次核心区市场中，北滨江的空置率是最高的，达到了56.8%。

其次，空置率超过30%的板块，有苏河湾、长寿路、浦东世博&耀华地区、中山北路、虹口四川北路、大连路&东黄浦外滩、闵行莘庄。

同比来看，有几个板块的商办空置率有较大幅度的下跌。

比如苏河湾，虽然空置率达到了34%左右，不过相较于2024年同期，也有较大的跌幅；其次就是普陀的真如恒隆广场，23.6%的空置率也有显著下跌。

此外，浦东的世博和花木，商办空置的情况越来越严重；虹口的四川北路，空置率也有上升的趋势。

商办出租价格方面，全部低于10元/㎡/天。

最高的是南京西路，9.11元，虹桥开发区是核心区子市场中出租价格最低的一个，不到6元。

来源于高力国际

而次核心区子市场中，苏河湾最高，超过了7元；普陀的真如最低，3.5元/平/天。

实景图

整体来看，出租价格是下跌的。

供需失衡的“剪刀差”，则让窘境雪上加霜。

过去五年，上海甲级办公楼平均每年新增供应超100万平方米，但年均净吸纳量仅66万平方米，相当于每年多建了1.5个“环球金融中心”的办公使用面积却租不出去。

更关键的是，供应端还在“盲目加码”，需求端却“精打细算”。

青浦早在2020年办公使用面积空置率就达35.8%，后续仍有新项目入市；松江2024年新增供应集中入市后，不少办公楼招商周期拉长到18个月，比2019年翻了一倍。

业主们为了抢租户，不仅直接降出租价格，还推出“装修免租期3个月+装修补贴”的组合拳，但空置率依然没有缓解。

展望2026年，上海办公楼市场难现“V型反转”，但会呈现“分化企稳、结构优化”的新趋势。

从供给端看，2025-2027年新增供应仍有约263万平方米，但2026年供应节奏会放缓，且核心区存量改造项目增多——上海2024-2027年推动楼宇更新政策，陆家嘴商务区、虹桥等10个试点区域的老楼宇正在升级，这类改造项目出租率会比老旧项目高15%-20%。

从需求端看，混合办公模式将稳定在60%左右，企业对“小而精”的办公场地需求增加，同时“文商办融合”项目会成为新热点。

总体来看，2026年上海办公楼市场将告别“拼价格”的恶性竞争，进入“拼品质、拼服务、拼生态”的新阶段。

核心区靠“优质资产+产业集聚”稳住基本盘，非核心区靠“转型改造+政策扶持”破局，而那些能精准匹配新兴产业需求、提供多元化服务的办公场地，终将在调整中脱颖而出。

对于业主和租户来说，2026年既是挑战，更是“换道超车”的机遇期。

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