近期多家企业向我咨询办公楼的事宜，但与企业管理者、招商从业者深入沟通后，再结合城市中不断新增的商办办公楼与综合体，一个疑问愈发清晰：未来5年、10年，谁来承租这些项目？持续增长的出租价格，又能靠什么业绩支撑？基于此，我想再次明确观点，为计划收购、开发办公楼的投资者提供参考——商办办公楼资产已不再值得大规模持有与投入。

一、网络是对办公楼商办的最大冲击

随着5G网络的普及与发展，叠加人工智能（AI）技术的快速应用，当代员工的工作效率得到了双重提升，进一步弱化了固定办公场所的必要性。回顾过往，2000年之前，多数企业的业务开展依赖电话沟通与现场对接，而电脑普及后，员工大多通过电脑完成工作。

而如今，AI工具的深度渗透，让工作效率实现了二次飞跃——AI可以快速完成数据整理、文案撰写、客户初步对接等重复性工作，员工无需再局限于固定工位，即便在非办公楼场景，也能借助AI工具高效完成核心工作。以往大量需要人力堆填时间才能做出的工作，在AI加持下可能十几分钟就能够完成。无论是销售等前端岗位，还是设计、营销、财务、法律等中后台智能，AI都进行了全面替代，最多五年，现有的这些岗位人员可能只需要目前人数的三分之一。从理论上讲，我们的劳动生产资料已实现跨越式升级，工作效率远超前人。

同时，由于员工虽以电脑、AI为工作载体，导致了很多行业的核心业务模式却已从沟通型的“坐商”转向主动拓展的“行商”。再加上AI工具可实现随时随地高效辅助工作，固定办公场所的必要性便大幅弱化：咖啡厅的餐桌、家中的书桌、旅途中的边桌，只要有网络、有终端设备，借助AI就能完成大部分工作，办公楼并非唯一选择。如果企业需要靠盯着员工在眼皮下办公才能出业绩，恰恰说明其经营模式缺乏核心竞争力，难以持续。

尤其是对于会计师、律师以及咨询服务类企业而言，商办办公楼的价值仅在于接待客户、办理盖章、开发票等合规手续。至于前台、茶水间、会议室等配套，并非刚需，豪华装修也只是缺乏实际价值的身价展示。为这些非必要配套支付高额出租价格，无疑会侵占企业直接利润。值得思考的是：与其支付高额出租价格宝华大厦，不如将资金用于员工薪酬、业务拓展，难道固定办公场所真的能带来更高产出吗？

二、工作模式的转变

2020年疫情的爆发，推动了居家办公模式的普及。只要企业有明确的工作计划与沟通机制，借助钉钉、企业微信、线上会议软件、电子邮件等网络办公工具，完全可以实现高效居家办公，丝毫不会影响企业经营效率。事实上，如果企业需要靠现场盯人才能完成工作，只能说明其缺乏清晰的计划与目标。

多数业务成熟、发展优秀的企业，无需依赖“人盯人”的管理模式，而是按照年度计划，有节奏、有目标地推动工作任务。因此，可通过网络会议完成的沟通，无需占用大型内部会议室。居家办公场景下，茶水间等配套更是毫无意义。将节省的出租价格转化为企业利润，对企业与员工而言，都是更公平、更合理的选择。

例如北京清律律师事务所，便摒弃了传统办公楼出租模式，取消不必要的前台、茶水间等配套，仅保留少量接待客户的小型办公场地，将节省的出租价格投入到人才培养与业务拓展中，有效提升了企业效益。无独有偶，国内不少咨询类企业也纷纷采用“灵活办公”模式，仅在接待客户时租用临时办公场地，大幅降低了出租成本，这也从侧面印证了办公楼并非企业刚需。

三、市场供应过剩

根据国家统计局数据，2019年全国办公楼开工使用面积达7083万平方米，此后持续回落，2024年已降至1893万平方米。即便开工使用面积减少，市场供应依然过剩——大量产业园、工业用地厂办、传统项目改造项目不断持续入市，进一步稀释了可出租使用面积，存量资产尚未消化，新增供应仍在增加。

与此同时，市场需求端并未同步增长。2019年全国新设市场主体2179万户，2022年约为3200万户，2025年约为2574万户，截至2022年底全国登记在册市场主体1.89亿户。但其中绝大多数是中小微企业与个体工商户，其经营需求集中在街铺、底商，对中高端办公楼出租需求有限。

据行业统计，当前国内重点城市办公楼空置率普遍超过15%，部分三四线城市甚至突破30%，且出租价格连续多年处于下跌态势，不少项目为了吸引租户，不得不降低出租价格、延长装修免租期，进一步压缩了投资者的利润空间。当前市场上供应的大量办公楼，多数已成为存量滞销资产，连出租都难以达到预期价格。投资商办办公楼，不得不思考两个核心问题：你的客户在哪里？能顺利租出去并实现预期回报吗？

四、高回报时代已落幕

我始终认为，房地产、金融、医药等曾经的高回报行业，已逐步回归理性，高利润空间不再。今后，高回报行业将越来越少，所有行业都会回归资产本身的常规价值。虽然目前暂无明确的量化标准，但可以确定的是，常规价值的回报率将远低于当前市场的预期水平。

而商办办公楼的出租价格水平，本质上依赖企业的盈利能力——当企业不再有高利润支撑，自然无力承担高额出租价格，现有办公楼的出租价格水平也就失去了核心支撑。这也是本文的立论基础：市场上的办公楼已经严重过剩，如何维持现有客户、避免租户退租，如何让项目实现长期稳定经营，都是商业地产商未来需要重点解决的问题，也进一步印证了投资商办办公楼的高风险性。

五、单一出租价格盈利模式

商业地产项目，切勿一味侧重销售与招商，更不能无规划、无底线地招商。真正有前途的商业地产，必须跳出“盖房出租”的传统思维，构建系统化、体系化的产业链接，完善产业配套。我一直认为，如果商业地产或者产业园的盈利完全依赖出租价格，那么这个行业是没有发展前途的——这种模式过于单一，毫无专业壁垒，只要竞争对手愿意让利，就能用低价抢占市场，根本体现不出专业性。

因此，传统的经营理念必须做出转变，不能停留在简单的盖房子、收出租价格的思维上，否则必然被市场淘汰。例如，针对科技类企业，可配套共享实验室、孵化器；针对文创类企业，可打造展示空间、交流平台，通过产业赋能提升项目价值，而非单纯依赖出租价格盈利——唯有形成独有的专业壁垒，才能在市场竞争中站稳脚跟。

六、总结

网络冲击弱化了办公楼刚需、工作模式转变减少了出租需求、市场供应过剩稀释了出租价值、高回报时代落幕失去出租价格支撑、单一盈利模式缺乏竞争力，五大因素共同决定了商办办公楼的投资风险。我始终不看好商办办公楼的发展，如果产业结构不改变，空置率仍将高位维持。

投资商办办公楼是一项不理智的投资行为，需要慎重考虑。我们不能仅用短期眼光看待眼前收益，更要着眼于明年乃至数十年后的行业趋势。如果社会与市场形势再次发生变化，投资的办公楼项目能否持续经营、投资者能否实现长期收益，这些问题迫在眉睫，必须尽快考量，才能保障自身的长期发展。

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