2025年8月，上海虹口区北黄浦外滩街道。工人们拆除了围挡在HK286A-03地块上的旧防护网，崭新的工程示意图被张贴在工地大门处。

这个搁置五年的项目终于重启，设计方案公示显示，两栋高层公寓将在这里拔地而起，与一路之隔的白玉兰广场共同勾勒出新的城市天际线。

五年前，恒大集团以22.95亿元竞得此地时，曾雄心勃勃地规划打造名为“黄浦外滩天玺”的顶豪大平层。

如今接棒者却是一家来自内蒙古的煤炭企业——伊泰集团。

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钻石地块，五年沉浮

2020年9月，恒大经过38轮竞价击败保利，以22.95亿元总价、10.87%溢价率夺得这块“北黄浦外滩钻石地块”。

成交楼板价达到5.1万/平方米，当时市场预估未来公寓售价将突破11万元/平方米，命名为恒大黄浦外滩天玺。

地块由HK286A-03a商住办地块和相邻的HK286A-03c商办地块组成。

03a地块用地使用面积9963.6平方米，容积率3.47；

03c地块容积率约4.03，总建筑使用面积约1.57万平方米。

在上海市的规划蓝图中，北黄浦外滩与黄浦外滩、陆家嘴商务区共同构成“黄金三角”核心商务区，所以地块未来前景一片光明。

但是恒大拿地后迅速将70%股权转让给光大信托，仅保留30%权益。不久后，恒大陷入债务危机，项目完全停滞。

2023年底，恒大将剩余30%股权也转让给光大信托。

戏剧性的是，不到15天，光大信托就将这30%股权转给了内蒙古伊泰集团子公司——伊泰置业（上海）有限责任公司。

如今伊泰北黄浦外滩地块设计方案正式公示，标志着这个沉睡五年的项目终于苏醒。

降标求生，定位转折

根据最新设计方案，03a地块将打造2栋高层公寓及复合商业配套。

其中6号楼为21F+7F组合公寓，层高约3.3米，主打大平层和洋房；

7号楼为23F公寓，层高约3米，户型相应缩小；

另需配建一栋5F保障房。

与恒大最初规划的建面约400㎡顶豪大平层相比，伊泰的方案明显下调了定位，新方案主打“改善型豪宅”，户型使用面积明显缩小。

这一定位转变反映了大业主对市场变化的敏感应对——2025年的北黄浦外滩豪宅市场已非2020年可比，竞争白热化迫使新入局者采取更务实策略。

项目面临的挑战不止定位调整。

地块内需完整保留马厂路19弄11、25号、溧阳路125号等约5600平方米历史保护建筑，这些建筑形成于1920-1930年代。

规划还要求商业占比需达35.55%以上，办公占比不超过20%，且商办部分须整体自持至少20年。

这些严苛条件对缺乏上海商业运营经验的伊泰是一个非常大的考验。

煤老板入沪，战略卡位

伊泰集团在地产界名不见经传，但在煤炭行业却是响当当的巨头。创始人张双旺偕同儿子张东海以185亿元人民币财富位列《2024年·胡润百富榜》第265位。

这个能源帝国以煤炭生产、运输、销售为基础，总资产超千亿元江苏路办公室，其地产平台伊泰置业虽已开发255万平方米、15个项目，但主要集中在内蒙古及二三线城市。

北黄浦外滩项目是它在上海这样的超一线城市，乃至是核心区的首秀！

伊泰接盘并非一时冲动。

伊泰置业（上海）公司早在2019年9月就已成立，注册资本从最初的3000万元增至2025年5月的20亿元，大股东变更为内蒙古伊泰投资股份有限公司。

这显示其对上海市场谋划已久。

而实际上，这并不是煤老板进军地产唯一的案例。

2024年前九个月，能源和工业背景公司已在上海买楼买项目投入近500亿元。

同样来自内蒙古的邕鹏实业在2023年末以41.42亿元收购中粮海景壹号最后三栋公寓，震动上海豪宅市场。

手握充沛现金流的煤炭企业，正成为上海高端产品的“新买家”。

煤炭资本，改写格局

伊泰入主北黄浦外滩地块，是煤炭资本大举进入上海楼市的缩影。

这些能源企业依靠行业景气周期积累的雄厚资金，正成为高端物业市场的生力军。

2023年，伊泰煤炭曾以50亿港元溢价回购H股；2021年又斥资26亿元自有资金回购公司债券；2024年10月，公司还向股东分红29.29亿元。

如此豪气的资本运作，为其地产布局提供了充足弹药。

而且像伊泰一样的煤企投资地产的逻辑与传统大业主高周转模式形成鲜明对比，它们的逻辑在于——将能源周期积累的财富，转化为核心城市稀缺不动产的长期持有。

好好做产品，将是它们最主要的“营销策略”。当然好产品无论在哪里都会受到买房者乃至政府的欢迎。

比如在成都，其开发的伊泰天骄项目一套500㎡顶跃以9.3万/㎡成交，刷新当地二手房记录。

再比如在呼和浩特，伊泰曾豪掷11亿拿下主城区189亩土地，绑定“恒大悦府一期及三期”的复工和保交楼任务。

所以伊泰入住北黄浦外滩项目以及项目的重启对如今的上海楼市具有非常大的意义。

总体而言，伊泰北黄浦外滩项目的重启，对于北黄浦外滩板块的发展具有积极意义。

该项目的建成，将为北黄浦外滩板块增添新的高端公寓和商业配套，提升板块的整体品质。

但对于伊泰集团来说，如何在激烈的市场竞争中打造出具有竞争力的产品，还需要拭目以待。

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