继全世界最大资产管理公司贝莱德在上海办公楼项目上演断贷弃楼后，又一顶级外资机构被爆计划对杭州办公楼项目采取断贷措施。

据“不良资产指南”消息，某顶级外资机构位于杭州的一处办公楼项目，由于其一笔银行并购贷款即将在2025年12月到期，且该外资已计划断贷弃楼。

据报道，该外资于2019年以约12亿元收购杭州该办公楼，总建筑使用面积约4.6万平方米，折合单价约为2.6万元/平方米，并购贷款约6.5亿元，期限至2025年12月。

由于近年来办公楼市场整体下行，出租率与出租价格水平均远低于预期。自2025年起，并购贷款还本付息压力加大，杭州项目已多次出现还款逾期，偿债压力快速加剧。

据悉，该外资曾委托中介以低于6.5亿元价格挂牌出售该资产，但尚未能成交。外资方面曾向银行申请展期，但银行拒绝展期申请，要求按期结清贷款。此背景下，该机构计划不再偿还剩余贷款，将物业移交银行处置。

今年以来，已有包括贝莱德、基汇等美元基金在内的多家外资投资机构出现贷款违约。

（1）贝莱德上海北岸长风项目违约

全世界最大资管公司贝莱德，2018 年以 12 亿元收购上海普陀区北岸长风项目 E、G 幢办公楼（总建面 2.8 万平方米），其中 7.8 亿元来自渣打银行牵头的银团贷款，杠杆率 65%。2022 年后，上海办公楼市场降温，该项目日出租价格降至 3.2-5.8 元 / 平方米，出租率仅 50%，现金流无法覆盖贷款。2023 年贷款首次到期后展期，2024 年贝莱德以原价七折挂牌出售无果。2025 年展期到期，渣打银行拒绝二次展期，贝莱德选择断贷弃楼，资产被银行以 7 亿元转让给鼎一投资，较初始收购价折价 48%，贝莱德损失超 4 亿元。

（2）基汇资本上海双项目债务危机

上海海洋大厦项目：2018 年基汇资本牵头财团以 30 亿元收购该大厦（25 层甲级办公楼），获 2.6 亿美元银团贷款（汇丰、恒生银行为主贷行），2025 年 11 月境内外部分贷款先后到期。基汇资本尝试出售资产偿债但未成功，截至 11 月未偿还贷款，债权银行可在数日内宣布违约，资产面临处置风险。

上海生命科学园项目：基汇资本用于该项目的 1.1 亿美元贷款 2025 年 11 月 24 日到期，自 10 月起寻求三年期再融资，截至 11 月底无进展，若失败将面临违约。此外，基汇资本 2025 年 2 月还曾因美国奥克兰万豪酒店项目 1 亿美元贷款违约，导致酒店进入法拍程序。

不同于国内断贷的争议，国际市场中，外资违约后交由银行处置资产的操作非常常见。

一是国际市场中的银行（尤其是跨国银行如渣打、汇丰），早已建立成熟的不良资产处置体系，不仅能快速接管资产，还能通过专业化运营提升资产价值，降低处置损失。正如业内共识：“让亏损的资产流向能盘活它的机构，比让它烂在原持有者手中更有效率”。

二是国际市场中的外资机构（尤其是美元基金） 滨江城开中心，多数外资地产基金为“封闭式基金”，周期通常为 5-7 年，需在到期前向投资者分配收益。因此，其投资决策以风险收益比为核心，而非资产持有意愿。当项目出现不可逆亏损时，机构主张不恋战，不硬抗，“断贷弃楼”是理性的止损选择，避免拖累整个基金业绩，这种“弃卒保车”策略与国内部分机构 “捂盘待涨” 的思路形成鲜明对比。

三是国际市场对“单一项目违约”的容忍度较高。外资机构的信用评级更多依赖“整体基金业绩”而非“单个项目表现”，只要其他项目正常盈利，单一项目违约不会导致其融资能力大幅下降。例如，贝莱德 2025 年上海项目违约后，其在欧洲的地产基金仍成功募集到 15 亿欧元，断贷反而成了其“风险控制能力”，能够在市场下行时及时止损而不是硬抗。

2022年以后，国内房地产市场整体降温传导至商业地产领域，全国办公楼市场持续下行，市场预计2026年或迎来该类高杠杆房地产基金集中违约潮，当违约潮引发资产价格大幅折让时，商业地产价值重估的过程也将同步开启，这为不良资产投资机构提供了难得的配置窗口。外资撤离留下的“折价资产”，有望成为下一阶段的投资风口，正如市场所说，“没有绝对的劣质资产，只有不合适的价格”。

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