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东安新村开发落定，两大世界级地王改变上海

本月，伴随着最后一块土地完成转让，徐汇东安新村所在的徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24地块的开发已经全部落定。

中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合开发部分的东安地王占地面积约13.4万平方米，地上计容面积超过53万平方米，总出让总金额约439.5亿元，一举成为新的世界级的地王，也是上海史上最大的豪宅综合体开发项目之一。

东安439.5亿地王方案公布！居然还能这么玩？

至此，由西岸中環和东安新村两大世界级地王所组成的徐汇滨江西岸金融城开发版图已经全部成型。

根据楼典统计，两大世界级地王总投资远超1000亿，超越董家渡金融城的500亿、新鸿基徐家汇中心的400亿，跻身上海有史以来投资最大的地产开发项目。

就东安地王本身的开发规模而言，它是一个以豪宅为主的综合体开发项目，地上计容面积超53万平方米，除了豪宅之外，还囊括了商业、办公、研发、社区配套等多种业态。

与之相比，西岸中環总开发体量超过173万平方米，商办面积超过117万平方米，总投资约600亿。

东安地王与西岸中環一起，共同构筑起总开发体量200万方、豪宅商办文化超过177万平方米的两大超级地标。

开发规模甚至超过了超过了两大世界城市的最大滨水开发项目——纽约哈德逊城市广场与伦敦巴特西电站。

东安地王与西岸中環的业态几乎是完美互补，基本涵盖了可以想象到的所有城市功能，包含：

• 约78万平方米的各形态科研与办公

• 约31万平方米的奢华商业矩阵

• 约36万平方米的住宅

• 5.5万平方米的奢华文化东方酒店

• 13.2万平方米的高端服务式公寓

• 以及接近5万平方米的各类文化、社区配套设施。

其中，东安地王定位于高端居住功能，而西岸中環定位于高端产业与商业文化，两者互补，共同构成了西岸金融城的生活方式。

凭借巨大投资与巨大体量，西岸金融城甚至有这个潜力改变上海的城市开发板图。

两大地王构成的超级集群，是一个集萃生活方式的微型都市。

整个西岸金融城的开发，除了产业聚集之外，最大改变上海城市开发版图的地方就是重构了上海奢华商业版图。

上海原先的奢华商业格局，是以南京西路、新天地、陆家嘴三大地标项目——恒隆广场、上海新天地与IFC的为轴线。

与之搭配的则是衡复、新天地、外滩、陆家嘴的超级豪宅区。

但这三大项目受限点在于商业面积过小。

伴随着前滩太古里的开业，上海的奢侈商业版图进行了第一次南移。

而随着西岸中環约25万平方米的商业建成，上海奢华商业的版图或将完成新一轮的重构，形成从徐家汇中心-西岸中環和前滩太古里的新轴线。

这条新轴线的奢华商业特点就是，体量均达到了25-30万平方米、均是由顶级开发商运营开发，每一个都相当于是恒隆广场、上海国金中心与上海新天地的规模总和。

西岸金融城的商业构成非常丰富，除了在建的西岸中环与东安地王，本身已经拥有了徐汇绿地缤纷城、保利时光里、阳光滨江天地、正大乐城等社区商业。

2030年之前，两大世界地王建成后，西岸金融城将会拥有约60万平方米的整体商业，规模堪比整个淮海路与新天地商圈。

涵盖从社区到奢华的所有商业业态与形态。

西岸金融城商业分布图

西岸金融城的商业强大的竞争力是，它是上海唯一一个将艺术与文化完整融入到商业的城市开发。

由西岸美术馆、龙美术馆、余德耀美术馆等构成的艺术矩阵，与开阔的滨江步道、滑板公园共生，将世界级的艺术氛围融入日常休闲，于此构成一个集萃人文、艺术与活力的顶级文化客厅。

西岸梦中心的火爆，更是打破了上海沿江商业无法成功的迷思。这也是为什么楼典私下与一些世界顶级品牌工作朋友聊天，他们青睐西岸未来的原因。

除了商业，西岸金融城的另一个可能性是重构上海的豪宅版图。

如前文所说，奢华商业与豪宅，往往是共生的关系。

南京西路、新天地、陆家嘴就是上海顶级豪宅的所在地。

西岸金融城的总体豪宅开发规模接近50万平方米，与之项目翠湖天地一期-六期的开发规模是47万平方米，从规模而言基本处于同一能级。

楼典之前常说，无论是徐汇滨江还是前滩，此前开发的豪宅能级是与区域的商业、产业能级错配的。

项目效果图

而东安地王的规划设计方案，有望成为上海第一个与刚刚出台的“好房子”新规完全呈现的超级豪宅项目。

首先，东安地王的的每户都将拥有16㎡顶配阳台。

新规规定，单户阳台面积上限从8㎡提升至16㎡。

根据设计方案，东安地王将配置最大约16平方米的阳台空间，回应豪宅市场对宽敞阳台的需求。

其次，公共空间的创新设计，远超新规标准。

新规明确住宅底层架空层、风雨连廊用作公共用途的，只要净高不低于3米，就不计入容积率。

东安地王在全架空的基础上，做了“全上海首个整层抬板设计”——整个社区整体抬高约4米，而住宅楼层的起步标高已经达到了10米。

楼上住户获得了更好的景观视野和私密性，楼下的入户大堂与架空层空间能够容纳更多功能空间，形成独特的“浮岛”景观体验。

过程设计稿，仅供参考

此外，针对新规“鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的文化、娱乐、商业等公共服务设施”的条款，东安地王为豪宅圈层规划了超级生活底盘——约3万㎡主题商业、约8000㎡圈层邻里生活聚落，以及约5500㎡的双会所，拓展更为丰盛的居住体验，和整个西岸中環商业完美互补。

所有的生活所需消费，均可在社区近处完成；

而需要更高能级的商业体验，则就在步行5分钟的范围内，这个便捷的生活方式，是所有全球城市最新开发理念所推崇的。

过程设计稿，仅供参考

在建筑外立面的设计方面，东安地王同样完成了对新规的超越。

新规明确要求——丰富建筑形态和整体效果，引导构建富有变化的城市天际线，允许适当增加建筑高度以形成错落的天际线，这为项目优化视野与景观资源利用提供了政策支持。

东安地王响应这一要求，在外立面设计上采用大面积玻璃幕墙结合金属线条修饰，通过材质的对比与组合，不仅提升了建筑的品质感，实现了从单体建筑美观到徐汇滨江整体城市风貌协调的升华。

过程设计稿，仅供参考

车库设计上，新规允许半地下室或底层（仅一层）架空层不计容。

东安地王在此基础上进一步优化，通过整体抬板设计结合下沉庭院，极大地改善了地下空间的采光、通风和空间压抑感，打造出更明亮、更舒适的车库大堂。

营销中心及展示区效果图

四/

为什么徐汇如此坚挺？

伴随着市场下行，上海住宅购买的逻辑也发生了转变，很多人希望自己买的房子从升值变为最保值。

从市场成交来看，2025年的徐汇从豪宅到老破小，均是上海成交最坚挺的区域之一。

这个坚挺，源自于徐汇从城市规划到土地开发、建设到销售的全流程执行力。

从开发端，徐汇一直在为自己的城市找到新的增长点，无论是拆迁数千户的东安地王，即将拆迁的江南新村，还是未来即将开发的上海南站、西岸中央公园、热力秀场片区。

徐汇一直在为自己找到更新的价值支撑点，同时通过自身的执行力与招商能力，将价值落实。

从2021年开始，徐汇已经诞生了3幅中国地王级项目，包含香港置地西岸金融城、中海西岸数智中心、东安地王，领跑整个上海，未来还有众多百万平方米级地王正在路上。

徐汇开发热点图

徐汇滨江东安地王之所以值得关注，不仅因为它出现在上海住宅品质标准提升的关键时期，更因为它代表了上海住宅发展的新方向——更注重品质、更注重配套、更注重生活体验、更注重精神层面的艺术追求。

在政府、企业的共同努力下，全国顶豪人群正在向徐汇滨江加速汇聚的趋势不可改变，总投资超千亿的东安+西岸中環两大世界地王将会改变上海的产业、商业豪宅版图。