南京西路的新答案：上海华润中心

一条 15 年没有新增供给的街道，等来一栋 186 米的新超甲

从地下直连地铁到高区大堂，把办公部分的每一层细节讲清楚

宗介｜每日甲级办公楼深度介绍

南京西路商办带上，上一栋新建成的超甲级办公楼还是 2010 年前后的越洋广场、嘉里中心那一批。此后十五年，这条街的供给基本靠存量翻新，新面孔一个没有。2025 年 12 月，上海华润中心完成竣工备案——186 米、38 层，由华润置地与 RSHP（理查德·罗杰斯事务所）联手做成。这是南京西路近十五年唯一的新建超甲供给。

稀缺不等于合适。这栋楼的产品力落在什么水平、出租价格账怎么算、哪些企业真正适配，下文按选址顾问的视角逐项拆开。

上海华润中心实景 · 塔楼与裙房，外露钢结构体系 · 图源：项目招商资料

01 · THE LOCATION

地段：三线交汇处，卡在张园与太古汇之间

地址是静安区石门一路 299 号。东临兴业太古汇，西邻张园石库门建筑群，北接静安四季苑，南望旺旺大厦。这个街角的分量在交通：地铁 2、12、13 号线南京西路站在此交汇，项目 B1 层与地铁站厅直接连通——从站台到办公楼大堂全程在室内完成，雨天不用打伞。2 号线牵住虹桥枢纽与陆家嘴商务区，12 号线串起漕河泾与张江，13 号线通新天地与世博，员工通勤基本没有死角。

对总部型企业而言，"客户从虹桥落地到进会议室的路径长度"是硬指标：这里地铁一线直达、车行约 30 分钟，在南京西路属于标配水平。项目另通过地下通道与太古汇商业、张园片区相连，午餐、宴请、接待的动线都落在步行五分钟范围内。

石门一路侧首层入口实景 · 图源：项目招商资料

02 · THE DESIGN

设计：罗杰斯在上海的唯一一栋办公楼

RSHP 由普利兹克奖得主理查德·罗杰斯创立商城波特曼，是高技派的源头之一（蓬皮杜中心、劳埃德大厦均出自其手）。上海华润中心是 RSHP 在上海设计的唯一一座办公综合体，因此设计语言很"不上海"：全精工裸露钢结构，骨架直接暴露在外；塔楼平面被结构切成三个不同进深的体块，三个转角的柱子全部退让，形成跨度 15–16 米的无柱空间，配合 270° 全景采光。本地深化由同济大学建筑设计研究院负责，结构顾问广州容柏生，机电顾问科进，景观 Landworks Studio。

另有两处值得留意：塔冠设 Sky Lounge，360° 视野，可用作商务接待与内部活动空间；项目邻接百年石库门片区，首层通过材料与尺度退让融入张园肌理，并把地块内曹宅、觉庐两栋历史建筑原址复建——对重视客户接待场景的品牌类企业，这构成难以复制的场域优势。

RSHP 设计效果图 · 塔楼体块与张园石库门屋顶的关系 · 图源：RSHP

03 · THE OFFICE

办公部分：逐项拆开看产品力

一、到达与分区

办公大堂抬升至三层，以挑高空间俯瞰张园低密度街区，接待动线与商业人流自然分离。办公楼层自 4 层至 38 层，客梯分四个区运行：5–9F 配 3 部、10–18F 配 4 部、19–26F 配 4 部、27–37F 配 5 部，合计 16 部客梯加 2 部货梯，另有转换梯 2 部。高区单区 5 部梯的配置，意味着早高峰的等梯时间可控性优于核心区存量老楼。梯厅与办公层入口设闸机管控，访客需登记换证，安全层级高于开放式大堂的常规办公楼。

办公层闸机与电梯分区指示（9/5、18/10）实景 · 图源：项目招商资料

二、标准层与空间效率

办公使用面积约 8 万㎡，标准层约 2,650㎡，核心筒居中、四面可采光，无柱区集中在转角。这种平面有两个直接好处：一是进深均匀，靠窗工位与内侧工位的体验差被压缩，便于按部门整块布置；二是可分割性强，最小约 200㎡ 起，最大整层近 2,650㎡，从 50 人成长型团队到千人中后台都能容纳，不必为凑使用面积去拼接零碎单元。层高 4.5 米、净高 3.0 米，配 150mm 架空地板，机电布线与后续改造的余量比常规 2.7 米净高的老楼宽裕一个档次。

高区电梯厅与公共走道实景，环廊采光 · 图源：项目招商资料

三、交房标准与机电配置

交付：150mm 架空地板 + 金属板吊顶 + 烟感喷淋 + 乳胶漆墙面；架空地板，白墙，有吊顶即可入住，二次装修以隔断与家具为主

空调：VAV 集中式中央空调，工作日 8:00–19:00、周六 8:00–13:00 供冷供热；加班时段需申请延时，可能另计费，建议写入合同条款

空气品质：新风约 36m³/h·人，配 PM2.5 静电过滤与高压微雾加湿，对洁净度与舒适度有要求的团队较友好

车位：251 个，分布于 B2–B4，包月约 2,300 元/个；南京西路车位紧张，需按使用面积向业主申请配比

实用率：约 65%–70%，低于常规玻璃幕墙塔楼的 70%–75%——外露钢结构与三体块转角空间，代价在此

认证：LEED 铂金级预认证、SITES 金级预认证（部分渠道另称含 WELL 金级，以业主公示为准）

配套：B2–3F 约 1.2 万㎡ 商业，含餐饮与生活服务；塔冠 Sky Lounge 可预约用于商务接待

四、签约前该问清的三个问题

第一，空调延时费与周末供能的计费方式，直接决定加班密集型团队的实际持有成本；第二，实用率按套内还是建筑使用面积口径结算——65% 与 70% 的差距放到 2,000㎡ 上就是约 100㎡ 的出租价格差；第三，物业费 50 元/㎡·月 包含哪些服务项（前台、安保、保洁、公共能耗如何分摊），对标存量超甲 35–45 元的水平，需确认溢价对应的服务增量。

首层电梯厅实景，楼层指示 18/10、26/19、38/27 与四区分梯一致 · 图源：项目招商资料

五、高区公共空间

设备层与高区大堂被做成带环廊采光、绿植与艺术装置的公共客厅，橙色艺术墙面是这栋楼最鲜明的室内记忆点。对需要频繁接待客户、举办内部活动的企业，这些空间的可用性比多出 2% 的实用率更实际——接待场景是选址中最容易被忽略、却最能影响客户观感的变量。

高区空中大堂实景 · 图源：项目招商资料

04 · THE TENANTS

租户：LV 中国总部先上了高区

2025 年 1 月，路易威登租下华润中心高区办公楼层，使用面积约 8,100㎡。这笔签约有两层含义：一是奢侈品集团的中国区总部把办公场所放在自家旗舰店同一条街上，看中的是"品牌门面 + 商务园区"的复合效应；二是高区先被整片拿下，后续可谈的整层窗口在收窄。此外汇业律师事务所已进驻，招商方向明确锁定零售、金融、专业服务类的跨国企业与总部型公司——律所、咨询、奢侈品与消费品牌是这栋楼最匹配的客群画像。

05 · THE NUMBERS

价格：把账算到年

出租价格：主流报价 8.5–13 元/㎡·天；低区小使用面积段偏上限，大使用面积与整层可谈至下限，渠道口径散布在 8–14 元之间，以业主面谈为准

物业费：50 元/㎡·月（含公共区域运营，具体服务清单需向业主索取）

车位：包月约 2,300 元/个；251 个车位对应近 8 万㎡ 办公使用面积，供给偏紧

测算示例：2,000㎡ × 10 元/㎡·天 ≈ 730 万元/年，加物业费约 120 万元/年，年持有成本约 850 万元，不含车位与能源分摊

横向对比：恒隆广场、中信泰富广场楼龄超二十年，报价 10–14 元；越洋广场、嘉里中心约 15–20 年，报价 8–12 元。华润中心与它们出租价格区间高度重叠，但楼龄、机电、净高与空气品质领先一代。仅从"单位出租价格买到的楼龄与产品"这一维度看，它处在南京西路的最优一侧；代价是实用率略低、物业费偏高。

适合谁：把客户接待与品牌形象放在首位的总部型、专业服务与零售品牌企业；需要三线地铁通勤覆盖、要全新机电与空气品质的团队；能接受单层 2,650㎡ 上限、以整层或半层为单位出租的客户。

不适合谁：需要单层 3,000㎡ 以上大平层的研发密集型团队；对实用率与物业成本极度敏感的预算型客户；追求毛坯自装、需要大规模结构改造的企业。

注：项目参数综合业主公开资料、RSHP 官方项目册与主流出租平台信息（2026-09 检索），出租价格、交付与计费口径以业主/招商方实时确认为准；含设计效果图的图片已逐张标注来源。

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