25.6亿拿地，如今建筑结构建好，5.2亿甩，上海商办市场寒意彻骨！

上海大虹桥徐泾的青浦正荣中心，曾是正荣地产的“雄心之作”，如今却成了市场寒冬的缩影——半个徐泾人都在盼着这个商场能开起来。

2014年，正荣地产在激烈竞拍中，以25.6亿（溢价率近60%）拿下这块餐饮旅馆业及商业用地，计划打造10.6万㎡商场+办公，土地使用权24039㎡，地上建面63331㎡、地下42780㎡。

可行业风向突变，依赖“高周转、高杠杆”的正荣地产，2022年因2亿美元永续债违约陷入债务危机，项目2019年开工后不久便烂尾。目前项目主体结构已封顶 上海招商局大厦，市场传言后续补3亿左右即可完成装修，但始终未有进展。

2025年8月，项目首次拍卖以6.5亿起拍（较9.318亿评估价打七折），最终无人问津；如今二次上拍，9月22日开拍，起拍价降至5.2亿，还不及当年拿地成本的零头。

从大宗资产视角看，若参与竞拍，需注意核心成本与潜力：

成本测算：5.2亿拍卖价+后续3亿投入(毛估估）+税费，总成本约8.5亿，仅计算地上63331㎡使用面积，折合单价约1.34万/㎡，在该区域已属较低水平。

核心前提：低价不代表绝对机遇，需依赖三大硬性实力——精准的业态规划（导入品牌是否契合区域需求、竞争是否有优势）、成熟的产业与开发能力、充足的资金实力，三者缺一不可。

潜在风险：需与当地部门提前接洽，确认后续竣工备案、产证办理等手续可行性；同时需警惕市场价格进一步下行的不确定性。

（以上点评为大宗资产独家视角下的个人观点，不作为投资建议）

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