上海17万+的房价版图再度扩容。最近的新盘过会信息显示，北外滩凭借豪华住宅项目「海泰北外滩」而跻身17万+阵营。

事实上，随着限价政策放开，上海的房价格局正在发生变化。

新房的天花板价格逐步提升，传统的环线价格论已经被打破，滨江住宅价格回归市场本位。

新房认购&土拍行情显示，浦东新杨思、杨浦东外滩、虹口内环、外环强势板块唐镇等区域的房价还有进一步看涨空间。

虹口跻身17万+阵营

今年以来，上海公寓类新房过会价格达到17万+的板块有：黄浦豫园、黄浦滨江、新天地、虹口北外滩、徐汇滨江，另外，浦东世博板块的保利世博天悦和浦东陆家嘴北滨江的陆家嘴太古源·源邸，分别以16.8万/㎡和16.98万/㎡的均价，向“一梯队板块”靠拢。

示意图

可以发现，其中绝大多数的板块集中在滨江沿线，在产品的支撑下，房价稳步提升而成交量保持活跃。房价体系已经跳出传统的环线论，而呈现出多元化的趋势。

11月30日官宣过会的北外滩顶豪住宅「海泰北外滩」二期，成为虹口首个17万/㎡的公寓类新盘，而此前17万+的房价仅出现在黄浦、徐汇和浦东。

虹口内环的行情正在看涨。

虹口宅地供应的闸口打开。

• 在七批次土拍中，华润拿下容积率3.87的住宅地块，楼板价92934元/㎡，未来预估售价或超14万/㎡；

• 12月3日，上海虹口城市更新建设发展有限公司以协议出让的方式获得北外滩余杭路土地包；其中一幅住宅占比29%的商住地块，楼板价55538元/㎡；另一幅住宅占比89%的商住地块，楼板价108932元/㎡。

• 12月4日，上海虹房集团以协议出让的方式成功竞得北外滩东余杭路两宗纯住宅地块及一宗绿地，平均楼板价84000元/㎡。

区域内在售中的新盘有虹口源·717，均价13.8万/㎡；碧云北外滩·尊邸，最新过会均价13万/㎡；已交付的招商外滩玺在2022年销售的最后一批房源开盘均价约12.25万/㎡。

另外，酝酿了近4年的陆家嘴北滨江也终于崭露头角了，陆家嘴太古源•源邸首开50套房源，过会价16.98万/㎡，超过了除滨江凯旋门以外今年所有浦东入市的公寓类新房价格。

项目的大部分房源，可以饱览壮阔的黄浦江一线江景，而且作为综合体，未来将兼具高端住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。

陆家嘴北滨江板块作为陆家嘴扩展的关键发展区域，具有巨大的发展潜力，但目前供应量相对较少，新增开发量十分有限。

浦东新杨思、杨浦东外滩

行情见涨

有人说，最近新房市场上的大赢家当数浦东新杨思板块的新杨思·上园。在上周的七批次土拍中，与之相邻的新杨思Z000602单元20B-12地块经过200多轮大战，最终以40.37%超高溢价率落槌，折合楼板价74400元/㎡，成交价超出了很多人的预期。

对比一下，新杨思·上园收官四期房源9.9万/㎡的销售均价，只比最新楼板价高出2.4万/㎡，对已经置业的业主来说显然是一个好消息。

土地行情推升预期，根据地块容积率和7.44万/㎡的楼板价预估，未来新杨思的新房价格很可能要冲11-12万/㎡，而且新地块的装标也竞到了5000元/㎡，售价和品质预期都是向好。

热度还传导至新杨思的近邻北蔡。距离新杨思地块1公里左右的北蔡新盘开云艾尚里在售2-4房的洋房类产品，均价9.2万/㎡，仅比新杨思最新地价高出约1.8万/㎡，项目受到预期向好影响而近期热度攀升，后续还有2批次房源准备入市。

行情见涨的还有杨浦。杨浦区三宗宅地近期全部高溢价成交，直接推动了板块的热点行情。

保利拿下的杨浦内环宅地，楼板价刷新到86037元/㎡的高度，比去年保利&华丽家族联合体7万/㎡的楼板价要高出不少，打破了板块内金隅外滩东岸保持的8.58万/㎡的楼板价纪录。

杨浦定海社区NO90602单元K8-05地块被中海以楼板价73288元/㎡拿下，相比它自己在一个月前拿下的同单元宅地楼板价69158元/㎡，一个月里，涨了约4000元/㎡。

另一幅靠近杨浦内环的滨江优质宅地也涨了！成交楼板价81960元/㎡，而地块紧邻的是中建壹品·浦江之星，今年5月份入市均价为10.99万/㎡，目前已售罄，看样子接下来，这里也要告别10.99万的价格了。

在这波行情助推下，杨浦滨江的全新盘保利外滩序首开房源创下了新的认购率纪录：727%！真实反映了市场对于未来房价的预期。

保利外滩序认购现场图

杨浦滨江随着区域规划的逐步落实和市场热度的持续升温，其房价正逐步向其他核心滨江板块靠近，未来升值潜力巨大。现实中，上海内环+一千多万总价+百平新房已经越来越少，随着新房限价制度退出，今后市中心的置业门槛将逐渐向真实价格靠拢。

外环强势板块唐镇要冲8万？

唐镇无疑是上海外环外的佼佼者，即便在新政策出台之前，其楼盘便是极少数外环触发积分且日光的楼盘。

今年唐镇新盘5次开盘，4次触发积分且日光。

在轨交2号线唐镇站附近，三开三罄的千人摇项目安高申宸院，其土地在2022年9月土拍，当时成交楼板价是42849元/㎡。相邻的另一红盘华发半岛华庭，其土地在2022年7月土拍，成交楼板价约为40739元/㎡。

而就在上周，与上述两个楼盘相邻的浦东唐镇PDP0-0405单元地块被保利发展拿下，溢价率26.56%，成交楼板价44008元/㎡。