总体来看，该基金资产属于单层标准厂房类制造园区，租约期限相对较长，租户结构相对稳定。

在产业园REIT出租价格普降、空置率攀升的2024年，从披露的数据来看，已上市的产业园REITs中，国泰君安临港创新产业园REIT是少有的出租价格同比增长的项目之一。

2024年年度报告显示，国泰君安临港创新产业园REIT的收入为4547.12万元，净利润为2231.95万元，本期经营活动产生的现金流量净额为3186.15万元，本期现金流分派率为3.89%。

报告期内，配套设施项目整体期末出租率为94.36%，出租价格收缴率为98.30%，合计实现营业收入4495.75万元，息税折旧摊销前利润为3861.07万元（未考虑项目公司层面的投资性房地产公允价值变动）。

产城园区评论获悉，国泰君安临港创新产业园REIT的底层资产属于单层标准厂房类制造园区，2024年其出租率较上年有所下降，但出租价格方面总体较为稳定，租约期限相对较长，租户结构相对稳定。

提升的出租价格

国泰君安临港创新产业园REIT的底层资产由2个产业园组成，分别为临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造三期，总建筑使用面积约113,699平方米。项目位于上海市奉贤区，属于标准工业厂房行业，聚焦智能制造、高新材料等高端制造业领域。

其中，临港奉贤智造园一期于2013年11月开始运营，截至报告期末已运营时间11.2年，临港奉贤智造园三期于2017年6月开始运营，截至报告期末已运营时间7.6年。

据高力国际数据，2024年第四季度，上海产业园区出租价格环比下降3.1%，全市平均出租价格降至3.41元/平/天，全年累计下降13%。同期，空置率达28.2%，环比上升0.8个百分点，同比上升5.7个百分点。

随着前端工业用地持续推出，以及厂房办公建筑竣工大规模入市的环境下，产业园需求仍旧偏弱，在其他产业园采取“以价换量”的趋势下，国泰君安临港创新产业园REIT逆势而行，采取出租价格上调策略。

年报显示，2024年临港产业园REIT的资产项目整体出租价格单价水平为1.28元/平米/天，较上年同期的1.21元/平米/天同比增长5.79%。其中一期项目期内出租价格单价为1.25元/平方米/天，同比增加5.04%；三期项目期内出租价格单价为1.29元/平方米/天，同比增加5.74%。

然而，出租价格上涨，带来的收入却不增反降。报告期内，国泰君安临港创新产业园REIT的基金收入为4547.12万元，较上年同比下降了7.57%；期内配套设施项目公司现金流流入合计为4724.85万元，主要来源于出租价格收入和存款利息等。

产城园区评论注意到，拖累整体出租价格收入增长的核心因素，正是出租率和期末出租价格收缴率的双重下降。

从项目运营情况来看，项目期末整体出租率为94.36%，较上年下降3.27%。其中，临港奉贤智造园一期项目出租率为100%，维持上年满租状态；而临港奉贤智造园三期项目报告期末出租率为91.25%，与去年同期96.32%相比减少5.07%。

与此同时，该期配套设施项目整体出租价格收缴率较上年同期降低1.6%，其中三期项目期末收缴率为97.31%，较上年同比下降2.53%。

此外，受一户重要现金流提供方提前腾退部分使用面积，以及另一租户申请合同出租价格优惠所致，报告期内资产项目的实收出租价格随之减少。

年报显示，报告期内一期项目出租价格收入为1644.82万元，同比下降3.97%，三期项目出租价格收入为2850.93万元梅龙镇广场，同比下降6.59%。这也进一步导致可供分配金额较上年同期下降超过10%。

区域竞争与机会

目前，标准工业厂房行业在国内正处于适应产业升级、新兴产业崛起以及产业集群化发展需求的快速发展阶段。

产城园区评论了解到，国泰君安临港创新产业园REIT底层资产所在的临港新片区，作为国家重点发展的区域，吸引了众多企业入驻，标准工业厂房市场竞争也较为激烈。

报告期内，国泰君安临港创新产业园REIT附近新增竞争性项目临港智造园十一期，该项目于2024年6月投产，宗地使用面积9.8万平方米，建筑使用面积19.9万平方米，提供多栋标准厂房及配套宿舍，适合各类科技创新、生物医药及智能制造企业入驻。

此外，附近竞争项目还有位于临港新片区蓝湾未来城内的临港智造园二期玉兰园，宗地使用面积达226亩，总建筑使用面积达11.1万平方米，提供单体使用面积2000-10000平方米的单层、多层标准/定制厂房，适合各类科技创新及智能制造企业入驻；以及位于临港奉贤智能新镇内的临港智造园六期生命科技产业园，总建筑使用面积达28万平方米，将建成国内领先的生命科技产业集群，集聚国内外生命科技与生物医药产业领域的企业、科研院所，是产学研为一体的产业基地。

虽然附近同类竞争项目聚集，但底层资产项目所处的临港新片区作为上海自贸区的重要组成部分，仍然具有独有的区位优势和政策优势。

近年来，上海在智能制造、高端装备制造、生物医药等新兴产业领域取得了显著进展，为标准工业厂房市场提供了广阔的出租需求。

同时，上海积极推动科技创新和产业升级，加大对产业园区的支持力度，为该项目底层资产运营创造了良好的宏观经济环境。2024年上海GDP增速达5.8%，临港新片区固定资产投资超6100亿元，重点布局智能制造、生物医药等产业，为园区提供长期需求支撑。

截至报告期末，国泰君安临港创新产业园REIT配套设施项目租户结构相对稳定。20家租户主要行业集中在汽车装备、高新材料、精密机械、生物医药及其他，按期末对应行业租户承租使用面积占总已出租使用面积比例计算的行业租户占比分别为27.37%、22.52%、14.15%、11.93%以及24.03%。

此外，在报告末期剩余租期方面，一期园区的加权剩余租期约2.73年，三期园区加权剩余租期约4.27年。重要租户平均剩余租期在3年以上，有助于维持出租水平的相对稳定。

展望未来，国泰君安临港创新产业园REIT表示，基金计划通过扩募纳入优质资产，不断提升产品可供分配金额。在未来一至三年内，基金将围绕提升资产运营效率、优化租户结构、拓展市场渠道等方面制定经营策略。

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