最近，全世界服务式公寓巨头雅诗阁联手法国养老品牌达美庭，在杭州湾新区启动了中国首个养老公寓试运营。

这个耗资近4亿、筹备5年的项目，首批开放272套公寓，却只放出30个免费试住名额，预约通道刚开便秒光。

当传统大业主还在青年公寓赛道“内卷装修”时，雅诗阁已悄悄把法式“享老”哲学搬进长三角湿地旁。

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雅诗阁跨界养老

先来看看项目是什么样的。

项目很大，占地占地50.45亩，总建筑使用面积6.94万平方米，由9栋独立建筑构成，规划了约500套的乐龄公寓及护理公寓。

规划上，项目整体呈“一心、两轴、三片区、多院落”的格局，绿化和动线做的很好，很适合年长群体的需求。

项目首批次将开放272套公寓和公共区域。

户型方面，公布的产品来看，房型比较丰富，既有活力老人可以选择的一室户到两室两厅，同时也兼顾到了需要照顾的老年的护理公寓。

养老公寓非常重要的室内配置部分，房间内也都配置了适老化家具、紧急呼叫系统、无障碍卫浴等等，部分区域也进行了宜老化升级，如加装扶手、降低台阶高度、尖锐角倒圆处理、增设防摔摄像头、智能化升级等。

配套方面，公共区域设有餐厅、游泳池、音乐室、陶艺馆、麻将馆、健身房、生活超市、美容美发、多功能活动厅等，长者的日常生活需求与精神娱乐基本都能得到满足。

另外，服务方面，项目设所谓的“秘书服务”，配备“健康秘书”“生活秘书”“快乐秘书”，其实和服务式公寓的“管家”差不多，能够响应租客的一些需求；同时设老年大学，开放各种兴趣班。

至于价格方面，目前项目刚刚试运营，还没有具体的收费标准公开，但从历史资料里看，2022年预估的收费标准大概在5000-7000元。

不过，毕竟是2022年的预估，当时的业主在投资测算的时候，假设了16年能够回收成本，简算就是净回报率要超过6%。

但结合目前的市场情况来看，附近酒店及公寓的价格要在300-500元/天，附近乐园以及高档酒店的房价要达到800-1000元，再加上雅诗阁品牌的溢价，最终项目的实际定价可能还需要打个问号。

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服务式公寓巨头为何闯入养老市场？

雅诗阁布局养老市场绝非偶然。

这家新加坡凯德集团全资子公司在全世界管理逾12.2万套公寓单元及酒店客房，在中国40个城市拥有超过160家物业。

其跨界动作背后是对中国人口结构的深刻洞察。

根据人口普查数据：中国60岁以上人口比例超18%，65岁以上超13%。更值得关注的是亚太区预测——到2040年，65岁以上人口比例将突破20%。

并且传统养老模式正被“享老”概念取代。

随着可持续照顾退休社区概念普及 友力国际大厦，中国长者的退休生活正从被动养老转向主动享老。这一转变创造了中高端养老公寓的市场空间。

这就不得不说一下此次宁波杭州湾达美庭乐龄公寓的背景。

2019年，宁波前湾控股集团以四千多万元购得这块社会福利用地，投入近4亿资金建设。2020年12月，雅诗阁与达美庭成立上海雅庭养老服务有限公司，专门运营这个项目。

筹备了5年，等来了项目开业。

雅诗阁不用多说，新加坡凯德集团旗下、全世界知名的的服务公寓及酒店运营商，在这个项目中更多的提供的是物业管理和服务式公寓的运营经验，相对偏“轻”。

达美庭成立于1996年，是法国乐龄公寓领域的知名品牌，拥有丰富的运营经验。

目前已在欧洲境内的法国、比利时、意大利、毛里求斯等地已有超过165栋物业、17000套公寓单元投入运营，另有80个在建项目。

对于雅诗阁而言，作为服务式公寓的头部企业，进入养老服务领域可以说是业务的拓展。在华的首个项目通过轻资产管理进入也是一种风险较低的尝试，可以借助成熟平台的能力更快更好的培育自己的业务能力。

而对于达美庭来说，很多国际的知名运营商都在频繁的接触中国市场，但很少有具体的项目落地，更多的还是技术和品牌方面的输出。

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一次很好的借鉴

看似是一个项目的试水，但雅诗阁的这种模式其实是一种很好的借鉴。

之前我们经常说现在的长租公寓行业太卷了，养老公寓可能是新的突破点。

毕竟租给年轻人还是租给老年人，终究做的还是出租住房的生意，但租给年轻人和租给老年人却是完全不同的两个市场。

但对于传统的长租公寓运营商来说，养老公寓的建设和运营难度和青年公寓天差地别，不说布局，光是试水的成本就已经很高了。

比如服务专业性的要求。

养老需要专业的护理能力，如认知症照护、康复训练等，服务团队不仅仅需要标准化的服务流程和专业技能，同时还需要配置专业的照护服务人员。

另外，适老化改造成本也很高，与常规公寓不同，养老空间需全面升级防滑地板、圆角家具、紧急呼叫系统等等的适老化配套，单房改造成本很高。

以及医疗资源的整合难度，像优质养老项目需对接三甲医院绿色通道，这类资源需要长期积累，非资本可短期复制。

因此，行业能够尝试养老公寓的企业其实非常有限。

不过雅诗阁的这种模式其实给了行业一种很好的借鉴。

通过“专业分工”的方式，达美庭提供提供 “技术和品牌输出” ，比如自身成熟的养老产品标准、照护体系（尤其是其擅长的认知症护理）、适老化设计Know-How、培训体系。

而雅诗阁则发挥其 “运营管理” 的核心优势，提供本土化落地执行、客户服务、品牌营销、物业维护、会员体系管理，以“轻资产”的模式切入。

这种模式下，无需从零开始建立复杂的养老专业能力，而是通过合作快速获得经过验证的解决方案，大大降低了进入门槛和试错成本。

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不如租房有话说

传统出租运营商困于“青春饭”内卷时，养老产业正苦于专业服务供给不足。

而雅诗阁用“专业技术+本土运营”的组合，将长租公寓的空间管理效率与养老产业的生命服务深度链接成新产品：

既保留服务式公寓的精细化运营底盘，又嫁接专业医养照护能力，让白发住户在标准化服务中触摸到人性温度。

这也带了以一种新启示，养老市场的入场券，未必需要重资产自建护城河。

长租公寓沉淀的客群数据、物业经验、服务链条，恰是穿透行业壁垒的“软性配套设施”。

当更多玩家学会用“轻杠杆”撬动“重需求”，中国养老产业才有望从零散孤岛连成大陆。

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