有人说是因为浦东的新房比较多，房龄太新了。房龄新房价自然就高，老房子相对来说租金回报率高。

这句话表面上听上去好像确实很合理。

但关键是浦东的房龄真的很新吗？为此我查看了一下上海的楼龄分布。

结果发现，浦东的老房子存量还是比较多的，只是在占比中远远比不上浦西。浦东只有 34%，浦西占比在 60%~70%。

这在一定程度上说明浦东的二手房会新一些，但是并不是没有老房子，相反，浦东的老房子存量全市第一。是不是很惊讶？

你肯定会问，既然这么多，回报率怎么会低呢。

我从地图上看了下，主要原因还是分布不均衡。中心区老房子少，新房次新房多，郊区老房子多，但是配套弱（租金上不去）,所以会出现有些房子空置时间长，利用率低.

也许你会说每个城市不都是有核心区和郊区吗，这种情况别的国家是怎么避免的.

因为纽约和东京的房地产市场已经很成熟，房价涨幅平缓，不会有很大的波动，浦东之前一直处于上升期，很多投资者买房都是为了升值，对租金回报率要求比较低，这也进一步拉低了租金回报率。

地理位置和有无地铁!

首先我们看一下地理位置，浦东地铁 500 米以内的，房源租金。它比非地铁的房租高了 20%。但是一公里外的非地铁房空置率却有 24%，是地铁房的 5 倍。

这种分化在浦东一些新的板块更为明显。比如临港新片区，还有祝桥等区域，它增加了大量的住宅，但是它的地铁线路是滞后于楼盘开发，所以有些小区到最近的地铁站要步行 40 分钟以上。这种配置远远不合理。

即便是租金报价比核心区域低了很多，低了 30%，但是它的空置时间仍然要超过 3 个多月。另外浦东的金融科技，都在陆家嘴张江一带，但是新增的住宅大多分布在一些远郊板块。

这样远郊的房子会有大量处于空置期，且房源吸引力相对弱。

但是为什么浦东会出现这种情况呢，因为它的资源占用率相对比较低，浦东开发晚，很多地方还是农田，所以造成资源分布不均衡。

所以有些住宅一般是先建起来，后面才有配套，这样就会造成一些偏差，会让大量的房源出现这种位置特别偏，通勤差，然后租不掉的这种困境。直接把租金回报率给拉低了。

大量中年群体失业!

中年群体，家庭的主力，顶梁柱。现在却成了社会的牺牲品。

很多企业为了所谓的降本增效，不惜裁掉工作多年的老员工，更倾向薪资低，学习能力强的年轻人，这样也对租赁市场和房价造成不小的冲击。

过去，中年人对通勤时间的敏感度比年轻人要高。失业前，他们能承受一小时通勤，然后去换取高薪资和低房租的这种平衡。但是失业后，为降低生活成本，他更倾向于就是就近选择近就业的机会和近生活配套的这种房源，这样会导致远郊这些非地铁房的房源会断崖式下跌。

中年人群也是浦东这种中高端租赁市场的主要人群，他们家庭稳定，消费能力也强，愿意为这种配套成熟、通勤便利的这种房源买单。但是当这种岗位减少以后，租赁需求就会变成年轻人为主要租客，但是他们的支付能力与居住需求相对来说会比较低一些。就会导致这种中高端的房源，就是空置期更长，然后租金下跌。

对于拥有房产的中年失业者来说，过去，许多中年人计划通过租金来抵御失业风险或者退休保障，但现在发现，租金只能覆盖房贷的三分之一甚至不足一半

租金回报率偏低，会意味着他接下来压力会特别大。

46 岁的一个前互联网企业部门经理失业后，他每个月还要自己掏腰包去填补房贷的一个缺口。然后他自己出租的房子呢，租金只有 5000 块钱。这种情况下，他又不得不考虑低价去出售房产。

但是更残酷的是，就是租金回报率偏低，又会导致这个房产又特别不好出售。所以又会造成中年失业者资产在手，没法变现的这种困境。

对于有房产的一些中年失业者而言，他们许多家庭都将第二套房视为就是退休保障，就是有的是希望靠租金去补贴家用。但是浦东的很多房源它的租金只只能覆盖房贷的 1/3。如果是处于失业状态下，还需要自己掏腰包去填补缺口。由此不得不陷入债务危机。那么租金回报率与就业率的同步下滑。也是让中年失业者生存特别困难的主要原因。

政策冲击!

上海十四五期间，又新增了大量保租房，大概有 40 多万套。其中在浦东前滩，还有张江等一些热门区域，都有大量布局。

按照政策规定，保租房的租金，通常是同时期、同地段市场房源的九折，还享受税费优惠。这种亲民价格无形中把周边商品房的租金给压制了。周边小区的业主，不得不降价，然后来锁定客源。

你是租客，肯定也会选保租房，毕竟不用担心被房东赶，房龄还比较新，更重要的是价格比较便宜。

另外浦东的一些房产投资者，他们在购置房产的核心诉求，其实他是为了搏房价上涨，并不是说是图这个租金。比如这种 3000 万的豪宅，它的月租金只有 3 万元，回报率只有 1.2%。这种情况下，房东可能就会把这种房子空置下来。

如何破局？

我认为要破解浦东的这种困局，不能说我单独的去调节租金，或者是就业。这种事行不通的，单一的去考虑问题不能把矛盾解决掉，而且还有隐患。

要把失业人群，通勤，保租房统一起来考虑问题。

比如说在一些陆家嘴金融城，还有张江的科学城的一些密集区，优先把一些闲置的商业用房改造为保赁，保障性租赁住房。加强地铁支线与公交的联系，缩短通勤时间。规范企业招聘行为，破除这种 35 岁的门槛，要建立，以能力贡献为核心的评价体系。

另外就是把中年失业家庭也纳入保租房范围，放宽年龄限制，比如说给予每个月月 1000~2000 块钱租金补贴，这样的话能缓解租客的压力，也能给房东提供稳定的房源。同时建立一些绿色通道，给这些失业家庭简化流程，降低税费，这样来增强这个资产的流动性。

所以说租金回报率低不仅是浦东当前的困境，也是更多城市从规模扩张转向高质量发展的这种需求。只有充分为这些失业人群考虑，才会让这些资产回归合理性。