上海市普陀区大渡河路独栋带租办公物权出售（区域较好稳定收租回报率6%左右物业）出售项目基本情况

项目名称：北岸长风G栋项目

物业地址：上海市普陀区大渡河路168弄16、18号

建筑使用面积：8973.84平方米

地上使用面积：6642.96平方米

地下使用面积：2330.88平方米

1层 1722.26平方米，1236.66平方米  10*48.56平方米

2层 1914.02平方米，1476.98平方米   9*48.56平方米

3层 1914.02平方米，1476.98平方米   9*48.56平方米

4层 1962.58平方米，1476.98平方米  10*48.56平方米

5层 1460.96平方米， 975.36平方米  10*48.56平方米

房屋用途：办公楼

产证情况：5本，每一层一本

车位情况：48个专属车位，每个48.56平方米

土地用途：商业、办公、娱乐等综合用地

房屋层数：5层

物业费用：16元/平/月（租客承担）

竣工日期：2008年

宗地使用面积：115818.00平方米

土地年限：2005年3月25日至2055年3月24日止

交易方式：股权交易，各付各税

交易对价：2.3亿元

出租价格情况：约1450万元/年，净出租价格1240万元/年，租期至2032年9月30日止

项目评价

北岸长风G栋坐落于普陀区长风生态商务区东南角，大渡河路168弄，地处内中环之间、苏州河北岸，是长风滨水商务带上的标杆甲级办公楼，依托普陀“半马苏河”城市更新规划与长风CBD成熟能级，坐拥城芯滨水、立体交通、全维配套、产业集聚四大区位价值 。项目地块隶属上海重点规划的长风生态商务区，片区总规划使用面积超220万平方米商办体量，为上海中心城区稀缺成片开发的滨水商务板块，东衔静安南京西路商务区，西接长宁虹桥临空经济带，北向串联普陀武宁科创走廊，是联动主城核心与长三角虹桥枢纽的关键节点 。

交通层面构筑三轨交汇+双环干道立体路网，步行300米直达地铁15号线长风公园站，1公里可达13号线大渡河路站，1.2公里接驳2号线威宁路站，三轨线路贯通静安、长宁、徐汇、嘉定等主城片区；自驾靠近中环线、北横通道出入口，短时间直达内环高架、沪宁高速，8公里抵达虹桥综合交通枢纽，20分钟直达人民广场；楼下光复西路、大渡河路布设757、944、551等十余条公交线，全维度覆盖通勤与商务出行需求。

生态与商业配套环伺，G栋南向直面苏州河滨水步道，步行百米即达长风公园，坐拥银锄湖原生绿地，片区整体绿化覆盖率近50%，办公环境稀缺宜居；300米范围内集聚长风大悦城、近铁城市广场两大旗舰综合体，囊括商超、影院、轻奢零售与主题餐饮，项目自带五星级JW万豪酒店与自持商业街区，商务宴请、会务接待一站式落地；附近汇聚工行、中行、农行等多家银行网点，同仁医院、普陀少儿图书馆、华师大附属学校环布，科教医疗资源完备。

产业区位优势突出，长风生态商务区为上海科技金融集聚区，重点培育科技金融、生物医药、数字文创、总部经济四大主导产业，片区集聚艺康集团大中华区总部、字节跳动、京东区域总部等国内外优质企业，G栋曾由外资贝莱德大宗持有，入驻企业以金融、科创、商贸头部机构为主，产业氛围浓厚；毗邻华东师范大学，高校人才持续输送，为企业人才引进、产学研合作提供先天区位支撑，伴随苏州河滨水经济持续落地，地块长期具备稳健的商务增值潜力。

北岸长风G栋坐落于普陀区大渡河路168弄，是北岸长风综合体核心独栋总部楼宇，项目整体2008年竣工交付，由上海天鸿置业开发、美国NBBJ事务所执笔整体规划设计，为长风生态商务区稀缺5层滨水独栋甲级总部办公楼，也是片区标杆企业独栋资产。整栋建筑使用面积6643㎡，地上五层，单层空间规整通透，分层独立产权，每层可单独分割使用，配套48席专属产权车位，是中心城区少见的全自持独栋办公产品。

建筑硬件采用全玻璃幕墙搭配高端铝扣板外立面，现代简约临水排布，南向直面苏州河景观与长风公园绿地，室内配备独立分户空调系统、每层独立卫浴，大堂挑高开阔，公区精装交付；区别于高层散租办公楼，G栋整栋私密性极强，可实现企业总部全栋冠名、独立入户、专属动线，适配集团总部、外资企业、金融机构整栋入驻需求，整栋常年满租，现由艺康ECOLAB大中华区总部整栋承租运营，出租率100%，资产稳定性突出。

项目归属总建面约29万方北岸长风大型综合体，综合体涵盖4栋滨水独栋总部、多栋高层甲级办公楼、JW万豪五星酒店、自持配套商业，大悦城、近铁广场环伺，办公、商旅、消费一体化落地，物业由燕侨物业承接日常运维，物业费约16元/㎡/月，出租价格区间3.2-5.8元/㎡/天，整体运营标准对标内环甲级办公楼 。

资产履历方面，G栋历经多轮外资大宗交易，2017年贝莱德联合收购E、G两栋大宗资产，是当年上海内环标志性外资商办投资标的，依靠稀缺独栋属性与滨水区位，成为长风板块大宗交易标杆物业。依托长风商务区科技金融、生物医药、总部经济产业定位，附近集聚字节、京东、各类外资区域总部，毗邻华东师大，产学研与人才资源充沛。

依托半马苏河城市更新红利与长风连片开发规划，项目兼具稀缺独栋产品属性、滨水生态资源、成熟配套与轨道交通优势，是上海内中环兼具自用、投资双重价值的优质总部物业，在中心城区独栋办公楼供应稀缺的市场环境中保值属性突出。

投资测算

A、无杠杆

毛出租价格收入：项目出租价格1450万/年（27年10月后1470万/年）

净出租价格收入：扣除房产税及增值税后，净出租价格收入约1250万。

投资收益：对应2.3亿的股权转让对价，caprate达到5.4%

B、有杠杆

可通过并购贷完成1.3亿贷款；

首付需要支付1亿；

贷款利息3.2%，约416万/年，本金归还130-230万/年（看客户资质）；

合计本息归还550-650万/年给到银行；

出租价格净收益600-700万，则对应caprate达到6%-7%

物权收购可提供服务内容

1.此物权出售信息来源于项目方

2.参与物权收购对价谈判全流程服务

3.参与物权收购夹层及优先级配资服务

4.参与物权收购前后相关法律服务

5.参与物权收购再融资服务

6.参与物权收购后运营提升服务

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租售中心热线： 

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