上海的商业步行街有很多，有的永远都不没落，有的却逐渐黯然失色。

尤其是梅川路步行街、昌里路步行街、四川北路步行街，没落得不像样子了。

这三条步行街以前在上海的商业地位非常高：

梅川路步行街曾入选上海十大休闲街之一；

昌里路步行街是浦东早期著名的夜市，有“浦东小南京路”之称；

四川北路步行街曾与南京路、淮海路齐名，是上海著名的三条大马路。

然而时过境迁，这些步行街一一没落了。

而南京路、淮海路一直是那么地顶流，包括此前冷清的杨浦大学路步行街又热闹起来了。

为啥上海有的步行街没落了，有的还是那么辉煌、或者重新找回人气，分化这么严重？

我们先来看看普陀区的梅川路步行街，基本上沦为了烧烤街、教培和健身馆：

一般步行街以卖衣服为主，是体现潮流的地方，但梅川路步行街不同，很少有服饰店。

除了大排档外，这里还有教育培训机构、药店、房产中介门店、生鲜菜店等，业态比较杂，已经不再像步行街了：

以前梅川路步行街是可以直接开车穿过的，后来增加了栏杆，还划成了停车位，当地居民有些不满：

再来看看浦东世博的昌里路步行街，来到这里立马就有一幅三四线小县城的即视感：

这条曾经繁华的街道现在以老式商场、菜市场、水果店、小吃店和生活用品店为主。

在上世纪七八十年代商场稀缺的时期，昌里路作为浦东的“小南京路”，满足了周边居民的基本生活需求。

但在商业高度发达的今天，昌里路的业态已经落后了一个时代，难以吸引新时代消费者：

昌里路曾以热闹的夜市闻名，是浦东著名的“撸串圣地”，但带来了环境卫生、噪音扰民、交通拥堵等问题。

2018年的大整顿后，夜市基本被关闭，这条街也失去了最具特色的吸引力，令人感慨。

四川北路的没落最令人唏嘘。

这条曾经与南京路、淮海路齐名的商业街，如今人气尽失。

为了提升市容面貌和推动城市更新，四川北路经历了不断改造，却意外赶走了原本热闹的街坊店铺。

四川北路的几大商场：中信广场、壹丰广场、利通广场、ist艾尚天地等运营都出现了困境。

中信广场之前还有几家门店，现在连门面都关了：

壹丰广场的电梯不转了，只有少数几家在营业，里面黑黑的：

利通广场地上的三层商场，没有几家店铺开业的；ist艾尚天地变成了理发室和培训机构：

总之，四川北路整条路走下来几乎失去了逛街的趣味，没啥好的商场，人流也不行，跟以前反差很大。

杨浦的大学路步行街之前也面临同样的困境，很多店铺撤场，都说走向没落了。

但是从今年开始，又新开了很多料理店，来逛的人突然多了起来，恢复了往日的辉煌：

大学路的夜市

至于南京路、淮海路步行街，永远顶流、永不没落，就不再一一介绍了。

为什么梅川路、昌里路、四川北路步行街都没落了，而大学路却起死回生，大家的命运都不同？

梅川路、昌里路、四川北路步行街的没落，首先是消费生活方式改变、新兴商业体增多给传统步行街带来了冲击，而且它们的能级和地理位置都有劣势，辐射能力有限。

在消费习惯改变和商业竞争加剧的背景下，传统商业步行街早已被新兴商业综合体取代了。

以梅川路步行街、昌里路步行街为例，业态较为落后，没有升级，商业街跟不上时代的发展。

大家过来逛商场，总不能就是为了吃个烧烤、买个菜或参加亲子培训吧。

随着城市发展，人们对商业环境的要求不断提高。

像梅川路、昌里路、四川北路这些早期以地摊和经济实惠小店为主的业态；

逐渐难以满足周边居民尤其是年轻群体对品质、体验和多样化的需求了。

现代消费者更习惯去综合购物中心享受“一站式”消费体验，或直接选择网购。

传统单一购物功能的商业街吸引力大不如从前。

四川北路的部分传统店铺式商业

消费升级和业态更替已经成为传统商业步行街必须面对的挑战。

可是在实际操作过程中，这些步行街转型并不顺利。

以梅川路步行街为例，早在2009年下半年就曾试图向中高端文化时尚休闲街转型，可惜没成功。

当时梅川路投资7000万元改造，希望引进高端品牌。

但事与愿违，高端品牌没引进来，反而使原先亲民的“小吃一条街”氛围消失了。

老商铺撤走了约七成，元气大伤。

四川北路商业街也是这种遗憾的结局。

四川北路拆走了很多老街坊和沿街店铺，虽然从传统店铺商业升级为了一部分商业综合体。

但是缺乏TOD优势，竞争力不足。

瑞虹天地、五角场、苏河湾、北外滩等新兴商业综合体遍地开花，分流了四川北路的客源。

在业态升级不力和能级有限的情况下，梅川路、昌里路还偏离市中心，辐射不到全市的消费客群。

梅川路、昌里路步行街都不在正宗的市中心位置。

反观南京路和淮海路步行街，坐拥市区最黄金的地段、最好的交通，业态不断更新，保持了繁荣。

消费生活方式改变，业态落后没法与时俱进，能级和地理位置的劣势，都让传统商业步行街没落了。

那么更深层次的问题来了，为啥传统的商业步行街转型困难，怎么努力都改变不了没落的结局呢？

这跟本地人口老龄化、产业下滑、中产购买力流失，居民消费能力下降有很大的关系。

四川北路是区域产业下滑和人口老龄化的双重代表。

虹口中北部地区的四川北路、大柏树产业地位下滑较为严重，相对北外滩、东外滩非常式微。

比如四川北路的嘉杰国际广场办公楼里面入住的企业不但很少，能级还低：

虹口具有重量级的企业都聚集在北外滩，吸走了四川北路部分资源。

这肯定是出于打造北外滩世界级会客厅的需要，北外滩地位上升，四川北路的地位就下降了。

虹口居民老龄化程度全上海第一。

截至2024年末，虹口区60岁及以上老年人口占总人口的比重为45.2%，是上海老龄化程度最高的区。

这个数据高于全市平均水平（37.6%），也高于其它中心城区如黄浦区（44.0%）、普陀区（42.8%）等。

老年人口比例高，意味着消费能力和消费意愿都相对较低，难以支撑商业街的繁荣。

虹口除了产业和人口问题外，全区好房子也不多。

中产客群大多去了瑞虹新城，不住在四川北路附近，不过来消费，所以很难提升商业的活力。

梅川路步行街、昌里路步行街也面临同样的问题，区域购买力下降，支撑不起高能级的商业。

普陀中产去了长风生态商务区、真如副中心和桃浦智创城，不来梅川路消费。

昌里路所在的世博板块以老破小为主，居住的多是老年人，人口老龄化、中产外流，居民消费能力下降。

本身世博板块的老破小产品也留不住中产客群，浦东中产宁愿买前滩、三林、御桥和唐镇，不会买老破小。

大学路步行街是一个反例，虽然远离市中心、区域人口也老龄化。

但是杨浦引进了一些新产业，如三门路的抖音集团办公楼启用了。

新产业过来，带来了新的消费力量，激活了大学路的商业。

这也说明产业的兴衰，对一个地方的商业影响很大。

杨浦近些年来引进了不少互联网大厂，给区域的商业运营带来了创新活力。

大学路步行街联合B站、小红书、爱回收、得物等70余家头部企业及国际知名机构，打造了多种主题活动。

街区零售业态占比由不足20%升至41%，文创业态、潮流零售等集群效应日益凸显。

也就是说，这条步行街的业态和模式在不断创新，发生着与时俱进的变化，才不被时代淘汰。

淮海路、南京路步行街也都没有被时代淘汰，同样是因为不断创新，引进了很多首店。

本身这些都是富人地段，吸引的是全上海和全国的购买力，能够支撑得起高端商业的生存。

综合来看，上海商业步行街的兴衰和分化，反映的是城市发展、消费升级和时代变迁的方方面面。

梅川路、昌里路、四川北路的没落，有业态陈旧、辐射力有限、人口结构老化和产业外迁等多种原因；

而大学路、南京路、淮海路凭借持续的业态创新、强大产业支撑和辐射力，表现出了活力。

上海还有很多商业街没落了，你有什么感慨？