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“ 价值回归还在继续。”

看到高力发布了《2025年上半年上海大宗交易市场》报告，写篇文章学习一下，加深印象。这篇文章不算完全意义上的原创，援引的主要数据来自高力国际。

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报告内容

首先交易额上，2025年上半年上海房地产市场大宗交易合计录得大宗成交42笔，总交易金额258亿元。半年258亿，是22年后yi清时代的低点，是去年同期的60%，接近腰斩。23年至今是逐年下降的趋势。

报告按照物业类型的交易额进行了分析，办公楼占据了62%的交易额，这个也进行了拆解，主要是博华广场这个109亿的交易拉高了比例。现如今也就保险资金能买这么大体量的资产了，博华广场这个交易单价7万，想知道大家怎么看？欢迎留言交流。

后面还拆解了买家的资金来源以及买家性质，首先绝大多数都是内资，外资只占了1%，不知道是哪个项目。另外民企占了67%，成交金额94亿元，说民企投资商业地产的热度增加。这里就不放图了。

交易目的方面，以投资而非自用为目的的交易金额占比逐年上升，上半年有88%的交易属于投资类交易。

有一点非常有意思，就是特别统计了法拍项目的数量。

上半年法拍项目12个，36亿元华润时代广场，而2024年全年法拍项目14个，交易金额59亿。纵向对比趋势来看，法拍成交数量呈历年增加趋势，高力预计全年法拍项目成交预计达到近些年的高点。

接下来是按照业态进行了分析，不得不说高力的报告用心且干货还是很多的，非常有参考价值。

办公楼成交主要观点提炼如下：

1. 上半年，办公楼交易15宗，成交金额163亿元，剔除博华广场，交易金额仅为50多亿元，市场趋于谨慎；

2. 外资投资者没有参与办公物业收购，内资资金主导市场

3. 企业客户自用行为在金额及数量上都环比2024年减少，出租价格的下降使得购置自用办公的计划放缓

4. 企业客户自用青睐5000至1万平方的总价在2-4个亿的小独栋。

公寓酒店成交观点提炼如下：

1. 公寓市场活跃，险资机构重点关注长租公寓市场，稳定现金流项目受民营资本青睐；

2. 2025年上半年酒店项目成交放缓，交易标的较小，以法拍项目为主

商务园区交易观点提炼如下：

1. 商务园区交易不够活跃，主要是REITs估值下降；

2. 成交额为27亿元，集中在张江、金桥和闵行浦江等区域，金桥万创中心是上半年最大的一宗商务园区交易。

在报告的最后，高力分析认为投资者信心有待恢复，会有更多核心商圈的资产入市，买家整体采取观望或要求较大折扣态度。

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探长观点：做时间的朋友，而非赌徒

为什么会有更多核心商圈的资产入市？因为很多核心资产当年都是由外资投资基金持有，而基金大多是有到期时间的，所以注定会到市场上来出售。

法拍项目增多是必然趋势，商业地产市场的价值回归还在进行中。这是市场出清的阵痛，更是价值重估的契机。随着京东和阿里法拍平台被越来越多的人知道，如今的法拍成交已经在一定程度上能够反映出资产的公允价值了，法拍成交价被越来越多人参考。

商业地产是长期投资品，对投资者来说是入场时机、谈判筹码以及运营能力的综合考验。当潮水退去，唯有那些真正具备地段壁垒和抗周期韧性的资产，才能穿越周期，立于不败之地。

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