今年，前滩楼市呈现回暖势头！

根据网上数据粗略统计：

2025 年1-6月累计成交153套 ，其中3月份成交 46套，同比激增10倍 。

房价方面，部分次新小区挂牌均价上调。比如晶萃名邸上涨约9000元/㎡，浦江海德上涨近 1.5万 /㎡ 。

目前，晶耀一期、三湘印象名邸、中粮等高品质挂牌价格能达17-19万 /㎡ 。

部分特殊户型，甚至可以达到20万+ /㎡ 。

当二手房冷静，学区房「走下神坛」，为什么偏偏前滩又热起来了？

原因是：中考。「去年中考，华二前滩四校录取率10%，四校八大录取率高达40%，市重录取率也达到了72%，冲上浦东公办第二宝座。」

因此，前滩关注的人明显多了起来。

特别是大家担心的学位不够用的问题，因为华二前滩初中的扩建得以解决，使得前滩学区的确定性进一步增强。

毕竟对很多家长来说，买学区房考虑的不仅仅有是小学，还有对口的初中，一锁定，就得是九年，才能安心。

不过，锁定前滩九年学区房，看似确实稳了，但有一个问题，「不一贯」。

以前买套房挂户口，最快上了小学就可以卖掉，如果房子满2年了再卖，税费成本会更低。

如今上海国际财富中心，前滩华二采用“户籍、居住地对口方式入学，不直接安排直升初中部”，意味着从小学上到初中，房子至少要自持5年以上，前滩上车总价至少需要700万，对比想要挂户口的家庭，投入时间成本会很高。

所以，华二“不一贯”的政策，就是为了把学区资源留给实际生活在本区域的家庭，尽可能减少挂户口的冲击，来给学区热度降温。

与此同时，学区房还有另外一个问题，就是「时间错位」。

也就是说，买学区房，买的是今年中考成绩的预期，但等到真正用上，孩子中考的时候，至少是九年以后了。更何况这两年入学竞争压力大，比如二孩高峰的前两年，很多小学的落户年限要求都在提高。

要知道，每一年的中考成绩都会发生变化。

买学区房就是如此，它甚至像一场期货交易，在长达9年以上的「时间错位」大前提下，这场交易里，也许会有天降的狂喜，也难免会有错失的苦涩。

如果有人要问10年之后，前滩的学区神话会延续吗？谁也说不好。

那么，前滩楼市的热度，会长期持续吗？

我们的论点是：不一定。

从客观数据来说，这一轮的回暖，只是前滩的价值回归。

因为这里并非传统的豪宅区。虽然界面很新，产品清一色是次新房，但是除了几个可以依靠着产品力、江景资源踏入豪宅圈之外，大部分属于改善家庭，而且存在很多小户型，拉低了整个板块的门槛。

前滩小户型最新成交

既然达不到豪宅，前滩的房价是有天花板的，就类似虹口瑞虹新城一样。

比如前滩主打改善的三房，目前成交单价约13-15万/㎡ 这个区间，基本属于合理区间。

随着上海城市中心豪宅供应放量，不少新房单价都在20万以下，这意味着前滩向上的空间非常有限。因为现在前滩二手房的总价已经很高了，如果再往上的话，学区房的性价比就降低了，会让不少家长望而却步。

上海前滩华尔道夫酒店今年下半年开业

与前滩华尔道夫酒店为邻的多功能演艺中心

最重要的是，前滩板块的开发已经进入尾声，也就是到达了板块价值顶峰。 未来很难再有跨越式的发展。

最后想说，影响一所学校的因素很多。有生源、师资、领军人，还有集团化步伐，甚至包括一个区域的城市建设速度。

对于家长来说，根据中考成绩来选择未来的方向，可能会遇上「计划赶不上变化」的时候。

要不要买学区房？当然可以，孟母三迁。没有家长不愿意把孩子往教育资源更好的地方送。

还是那句话，「学区房」的重点价值，在于房子本身，而优质的学区只是「锦上添花」。

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

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