解读：空置率最低（14.9%）的仲量联行和最高（18.5%）的高力国际/世邦魏理仕之间差距超过3.5个百分点，主要源于仲量联行采用“不含自用项目”的统计口径。净吸纳量方面，戴德梁行仅录得1.39万㎡，与世邦魏理仕的9.5万㎡存在数量级差异，反映出对“净吸纳量”定义的不同理解。出租价格方面，五家机构均指向每月每平方米200-225元区间，较2025年Q4继续下探。

基于对数据得监控和研究笔者认为，2025年Q4和2026年Q1市场表现相对良好主要一部分原因在于两个季度各核心商圈无实际供应或极少供应，这或许是一个市场假象，各位读者需要详细分析实际情况看透本质进行判断。

这一观点可以从以下几个维度来验证：

首先，从历史数据来看，2025年全年新增供应仅为6.65万平方米，2026年Q1新增供应为零，这种超低供应本身就是一种异常状态。仲量联行数据显示，2025年全年净吸纳量达到29.2万平方米，但这一成绩是在几乎没有新增供应的情况下取得的，并非市场需求真正复苏的信号。

其次，CBRE报告直言不讳地指出："本季度成交多为2025年末的延续性交易，新增实质性出租需求有限。"这意味着本季度的去化很大程度上是存量交易的完成，而非新增需求的释放。

第三，从出租价格走势来看，虽然空置率有所下降，但各机构出租价格数据仍处于下行通道，环比降幅在2.1%-4.2%之间。这表明市场并非真正的供需平衡，而是需求疲软与供应停滞共同作用的结果。

因此，判断市场是否真正回暖，不能仅看空置率的变化，更需要关注新增实质出租需求的活跃程度、企业扩张意愿、以及出租价格走势的方向性变化。

三、市场概况：零新增供应延续，区域分化加剧

五家机构均确认，2026年Q1北京甲级办公楼市场无新项目入市，供应端连续第三个季度保持零新增。这是市场得以延续去化态势的核心前提。

但需求端的“温度感知”存在分歧：

共识点：五家机构均认为，搬迁活动是当前市场成交的核心驱动力，扩租与新成立企业的需求仍处于温和修复轨道。世邦魏理仕指出，搬迁以72%的使用面积占比主导成交，但扩租和新成立企业交易数量环比增长，显示“内生性扩张需求与初创动能正在温和修复”。

四、出租价格：下行通道延续，但跌幅信号出现分化

“出租价格继续下跌”是五家机构的绝对共识，但在跌幅判断上出现了微妙差异：

核心判断：无论跌幅数据如何，五家机构都认为“以价换量”仍是当前市场主旋律。租户议价能力处于高位，业主普遍优先保障出租率而非维持出租价格水平。第一太平戴维斯进一步指出，未来市场“极有可能出现更为激进的出租价格优惠策略，尤其是新供应集中或空置率较高的区域”。

五、子市场表现：中关村、望京亮眼，CBD、丽泽承压

各子市场的分化是本季度的最大看点。五家机构虽然在具体数值上有差异，但对各子市场的相对强弱判断高度一致。

1. 核心商圈

子市场

空置率范围

核心表现

机构共识

金融街

4.78%-10.9%

出租价格359.8元/㎡/月，抗压能力最强

新增供应有限、产业支撑强劲

中关村

7.9%-17.4%

自2023年Q2以来首现负吸纳世界贸易大厦，但连层空间稀缺带来调整契机

科技产业集群优势显著，空置率仍处低位

CBD

12.6%-15.0%

净吸纳量持续为负，空置使用面积三年连增

面临较大去化压力，中服地块即将入市

燕莎

18.8%-26.1%

空置率高位，去化压力大

信息技术企业为主要需求支撑

东二环

11.7%-21.0%

空置率略有回升，需求以续租为主

区位优势明显，基本面相对稳健

2. 新兴商圈

子市场

空置率范围

核心表现

机构共识

望京-酒仙桥

16.9%-19.5%

与奥体合计贡献全市54%净吸纳量

成熟科技产业集群效应凸显

亚奥

17.1%-21.1%

净吸纳量表现积极，空置率持续下降

奥运概念+产业集聚形成支撑

丽泽

21.2%-28.4%

首次录得负吸纳，五年去化后步入良性调整

从66%高点降至21.2%，品质优势显著

通州

43.3%-52%

仍处超高空置状态

运河商务区逐步放量，长期前景看好

3. 最值得关注的分化信号

信号一：非核心板块优质项目成需求主力。 高力国际数据显示，核心子市场附近的优质甲级项目净吸纳量达4.3万㎡，占市场总量的75%。企业从高出租价格核心区向外围迁移的趋势已形成规模效应。

信号二：中关村首现负吸纳。 世邦魏理仕指出，中关村自2023年Q2以来首次录得负吸纳量，主要受部分企业经营风险暴露、资源整合或策略性收缩影响。但这并不意味着中关村基本面恶化——恰恰相反，连层空间的腾出为业主优化租户结构提供了难得窗口。

信号三：丽泽进入“良性调整期”。 2021-2025年间，丽泽年均净吸纳量达15.2万㎡，空置率从66%大幅回落至21.2%。Q1首次录得负吸纳，并非需求骤冷，而是大规模去化后市场步入阶段性盘整。

六、行业需求：TMT稳居首位，生物医药异军突起

五家机构在行业需求分析上呈现高度一致性，但侧重点各有不同：

行业

占比范围

核心特征

机构共识

TMT（科技、媒体、通信）

31.6%-38%

系统解决方案、AI、互联网构成增长极

稳居首位，创新驱动

金融业

17%-24.5%

证券、非银金融活跃，传统银行保险平稳

政策红利+业务扩张

专业服务

7.7%-16%

律所升级需求为主，集中于CBD

1,000㎡以下小使用面积出租

健康医疗/生物医药

6.5%-10.4%

一季度跃升至第四位

政策信号+行业升级

最值得关注的变化：生物医药的崛起。 戴德梁行特别指出，在今年的政府工作报告中，国家对生物医药产业释放出“加快升级”的明确政策信号，Q1生物医药类企业成交使用面积占比跃升至第四位，占比10.4%。这一新兴增长极有望成为未来需求的重要补充。

需求驱动力分析：五家机构一致认为，成本优化是企业出租决策的首要考量。典型策略包括：搬迁至出租价格更有竞争力的项目、适度缩减办公使用面积、通过空间布局提升使用效率。内资企业继续主导市场，承租使用面积占比约82%-83%。

七、未来供应预测：2026年“供应大年”锁定，CBD是风暴眼

这是五家机构判断最为趋同的领域——2026年将成为北京办公楼市场的供应“大年”：

机构

2026年预计新增供应

未来供应预测（2026-2028）

仲量联行

约70万㎡，集中于CBD和望京

超过100万㎡（5年期）

戴德梁行

约130万㎡（下半年集中）

187.9万㎡

高力国际

约89万㎡

年均约70万㎡

第一太平戴维斯

年均60.6万㎡

世邦魏理仕

约35万㎡（仅CBD上半年）

125万㎡（2026-2029）

注：各机构预测口径和覆盖年份不同，数据存在合理差异。

核心判断：下半年将是供应集中爆发期。仲量联行明确指出，CBD核心区（中服地块）和望京（太古坊项目）是新增供应的主战场。世邦魏理仕进一步预警：“未来六个月，北京办公楼市场将迎来约35万㎡的新增供应，且全部集中于CBD区域”。

出租价格预测：各机构均认为，随着供应放量，空置率将面临回升压力，出租价格仍将处于下行通道。高力国际预测，出租价格调整周期或将延续至2028年，较历史峰值累计跌幅预计超50%。仲量联行则指出，2025年大幅调价的项目当前出租率已趋稳，但尚未有效去化的项目仍需依赖更具竞争力的价格策略。

八、总结与展望：分化中寻找确定性

综合五大行Q1报告，我们提炼出以下核心规律与趋势判断：

五大行共识度最高的判断

出租价格继续下行——“以价换量”策略在短期内不会改变。

2026年是供应大年——下半年约70-130万㎡新增供应集中入市，CBD是风暴中心。

区域分化加剧——核心商圈中，金融街、中关村抗压能力最强；新兴商圈中，望京、亚奥表现亮眼，丽泽进入调整期。

TMT仍是需求第一极——AI、系统解决方案等细分赛道构成增长引擎。

成本驱动需求外溢——非核心板块优质项目承接了75%的去化需求。

️ 五大行分歧较大的领域

净吸纳量：戴德梁行1.39万㎡ vs 世邦魏理仕9.5万㎡（口径差异为主因）。

出租价格跌幅趋势：高力国际认为跌幅在扩大，仲量联行/戴德梁行则认为在收窄。

未来供应量：高力国际预测89万㎡ vs 戴德梁行130万㎡（统计年份和范围不同）。

2026年全年核心趋势预判

短期（Q2-Q3 2026）：由于无新增供应入市，空置率有望继续小幅回落，市场以存量去化为主。Q2预计仍无新增供应，市场的持续去化或推动空置率继续下调。

中期（2026下半年-2027）：新增供应集中入市，CBD和望京将成为竞争最激烈的战场。全市空置率面临回升压力，出租价格将进一步承压，项目间分化加剧——核心区优质项目与缺乏产业锚定的项目之间差距将拉大。

长期（2028及以后）：市场有望在低效供给出清、新兴产业需求释放后逐步回归平衡。高力国际指出：“出租价格深度回调是市场自我调节的关键信号——业主通过出租价格让利加速去化，推动低效供给出清；同时，更低的办公成本为初创科技企业、专精特新企业提供了更友好的入驻环境，助力北京‘国际科技创新中心’建设”。

对业主的建议：在出租价格深度调整期，精细化运营、差异化定位、灵活出租策略是核心竞争壁垒。对租户而言，当前是近年来议价空间最大的窗口期，尤其是对大使用面积搬迁需求——2026年下半年CBD集中入市的高品质新项目，将为寻求升级办公环境的租户提供难得的机会窗口。

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