上个月，虹口北黄浦外滩上演了今年上海最激烈的土拍争夺战，总计七家房企参与围猎 ，第三阶段绿城与金隅继续举牌 ，最终定格溢价率46.33%，刷新上海规则调整后最高数据。

就在土拍后一个工作日，这块地的总图方案就挂上了公示网站。

可见，绿城这次不仅带够了“钱”，还提前铺好了“路”。

可谓势在必得。

只是黄浦江边的又一次潮鸣，还能不能上演价格断层神话？

01

纯公寓，但也有特别条款

绿城拍下的这块地在功能上是纯公寓用地，但经过举牌中间的竞高品质环节，需要建设的配套使用面积有了大幅增长。

公共服务设增加到2600㎡，高端人才住房配建比例达到2%，也在900㎡以上。

可售楼板价已经跳涨超过13万/㎡，

看齐徐汇滨江地王。

除此以外，还有两个有些特别的条款。

地块南侧界面保持公共性和开放性

在土地交易网站公示的地块预合同中，我们可以看到这样一条特别条款。

这对一个顶豪项目来说的确算个不利影响，毕竟在那样的客群中，隐私感可能前所未有的重要。

不过，在目前公示的项目方案中，我们就能看到妥协与折中。

人行主入口正对南侧东余杭路，两面围墙包裹延伸。

车行出入口分别在东西两侧，超长直坡，一方面是更好的驾驶体验，一方面是考虑豪车超低底盘而减小了坡度。

消防出入口全部在东侧，更靠北一些的可能未来兼做垃圾回收的进出。

而唯一的“开放界面”留在了西侧，正对配套用房，门前广场衔接公共绿地。

这样的做法也算部分回应了一侧开放的规划要求，同时最大程度实现了封闭管理。

在模型中，可以进一步感受下这部分的空间关系。

可以看到 虹桥南丰城，为了消化约2600㎡的配套用房，2号楼延伸出来的配套用房做了两层，向北衔接车库出入口，也充当了这一段围墙的作用。

西侧与南北通道施工有部分重叠

虹口目前最大的市政工程，恐怕就是贯穿虹口的南北通道与19号线。

年初出让的金茂&庆隆地块里也有非常类似的条款。

好消息是如果按计划推动，会与项目的施工周期重合，后续影响比较小，之后从北黄浦外滩过江，又多了一条全新选择。

02

潮鸣白玉兰

还是月华北黄浦外滩

拿地后绿城发布的海报中点明了“潮鸣白玉兰”，似乎想暗示产品系列。

不过上海一切滨江豪宅，谈论产品之前都得先回答一个问题，能看到多少黄浦江。

从地图上看，项目正南到滨江大约900米，基本上没有视线遮挡。

同时我们也去地块上跑了一次航拍，提前剧透一下景观视野。

简单做了一个实景模拟，可以看到虽然地块北侧还有一些高层建筑，但是南向视野非常开阔，且正对陆家嘴商务区天际线。

北黄浦外滩这边白玉兰广场与友邦AIA大楼分列视线两侧，夜间景观或许更优。

在一百米限高下略显一点点可惜，城市云端豪宅感觉好像还差了一口气。考虑到还有一些小高层项目在南侧，预算充分的朋友，建议还是至少冲20层以上。

更多的地块附近情况可以视频了解。

顶豪层高，不过似乎不及徐汇滨江纯粹

根据总图轮廓和使用面积对产品使用面积段分布，以及层高、套数做了个简单推测。

其中，显然2号楼和3号楼应该为双楼王，均为正南朝向百米高层，两梯两户配置。预计会与潮鸣东方的产品使用面积段类似，2号楼320㎡左右，3号楼280㎡左右。

或许也会留几套600㎡左右的顶复。

1号楼为10层洋房，预测使用面积段在220㎡左右，同样正南北朝向，只是缺少了高区视野。

4号楼底层结合了人才配套用房，且在地块最北侧，主打的应该是项目内部的景观视野，预测使用面积段可能控制在200㎡以内，楼间距有66米以上，也相当不错。

总体而言，如果对比徐汇滨江，绿城这次北黄浦外滩的落子看起来要保守许多，户型使用面积段之间拉开了梯度，可能覆盖从3000万起步，到6000万以上的顶豪。

不过不“纯粹”的潮鸣，还能延续价格跳档神话吗？

更绿城的外立面

绿城以公建化立面的设计风格起家，当代化、扁平化、精致化，一直是当家关键词。

所谓公建化就是更接近玻璃幕墙办公楼，而不像传统公寓那样，看起来有很多凹凸。其实潮鸣东方的产品不是那么“绿城”，我们可以从两个楼栋轮廓上就能看出差别。

很明显，这次立面更“收敛”一些，我们通过简单建模，也选了几个角度供大家参考。

正南面

可以看到两栋楼王完全错开，稍后一些的3#没有被遮挡视野

东余杭路视角

本次产品立面相当规整

这样的平面似乎进一步回到了绿城的产品舒适区。凤起系列在绿城的老家一炮而红之后的确算得上“做一成一”，“凤起潮鸣”也逐渐成为城市级居住标杆。

绿城目前TOP系列，低密主要是“庐系”和“玫瑰系”，前者主打东方意蕴，后者则是王牌经典法式。

高层产品系列中，其一是“凤起”，其二是“月华”，后者可能大家还不太熟悉，杭州的第一个“月华”交付不久，第二座落子南京。相比“凤起”，会更强调艺术感与生息：

绿城部分TOP产品系及代表作品

来到上海，徐汇滨江项目强调滨水而居，最后在凤起系中着重选了“潮鸣”二字，北黄浦外滩地块似乎也能回应品牌定调。不过，绿城的另一条TOP系，月华系在上海还没有落子，或许另立标杆也是一个好选择。

从左至右：苏州凤起潮鸣，义乌凤起潮鸣，潮鸣东方

图源网络

杭州芝蘭月华，实景

图源网络

03

泼天的富贵来了

虹口能接住吗

绿城北黄浦外滩这样的产品能级，瞄准的势必是上海塔尖成交。

我们从后台拉取了近三年上海新建商品公寓的成交数据，5000万总价以上的成交总计1357套。

这些顶豪的区域分布中，黄浦依然断层领先，浦东和徐汇紧随其后，下一顺位就是虹口。但彼此之间的差距，大概也就是一个顶豪项目。

可见虹口野心勃勃。

北黄浦外滩起步刚过五年，作为陆家嘴商务区后上海最大规模的城市建设项目，以“世界级会客厅”为打造目标的板块中心，以及与黄浦外滩-陆家嘴商务区都隔水对望的地段位置。

的确称得上值得押注。

航拍北黄浦外滩与陆家嘴商务区对望，图源虹口区委宣传部

如果进一步细化到项目中，同样后台拉取了近三年成交套数TOP10。

可以很清晰地看到，除了环黄浦腹地新天地核心的项目之外，其余项目沿着江边依次排开。

沿江每一段，几乎都有一个标杆项目稳稳驻立。这或许也点明了一个事实，撑住北黄浦外滩朝着20万公寓单价前进的，不是虹口，而是黄浦江。

04

后续好像还有人

绿城北黄浦外滩项目向东大约800米，虹房手上还拿捏着一块地，坐镇北黄浦外滩东北角，由去年协议出让获取，楼板价8.4万/㎡。

由两个小地块以及公共绿地组成，按照出让要求，两个小地块均为纯公寓地块，上限使用面积为7.5万方，可通过连廊沟通。

大约也只能以高层或超高层公寓的形式登场，可能还面临开放社区的挑战。

传闻已经有团队在沟通接触落地方案，让我们静静等待北黄浦外滩的下一位挑战者登场。

新房方面，北黄浦外滩核心区内，项目姗姗来迟。售楼处展厅已经在近期开放，项目由高层和风貌别墅组合而成，关于这个项目我们曾经写过一篇项目解读，感兴趣的朋友可以点击跳转阅读。

另一边，中建在今年六月，以土地包的形式拿下开发权益，或许在不久的将来也会端上台面。

挑战者前仆后继，北黄浦外滩的地段位置的确留下了极高的想象空间，一个现象级的项目能不能点燃这把升腾的火，让我们拭目以待。

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

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