由此，对于供给侧来说，弱复苏格局下的波动风险并未消散，面对来自企业客户逐渐分化的诉求时，传统仅以地段、硬件为核心的竞争逻辑已不再适用。正如几大机构对国内办公市场未来趋势作出的统一预判，能否打造以服务赋能为内核的运营生态体系，将成为业主与运营方在市场调整期的核心竞争力。

签下LV中国总部

Officeasy靠的是哪几张牌

目前，凯德、瑞安、华润等头部大业主都推出了独立办公品牌，其中华润置地的Officeasy润商务在近期引起了新商业之家关注。

据市场消息 长三角绿洲智谷赵巷园区 ，路易威登中国总部将入驻品牌旗下在建的上海华润中心办公楼，34-36层的近8000㎡的办公场地作为其新总部，也将成为华润中心办公楼的首个租户。

从最直观的视角来看，华润中心的区位优势，是此次LV选择合作华润的核心前提之一。LVMH集团首席财务官Jean-Jacques Guiony曾在23年集团电话会议中明确表示，集团只在“非常安全和稳定的地段投资卓越的建筑”，而华润中心则恰好契合这项关键诉求。

华润中心总建面约13万㎡，总建筑高度约169米。项目由地面地下共计38层的甲级办公楼与曹宅、觉庐两幢历史复建建筑组成，并同时坐拥2、12、13号线三线地铁上盖。

项目所在的石门一路，直抵南京西路CBD的核心区域。其靠近的兴业太古汇与张园，均是具有城市中高端商业的标杆，兴业太古汇更是LV全世界唯一“路易号”巨轮慢闪空间的所在地，零售+办公的一体化布局实现了场景联动。

华润中心B2-3层自带了近1.2万方的商业空间，其业态规划将围绕高端零售、餐饮、休闲娱乐及配套服务展开。同时再叠加4.5m层高下的270°全景玻璃幕墙、保障了办公场地的舒适度与通透感。

第二张牌，是Officeasy背后华润置地多元产业资源的强大支撑。在新商业之家看来，LV决定搬迁，一方面是认可华润中心的项目品质与区位价值，但更大的决定因素，还在于华润集团在商业、金融、城市建设等多元领域的产业积淀，通过与这些关键产业资源的互通，在市场波动期获得更稳定的发展保障，即是Officeasy的生态优势。

建立在生态系统和资源整合上的另一个侧面，则是以Officeasy为中间平台为优质客户提供的圈层价值。从官网信息来看，Officeasy目前在营的25座项目已进入全国11个一线、强二线城市的核心区域，在营建面达176万方。

手握7座超高层城市地标，从深圳华润大厦、中国华润大厦，到北京华润时代中心、杭州华润大厦，再到上海苏河湾中心、万象企业中心，其产品逻辑均聚焦商务生态综合体，也自然形成了Officeasy背后强大的客户群体。

统计可见，入驻Officeasy的企业租户以全世界500强企业、行业领军者、高端外资企业为主，涵盖金融、零售贸易、专业服务、TMT等多个高价值领域。还是以LV总部的入驻为例，一方可借此接触到其他关联行业的优质客户，而华润本身反过来也可将这个标杆性事件作为Officeasy吸引更多头部企业入驻的核心竞争力，以此形成良性循环。

第四张牌，也是Officeasy最具差异化的一张牌，便是其日趋全面的生态服务体系。步入新经济时代，不论是外资企业还是国内白领，都开始将智能高效、绿色健康、个人提升等复合的生活理念进一步带入了办公场地。

但相比起用户对于办公场景、服务运营层面快速升级的需求，国内多数运营商在这块领域仍处于初步发展期。而在这一点上，华润同样快人一步。2017年4月，OFFICEASY旗下七大子品牌（即润商务七大生态服务板块），随着品牌的体系升级被正式推出，形成了覆盖业主资产管理、企业发展服务与员工生活关怀的全维度服务闭环。

具体而言，七大板块涵盖OfficeTalking、OfficeArt、OfficeSporting、OfficeChat、OfficeLife、OfficeSharing、OfficePrivilege等核心内容，并通过线上Officeasy APP、Officeasy润商务小程序实现智慧办公、服务预约、资源对接等功能来实现与线下场景的实时对接。在确保服务体系优于行业的同时，这套链路也给予了华润可以快速复制的一套标准化模板，从品质与效率两个重要层面真正实现了“快乐工作、优雅生活”的品牌理念。

塑造生态的前期负累

回报率与毛利里三年连跌

生态的塑造从来不是一蹴而就的，这一点被清晰体现在华润置地近三年的财报数据中，办公楼业务核心财务指标的持续下滑，正是Officeasy深耕生态运营所面临的短期负累。

在华润置地2022年至2025年上半年四份的财报中，有关办公楼业务的几项关键指标呈现出了逐年下行的态势。出租价格收入方面，集团办公楼航道在2023年小幅攀升至20.1亿元后，2024年随即又回落至18.8亿元，2025年上半年仅录得8.2亿元，增速持续承压。

盈利能力方面，EBITDA回报率从2022年的7.0%逐年下滑至2024年的4.3%，三年间降幅达38.6%；毛利率也从2022年的72.9%缓慢回落至2024年的71.1%，虽降幅相对温和，但结合EBITDA回报率来看，持续下行的趋势凸显出业务盈利效率与增长空间的压缩。

从EBITDA回报率的计算逻辑推导，在集团无新增办公楼项目及收紧两费支出占比的情况下，该指标的大幅下跌，核心源于集团办公楼出租率从2023年的81.3%持续跌至2025上半年的74.5%。

一方面，在国内办公楼市场整体出租价格下行的大环境下，出租价格调整与缺乏新增项目带来的增长点，最终导致EBITDA绝对额减少，进而拉低回报率。

另一方面，为支撑Officeasy的生态运营理念，前文提及的Officeasy七大润商务生态服务板块，从线上智慧平台的开发与维护，到线下艺术活动、圈层沙龙、健身配套、资源对接等服务的落地，再到跨区域服务体系的标准化复制，每一项都需要持续的资金投入。

除上海华润中心以外，华润目前在建的还有北京未来科学城、济南华润大厦、深圳华润置地总部大厦三座Officeasy办公项目，而对于这29座核心项目，如何使收入端与费用端达到一个和谐的步频，将会是华润后续面临的主要问题。

但也需要明确的是，这种财务层面的短期负累，并非业务运营出现偏差，而是Officeasy布局生态运营的必然代价。

不同于传统办公楼“只租不服务”的轻资产运营模式，Officeasy打造的“空间+服务+生态”的模式，本身就属于重投入、长回报的布局。前期服务体系与布局网络的搭建，都是为了构建差异化竞争优势，实现与企业租户的长期绑定。正如LV等头部企业的入驻所印证的，生态运营的长期价值或许已逐步显现。

项目解读

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