菊园3号B地块

地点：浦东南路商城路西南角，菊园东北角

用地使用面积：5796平方米

容积率：5.3

计容建筑使用面积：30723㎡

地下建筑使用面积：11634㎡

工程合同价格：5.93亿

用途：商业、办公

商业建筑高度：24米

办公建筑高度：130米（31层）

竣工时间：2029年5月

大业主：张志铭（北京明天投资有限公司）

前世

2009年5月7日东方早报记者 王吉陆

上海浦东陆家嘴商务区地区的菊园3号-B地块(下称“菊园地块”)，地处浦东南路商城路口，距离环球金融中心大约1千米，距离地铁二号线东昌路站大约500米，距离第一八佰伴商厦不超过100米，如此黄金地块，却在土地出让后15年一直未曾开发，如今仍是一片荒地。

10年来，浙江、上海两地法院先后将菊园地块查封，并判给不同利益实体：浙江宁波东方经济发展总公司和上海的中国农业银行上海分行第二营业部以及上海郊县工业供销公司，却又因对方的查封均未能执行判决。双方曾向最高人民法院报告，然而最高院的回复也未能解决这一司法争端。

期间，菊园地块估算价值，由最初的出让价144多万美元(按1993年汇率大约1250万元人民币)，升至4亿-5亿元人民币，却又错过上海房地产高涨时期，跌至1.5亿-2亿元人民币。

经历了房地产高涨期，也跨越了两次金融危机，菊园地块就像一个铺着鲜花的陷阱。早期与之利益相关的公司，倒闭的倒闭，清算的清算，其中两家公司的法人代表被判无期，未陷困境的农行也将该地块权益转让，甚至为菊园地块做设计的工程师也因此倾家荡产、债务缠身，为讨回400多万设计费奔走十年，却依然遥遥无期；而后期涉足的利益实体，浙江方面的中财房地产开发公司也被僵局拖累，感慨“我们公司要是没别的产业支撑，只做房地产，早就被拖死了”，同时，上海方面从农行和郊县供销公司受让该土地权益的“神秘”利益实体，也未能实现土地所有权。

最近，最高人民法院发布《人民法院第三个五年改革纲要》，提出4项措施全力解决执行难，而与菊园地块相关的多方实体，也再次发力，以求解开这个司法僵局。

上海早期相关方：拿地却不开发

花开两朵，各表一枝。先从上海方面说起。根据土地出让合同及上海第一中级人民法院的判决书，1993年12月23日，上海郊县工业供销公司以144万多美元(按当时汇率大约1250万元人民币，1993年底调剂汇率为1美元兑8.72元人民币)获得菊园地块的使用权，总使用面积5586平方米。

1994年4月，郊县供销公司和中国农业银行上海市信托投资公司(现已撤销，其债权债务由农行上海分行第二营业部承接)签订《合作筹建中国乡镇企业经营贸易大厦协议书》，双方约定由郊县供销公司出地以及投资7%，农行信托投资公司投资93%并负责建设。同年8月，双方成为菊园地块的共同受让方。

由于这两方都没有房产开发资质，于1994年12月找了上海圆明房地产有限公司进行合作汇亚大厦，并签订了项目合作书，约定项目总投资2亿元，郊县供销公司和农行信托公司出资2000万元，用于基地的三通一平(通电、通水、通路和平整土地)以及前期开发，圆明房产出资1.8亿元，其中8000万元为前期开发费用，鉴于此前两方在批租、动迁及三通一平中已垫付，这笔钱直接返还给它们。

1995年5月18日，三方组建上海澄明房地产有限公司，注册资本1000万元，其中郊县供销公司和农行信托公司各出资100万元，各占10%股份，圆明公司出资800万元，占80%股份，其法人代表孙志荣担任澄明公司的法人代表。1996年6月21日，菊园地块的土地使用权过户到澄明公司。

一位久居上海的业内人士对记者说，这种现象在上世纪90年代很普遍，政府没有足够资金进行开发，便低价把土地批给相关企业，让它们去找“金主”来投资。

但这一次“金主”孙志荣却并没有真正投资，根据法院判决书，圆明公司除了支付过定金400万元外，再没有任何投入。澄明公司甚至没有参加1995年度和1996年度的工商年检，被浦东新区工商局于1997年10月吊销营业执照。1998年11月，孙志荣私刻农行信托公司和郊县供销公司的公章，并盗用其名义在工商局恢复了工商登记。1999年12月，孙志荣因诈骗、伪造公司印章罪锒铛入狱，工商局撤消了原恢复注册的决定。

至此，澄明公司成立4年多，菊园地块依然未见开发，但之前也波澜不惊，直到1999年8月，一个意外出现了。

浙江早期相关方：债务以土地做担保

1999年8月，浙江高院将菊园地块判给了浙江的宁波东方经济发展总公司，此判决在农行上海市信托投资公司和上海郊县工业供销公司看来很突然，却也并非空穴来风。

就在圆明房产参与菊园地块开发同时，孙志荣又涉足上海多个地产开发。1995年初，孙志荣以开发延安饭店地块急需资金为由，向宁波东方公司总经理陈行玮借款，但他并没真正拥有该地块开发权。根据上海高院刑事裁定书，实际开发权在固剑等人手中，但固剑等人没有开发主体资格，于是1994年10月与孙签订协议，形式上由孙经营，实质上仍由固剑等人操作。

当然，孙志荣也获得了延安饭店地块的《土地许可证》等相关材料复印件，他向宁波东方提供了这些材料，并陪同陈行玮进行了实地考察，获取了陈的信任。1995年6月20日，孙以圆明公司名义与宁波东方签订了600万美元的《投资协议书》。7月，宁波东方在扣除18%年利息即108万美元后，将492万美元划给孙志荣。

孙志荣获得这笔钱后，将其中360万美元借给其朋友闵平波的三江公司，用于开发湖南路地块，余款用于买房、炒期货等。

1997年初，宁波东方获悉孙志荣并没有延安饭店地块开发权后，多次催讨该笔投资未果。而根据浙江省高院的民事判决书所描述，同年5月31日，孙志荣出具一份《欠款书》，写明欠宁波东方公司709.38万美元。

1998年4月7日，宁波东方公司在浙江高院起诉上海圆明房产公司，浙江高院于1999年2月8日做出判决，圆明房产需向宁波东方支付这笔欠款。

1999年7月2日，由孙志荣伪造公章恢复工商注册的上海澄明房产公司称，愿将澄明公司所有资产对圆明公司所欠债务进行担保。8月19日，浙江高院做出裁定，澄明公司对圆明公司的债务承担连带责任。

由于圆明房产和澄明房产没有其他资产，浙江高院做出民事裁定书，将菊园地块的土地使用权进行拍卖，并于1999年10月25日在上海《文汇报》和《新民晚报》登载拍卖公告。

同年11月12日和14日，农行信托公司和郊县供销公司向浙江高院提出执行异议，认为菊园地块属于它们所有，圆明虽是澄明的大股东，但实际上无资金投入，土地出让合同也是它们与浦东土地部门签订的，所以虽然菊园地块土地使用权归属澄明房产名下，但实际归属应为农行信托公司和郊县供销公司。

两公司又向公安局报案，同年12月10日，上海市公安局以诈骗、伪造公章罪将孙志荣刑事拘留。12月28日，上海市公安局向浙江省高院发函，认定孙志荣将菊园地块抵押担保给宁波东方公司，“实属他人之土地擅自抵押他人”，函请浙江高院中止执行。

自此，围绕菊园地块的司法纠纷“马拉松”般开始了。

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