级和品质】、【加快“五个中心”建设】。而这几个关键词，都是有官方定义概念，要依据官方定义来判断。

我举两个例子：

【城市更新】，上海已有《上海市城市更新条例》、《上海市城市更新指引》（沪规划资源规〔2022〕8号）等政策，《上海市城市更新操作规程（试行）》等文件，不是所有改造改建都被支持，而应该符合城市更新的要求。比如：办公转可售公寓不被支持，但办公转保障性出租住房可被支持。

【五个中心】，对应的是2017年12月国务院批复原则同意《上海市城市总体规划（2017-2035）》，进一步明确了上海市国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心的定位。以上简称【五个中心】。

进入正文：

我已经将重点圈出。

区域性质

业态

转型

城市主中心、副中心

办公

酒店、服务公寓、人才公寓

地区中心

办公

酒店、出租住房（含人才公寓）

社区中心

办公

出租住房、新时代城市建设者之家

文件的解读，一定不是字面理解，而是关联到过去的官方定义。

城市的区域性质，请大家参考《上海市城市总体规划（2017-2035）》。我们以浦东为例，城市主中心包括：陆家嘴商务区、世博-前滩板块。副中心包括：花木-龙阳路、张江、金桥、川沙、南汇新城。地区中心包括：高桥、森兰、申江、金杨、塘桥、白莲泾、北蔡、杨思、三林、御桥、广兰路、科南、川沙、祝桥、惠南、周浦、曹路、唐镇、航头等20个地区中心。社区中心：结合社区15分钟服务圈，按照每5-10万人左右配置一处的原则布局社区中心体系。

既然实施意见主体是商务楼宇，也就是办公，那我们就按照办公来进行分层探讨。

第一层：商务楼宇能不能转？

答：能转，根据商务楼宇的分区进行转型不同业态。

第二层：转成什么业态？

答：城市主中心、副中心的办公可以转酒店、服务公寓、人才公寓。地区中心的办公可以转酒店和出租住房（含人才公寓）。社区中心的办公可以转出租住房、新时代城市建设者之家。

第三层：酒店、服务公寓、人才公寓、出租住房、新城市建设者管理者之家有什么区别？

答：都和住有关，但对特行证的要求不一样，居住时间长短不一样，房间一定使用面积内可容纳的床位不一样，总房间数量也不一样，房价受不受限制也不一样。以下表格会更清晰。

备注：

1、根据《中华人民共和国消防法》（2021年修订）第十五条明确规定，公共聚集场所在投入使用、营业前需申请消防安全检查。而第七十三条第三款规定，公共聚集场所是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。

2、根据《上海市人民政府办公厅印发《关于进一步促进上海乡村民宿健康发展的指导意见》的通知》（沪府办规〔2022〕4号），其单体建筑内的房间数量不超过14个标准间（或单间）的建筑可被定义为民宿。则15个标准间（或单间）的建筑则应被定义为酒店（或旅馆）。

越是深入研究，越是发现每个词语背后都是一整个体系，建议查阅上海市政府网站的相关政策文件研读学习。

值得提出的是，这是一篇提到【服务公寓】的意见，但其实从城市到国家的角度，官方从来没有给到“服务公寓”的概念。到底什么是服务公寓？应该从运营商的角度去考虑，还是从房间定价的角度去考虑，还是从租期的角度去考虑，还是从服务范围的角度去考虑？我相信拿着这篇意见去找相关的领导，领导们也无法给出一个明确的说法。

在这里我尝试理解该意见中“服务公寓”的概念，其实想表达的是①消防无法满足“二消'要求，无法办理特行证的，且②物业不“纳管”也不“纳保”，出租价格定价没有限制的，③物业在房型比例，房间使用面积上不受限制的，④提供服务的（布草、打扫、早餐等）的物业。

关于第一条第三项，里面提到“在不改变使用功能、不增加建筑使用面积的情况下，宜执行现行工程建设消防技术标准，但不得低于原建造时的工程建设消防技术标准。” 很多朋友理解为以后商务楼宇兼容酒店，不低于原建造时的工程建设消防技术标准就行。而我对此有不同观点。

首先，商务楼宇的定义是什么？根据《上海市人民政府办公厅转发市发展改革委等四部门关于规范本市商务楼宇信息配套设施建设和运营若干行为意见的通知》沪府办发〔2025〕13号中对商务楼宇的定义，商务楼宇就是我们俗称的办公楼/办公楼/商住两用楼。如下图：

而商务楼宇如果本身是办公楼/办公楼的产证性质，后续兼容了酒店，那么就应该是更改了使用功能。既然更改了，那么兼容其他使用功能的部分，理应执行现在的标准。意见没提到的政策，应该从严，不应该从宽。所以后续计划将办公楼改造为酒店的业主及投资人，仍然应该非常审慎的看待消防改造的相关问题及投入，而非抱有侥幸心理。

由于本文主要关注【办公转酒店】【办公转服务公寓】，故未对其他实施意见进行解读。非常感谢您读到这里，谢谢您的喜欢。如果您希望与作者交流，可加作者微信沟通。

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