上海市宝山区场北路独幢社区型商业广场满租物权出售（办公室运营商到期项目回报超过6%远期地铁口）

建筑使用面积：12040.34平方米

地上使用面积：7791.33平方米

地下使用面积：4249.01平方米

地下1层车库：2309.55平方米

地下1层01室：1939.46平方米

101室：192.91平方米

102室：228.05平方米

2号1层：221.24平方米

3号1层：255.23平方米

4号1层：249.89平方米

5-6号1层：228.83平方米

8-10号1层：818.21平方米

201室：655.51平方米

202室：799.08平方米

203室：187.90平方米

204室：423.19平方米

205室：671.20平方米

206室：102.73平方米

301室：352.26平方米

302室：773.39平方米

303室：175.22平方米

304室：410.22平方米

305室：639.47平方米

306室：311.79平方米

307室：95.01平方米

房屋类型：商场

房屋层数：地上3层，地下1层

房屋楼层：一楼层高5.5米，二楼三楼4.5米

车位情况：85个

物业费用：4.2元/平方米/月，万科物业

土地用途：城镇公寓用地

宗地使用面积：93306.2平方米

土地期限：2009年6月1日至2079年5月31日止

竣工日期：2018年

交易模型：股权交易，各付各税

出售价格：1.5亿元

出租价格情况：有办公室运营商，现732万元/年，还有6年半的租约；盒马、肯德基、桌球、浴场、高档餐饮等业态

项目特点：

成熟社区中心，坐拥附近百万人口，附近公寓5-7万元/平，商业出租价格单价5元/平/天，售价可达5.5万元；赠送大露台和屋顶使用面积实际使用可达130%；一楼层高5.5米，二楼三楼4.5米，空间舒适。内部灵活可重新装修分割；实际22本产证，可多用途灵活申请；产证年限70年，超高性价比

项目评价

一、宝山区场北路669弄（场北商业广场）区位介绍

场北商业广场位于上海市宝山区场北路669弄49号，地处中外环之间、共康核心居住区正芯，是北上海成熟居住带的社区型商业中心，也是庙行–共康板块罕见的独栋全满租可售商业资产。项目靠近中环国际公寓等大型高端社区，3公里常住人口超50万、居住密度高、家庭客群集中、消费黏性极强，属于典型的“人口底盘扎实、商业需求旺盛”的北上海成熟商圈。

从城市格局看，宝山共康–庙行是上海北部门户、中环沿线重点居住组团，承接市中心外溢人口与产业导入，附近以2010年后次新公寓+高端改善大盘为主，居民以自住家庭、白领、新中产为主，消费力稳定、复购率高。场北路作为区域主干道，串联共康、通河、泗塘等成熟居住板块，沿街社区商业气息浓郁、烟火气足、客流基础稳固。

交通维度，项目享有双轨交+城市主干道+多维公交立体路网，通达性强：

地铁18号线二期（在建）：距大康路站约364米、康宁路站约821米，步行可达，未来直接接入全市轨交网络；

地铁1号线：距呼兰路站/通河新村站约1.3公里，15分钟直达人民广场、上海火车站；

自驾：近南北高架、外环高速、沪太路，20分钟直达静安寺、陆家嘴商务区，30分钟通达虹桥枢纽；

公交：附近设康宁路场北路、花园宅路康宁路等站点，覆盖宝山20路、741路、745路等线路，短途接驳便捷。

附近配套高度成熟：

公寓集群：中环国际公寓、共康雅苑、庙行新苑等，1公里内公寓体量超200万㎡、住户超3万人；

生活配套：场北菜市场、工行共康支行、超市、学校（庙行实验儿园/学校）密集，日常消费、教育、生活服务一站式覆盖；

商业氛围：附近以社区底商、小型商超为主，缺乏集中式、全业态、高体验感的商业中心，场北商业广场作为区域唯一独栋集中商业，填补空白、竞争力强。

区位价值小结：项目位于北上海中环成熟居住带核心、人口密集、出行方便、配套成熟、商业稀缺，属于稳客流、稳出租价格、稳增值的社区商业黄金区位，是上海大宗资产市场中低风险、高确定性、强现金流的稀缺标的。

二、宝山区场北路669弄（场北商业广场）项目基本介绍

场北商业广场（场北路669弄49号）是宝山区共康板块核心、独栋3层+地下1层社区型商业广场，100%满租、全业态成熟运营、70年产权、可股权交易，定位“北上海家庭消费+夜间经济+社区生活服务中心”，是区域内稀缺可售、现金流稳定、资产质量优良的社区商业标杆。

1. 核心基础指标（产证清晰、数据精准）

项目名称：宝山场北商业广场

地址：上海市宝山区场北路669弄49号

产权性质：城镇公寓用地/商业用房，70年产权（2009.6.1–2079.5.31），剩余年限长、资产保值性强；

总建筑使用面积：12,040.34㎡（地上7,791.33㎡ + 地下4,249.01㎡）；

占地使用面积：9,330.62㎡，独栋四至、独立性强、展示面佳；

建筑结构：地上3层 + 地下1层，层高4.5–5.5米，空间开阔、业态适配性强；

产证情况：22本独立产证，产权清晰、可分可合、交易灵活；

车位配套：地下58个专属车位，满足社区消费停车需求；

其他优势：通燃气、赠送大露台+楼顶空间，实际使用使用面积可达130%，拓展性强。

2. 业态布局与运营现状（100%满租、现金流极强）

项目为全业态社区商业，已实现100%满租、商家稳定、经营火爆、夜间经济活跃：

一层（临街+大堂）：肯德基、盒马生鲜、银行、便利店、品牌餐饮，客流入口、坪效最高；

二层：特色餐饮、大排档、亲子早教、生活服务（美容/美发/健身），家庭消费主力层；

三层：整层酒店（51间客房）+ 沐足+ KTV，夜间经济核心、入住率高、收益稳定；

地下一层：大型菜市场、超市、仓储、配套服务，社区刚需流量引擎。

运营数据（2025–2026）：

合同年出租价格：约732万元；

实际年出租价格：约1100–1200万元（含办公室运营商运营溢价）；

净回报率：约7.3%–8%，远超市场平均；

租约稳定性：主力商家租约3–5年，整租合同至2028年初到期，现金流确定性强。

3. 产品核心价值（四大稀缺、资产硬通货）

区位稀缺：北上海中环核心、50万人口底盘、社区商业空白，竞争压力小、客流垄断性强；

产品稀缺：独栋3层+地下1层、70年产权、100%满租、全业态成熟运营，上海同类可售资产极少；

现金流稀缺：年出租价格1100–1200万、净回报7%+、租约稳定，低风险、高收益、抗周期；

拓展稀缺：通燃气、大露台+楼顶、实际使用130%，可升级改造、业态优化、提升出租价格与估值。

4. 交易与投资价值

项目产权清晰、股权交易、各付各税、报价约1.7亿元（可谈），适合机构配置、产业资本、家族资产、长期持有收租。作为北上海社区商业标杆，兼具稳定现金流+资产增值+抗风险能力，是上海大宗资产市场中难得的高确定性、高回报、低门槛的优质标的。

场北商业广场集核心区位+成熟人口+稀缺产品+满租运营+强现金流+高回报于一体，是北上海社区商业硬通货。在上海商业地产竞争加剧、核心资产稀缺的背景下长城大厦，项目依靠稳客流、稳出租价格、稳增值的核心优势，成为资产配置、长期持有、稳健收益的首选标的，价值不言而喻。

物权收购可提供服务内容

1.此物权出售信息来源于业主方

2.参与物权收购对价谈判全流程服务

3.参与物权收购夹层及优先级配资服务

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