上海正在新建四大超级地铁换乘枢纽，改变区域发展格局！

未来几年，上海轨道交通将迎来跨越式发展，要新建形成好几个多轨换乘地铁枢纽。

这些枢纽有的从地铁荒漠一跃成为超级枢纽，有的从单线站点升级为多线换乘中心，区域交通能级迎来重大提升。

上海未来新规划的三轨换乘地铁枢纽有很多，但是能够在近期（4-8年）落地的却只有4个。

这四大新形成的三轨换乘枢纽，会对区域交通和楼市格局产生怎样的改变和影响？

景洪路

景洪路站（原华泾西站），由已开通的15号线、机场联络线和在建的19号线交汇而成。

19号线去年开工，预计全线2032年贯通，7年后景洪路站将正式成为一个三轨换乘地铁枢纽：

景洪路枢纽的建设带动了区域交通功能的重大升级，让华泾成了上海南部的交通中心。

以前华泾是地铁的荒漠，先是开通了15号线，连接了上海南站枢纽；

又开通了机场联络线，连接了虹桥/东方两大枢纽，让华泾成了枢纽中心；

19号线也在加码建设，未来又可以通达前滩重要商务区，华泾连接的功能节点多起来了。

依托该站点，华泾正在建设大型TOD商办项目，将给区域带来重要的商业、商务功能。

从城市发展格局来看，华泾TOD的大开发代表了徐汇正在把战略资源往南倾斜，改变南部落后的状态。

过去徐汇长期把城市资源投放到北部的徐家汇、漕河泾，后来又发展徐汇滨江。

而以华泾为代表的南部区域成了资源荒漠，南北城市界面差异巨大，乡下的徐泾险些被开除徐汇籍。

随着华泾TOD的建设，以后区域交通、城市界面和商务功能将迎来重大升级和改观：

华泾TOD建设现场

交通枢纽的到来，也加快了华泾的地产开发，显著提升了区域的楼市价值。

这两年大华泾区域供应的地铁盘雍汇庭、嘉华嘉俊庭、绿城泌兰园受到了市场高度的追捧。

其中雍汇庭和嘉华嘉俊庭属于徐汇区，开盘价8.1-8.27万元/m²，成为买入徐汇新房门槛最低的区域。

而绿城泌兰园位于闵行区，处在景洪路站6号口，同样享受枢纽带来的利好。

雍汇庭、嘉华嘉俊庭、绿城泌兰园

华泾承担着徐汇滨江南延伸的重要使命，对加快滨江核心段向南拓展、促进华泾/梅陇/吴泾地区转型发展、推进徐汇闵行南部融合具有重要意义。

只有华泾开发好了，黄浦江滨江核心段才能继续向南延伸，进而开发吴泾滨江、三林南、浦锦滨江。

这样以后就能与大零号湾连起来了，整个大吴泾地区成型了。

等于说华泾开启了滨江向南发展的大门，战略意义非常大。

华泾这个地方未来要是能与对岸的三林南联动发展，有望与前滩、三林南形成黄浦江下一个“金三角”，发展潜力巨大。

徐汇华泾/长桥、闵行梅陇

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康桥东

康桥东站（规划之初名为张江站）即将成为浦东中部强大的交通心脏！

这个大枢纽由已开通的机场联络线、在建的21号线和有望近期落地的27号线交汇而成。

其中21号线一期（东靖路-六陈路）预计明年底建成通车，一期东延伸段（六陈路-T3航站楼）预计2027年6月开通；

27号线离我们越来越近了，上海拟将27号线与嘉闵线南延伸、2号线南延伸(至T3航站楼)一起纳入“三期再调整”计划，若审批顺利，明年可启动象征性开工，工期约6-7年，预计2032-2033年通车。

也就是说，七八年后，康桥东站就将成为一个能级很高的三轨换乘枢纽：

康桥东站的战略价值非常高，占据了浦东中部枢纽核心位置，有可能成为张江未来10-15年的重点发展方向，承担张江南扩的重任。

从这里，通过机场联络线可快速到达虹桥/东方两大枢纽；

通过南北向的21号线可通达张江副城、金桥副城、迪士尼度假区等重要功能区；

通过27号线又强化了与陆家嘴、张江、临港的联系。

康桥东站等于说是张江副中心的“南大门”，起到了重要的枢纽作用。

机场联络线和27号线分别代表了上海东西、浦东南北两大发展主轴。

康桥东站正好处在这两条轴线的交汇点，是一个非常核心、具有极高战略意义的地方。

康桥东站位于康桥镇北部与张江镇南部交界区域，现状北部、南部主要是工业区、农田和空地，有很大的开发和更新空间。

康桥的工业区比较多，枢纽南部的工业区和北部的空地未来可能率先转型发展：

要是建设一个大型TOD，搞一批商务楼，等于承接了张江南扩的外溢，会跟张江副城连起来。

要是开发一批新住宅出来，又会吸引很多张江的购买力，房产会很有卖点。

因此康桥东站这个地方是浦东的“宝地”，以后用武之地多着呢！

在康桥东站没有建设之前，这里的二手房鲜有人关注。

枢纽落地后，周边的二手房涨疯了，如旭辉亚瑟郡、沔溪苑等小区2020-2023年涨超50%。

旭辉亚瑟郡是站点附近2015年开发的房龄最新的二手房，约600万可买102m²左右的三房洋房：

旭辉亚瑟郡三房洋房户型

目前康桥东站周边靠近站点的区域暂无新房开发，稍远的有张江金茂府新盘在售。

不过张江金茂府周边配套不足、城市界面一般，需要有较长的开发周期。

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望园路

奉贤新城正在掀起一场交通革命！

奉贤新城的望园路站即将成为上海下一个三轨交汇枢纽，整个新城的交通格局将迎来根本性改变。

望园路站由已开通的5号线、在建的15号线南延伸和在建的南枫线交汇而成。

其中15号线南延伸线2027年底建成通车，南枫线2030年建成通车。

也就是说，5年后，望园路将确定性地成为奉贤区非常强大的三轨换乘地铁站。

这个枢纽形成后，将彻底改变奉贤新城在上海五大新城中的交通地位。

奉贤新城将成为五大新城中唯一拥有三轨交汇枢纽的新城！

反观嘉定新城，中心远香湖区域一直是轨交空白，11号线、嘉闵线都走两边，比较尴尬；

青浦新城、松江新城都只有两条轨交，没有三轨换乘枢纽。

目前望园路周边预留了大面积空地，给未来开发TOD留下了空间：

随着奉贤新城北部枢纽的确立，预示着奉贤新城下一个十年的开发方向会转向北，向上海主城区靠拢。

过去奉贤的开发方向一直在向南，曾经还想打造海湾世界第九大湾区，5号线差一点要延伸过去。

后来奉贤调整了开发方向，有一段时间把发展精力主要集中在新城范围内。

现在随着15号线南延伸的建设、望园路枢纽的形成，奉贤新城的开发重点直接转向了北。

这一前一后，奉贤的发展方向发生了180度大转弯，以后向北发展会寻求与上海主城区慢慢融合。

奉贤向北发展后，会消灭掉中间的空白地带，通过15号线南延伸与南闵行主城区连起来。

虽然望园路站对奉贤新城的交通枢纽地位提升效果很大，但对楼市地位的提升却相对有限。

因为奉贤新城距离市区较远，市场相对内生，吸引的多是本地改善购买力。

在紫竹高新区上班的产业人群也很难外溢到奉贤新城。

出于到市区的距离和学校资源的考量，他们更倾向于关注春申、莘庄南广场等板块。

奉贤能够得上市区外溢的板块是金汇和西渡。

金汇次新商品房仅2.5-2.8万元/m²，比奉贤新城离市区近、价格还便宜。

买金汇的有一个奉贤线的期望，未来直达前滩，可以快速进城。

西渡商品房、老破小跟对岸的老闵行一江之隔价格便宜不少，吸引了部分南闵行刚需群体购买。

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水乡客厅

水乡客厅是一个跨越行政边界的创新枢纽，由全部在建中的上海示范区线、水乡旅游线城际铁路江苏段和嘉善至西塘线交汇而成：

其中上海示范区线2027年底建成通车，嘉善至西塘线2028年建成通车，水乡旅游线城际铁路江苏段2029年建成通车。

这意味着，4年后水乡客厅站将正式成为一个三地三轨交汇的枢纽站。

水乡客厅是全国首个跨省域国土空间详细规划示范区，是长三角一体化示范区的核心和标志性工程，是沪、苏、浙三地协同发展的一体化实践区。

水乡客厅全域设计效果图如下：

其中水乡客厅中心区域的方厅水院已经在今年5月21日通过综合竣工验收并投入使用。

这个方厅水院采用四合院建造形式，在四角分别设置沪苏浙皖的主题展示空间，四个空间通过三座步行桥相连，实现“一刻钟逛遍沪苏浙皖”的独特体验：

水乡客厅枢纽的到来对青浦、吴江、嘉善三个片区的房地产市场都有一定的带动作用，赋予吴江、嘉善“第二花桥”的地位。

从去年华为练秋湖研发中心启用开始，金泽、吴江的房租纷纷暴涨。

华为及其上下游供应链企业大量员工的到来，释放了强大的住房需求。

待水乡客厅站开通运营后，来自华为的住房需求就能在此中转释放到吴江和嘉善片区，市场可以形成联动。

需要理性的是，吴江、嘉善等环沪区域的房产市场经历过波动，投资水分已被挤出，当前以自住功能为主。

如果不是在华为、汾湖高新区、姚庄工业区上班，不建议盲目地在这置业。

除了上述四个能在近几年落地的三轨换乘枢纽外，上海还有其他正在规划中的枢纽。

如16、27号线、曹奉线交汇的新场站，以及由机场联络线、19号线、奉贤线交汇的三林南站。

不过这些枢纽受制于第三条新轨交短期无法落地，或是周边都是农地暂时不启动开发，对区域楼市影响相对有限。

比如交汇于新场站的曹奉线不知道啥时候落地，而且站点周边都是农田和自建房，没有启动开发。

交汇于三林南站的奉贤线也没有动静，三林南站周边连个商品房都没有，没法对楼市造成影响。

况且北部的筠溪小镇还没开发完成，开发三林南的周期会更长，所以目前是战略预留状态。

还需要说明的是，本文未探讨上海未来新增的四轨、五轨换乘枢纽，因为这些枢纽周边开发趋近饱和，新轨交难以带来新的开发增量。

如东方体育中心站（6+8+11+19四轨枢纽）所在的前滩，开发日益趋近饱和，新轨交带来不了开发增量。

人民广场站（1+2+8+东西快线+南北快线五轨枢纽）周边更是成熟地带，没啥新故事可讲。

上述提到的新兴三轨换乘枢纽周边通常有更多未开发土地，能为区域城市更新和功能提升提供较大空间，且可以在近期落地，所以入选了。

伴随着景洪路、康桥东、望园路、水乡客厅四大枢纽的崛起，上海的轨道交通和城市空间格局正在被重塑！

这些新枢纽将为上海城市的新战略、新任务、新空间提供支撑，改写区域的价值！