一、项目概况与核心定位

项目名称：康桥青浦生命科学园

开发主体：康桥资本旗下康桥医疗健康产业设施平台（专注生命科学配套设施投资）。

地段位置：上海市青浦区新园路 1718/1788 号，位于国家级张江高新区青浦园核心区，属上海市首批六大生物医药产业基地之一。

建设进度：2022 年 11 月开工，2023 年 12 月结构封顶，2024 年 7 月竣工投产（当前内部装修收尾）。

项目规模：一期占地 84 亩，总建筑使用面积 12 万平方米，由9 栋高标准厂房及办公楼组成，融合研发、生产、总部办公多功能空间。

核心定位：

产业方向：聚焦生物医药、医疗器械、医疗服务三大赛道，打造 “研发 - 中试 - 生产 - 商业化” 全链条闭环。

运营模式：首创 “基金 + 基地” 模式，联合政府设立产业基金，提供创新孵化、政策申请、金融赋能等全周期服务。

企业目标：引入 10-15 家国内外行业领军企业（已签约 2 家，4 家在谈）。

二、区位与交通优势

1. 战略区位价值

长三角产业枢纽：向西 1 小时达苏州 BioBay，向东 1 小时抵张江药谷，向南 1 小时 45 分钟至杭州医药港，覆盖长三角最优生命科学产业集群。

产业承接平台：向东承接张江研发溢出，向西吸引苏州产业回流，形成 “东承西引” 格局。

政策高地：属青浦区 “1+2+X” 生物医药产业布局核心载体，2023 年园区集聚 70 余家企业，产值近百亿。

2. 交通情况

三、产品设计与硬件配置

1. 空间规划

2. 专业技术标准

空调系统：分户 VRV 独立空调 + 新风系统，24 小时自控，按商业电价计量（0.8-1.2 元 / 度）。

环评资质：C65 研发用地 汇亚大厦，预设排污 / 废气接口，支持 GMP 车间改造。

绿色建筑：LEED 金级认证，双层 Low-E 玻璃幕墙（节能 30%+），园区绿化率 30%。

货运配置：每栋配备 2T 货梯 + 1.6T 客梯，首层荷载 2T/㎡，满足重型设备需求。

四、成本分析

1. 出租价格与运营费用

表：企业年成本测算（以 3000㎡厂房为例）

注：高新技术企业可叠加最高 30% 出租价格补贴（青浦区政策），实际成本再降 25%+。

五、产业生态与商业配套

1. 产业集群效应

龙头企业矩阵：

生物医药：宝龙药业（中药）、赛伦生物（抗蛇毒血清）、辰光医疗（医疗器械）；

产业链闭环：涵盖中药药事服务（观道科技）、制药设备（日泰医药）、供应链（九州通）。

平台赋能：

设立 “NICE— 威高联合创新中心” ，链接长三角临床资源（华山医院等）；

临港集团 + 国投先导基金 “投孵联动” ，提供从研发到量产的资金支持。

2. 商业与生活配套

园区内部：员工餐厅、共享会议室（500 人报告厅）、便利店、咖啡店；

外部资源：

商业：Costco 超市（1 公里）、在建前湾印象城 MEGA（26 万㎡商业地标）；

医疗：新虹桥国际医学中心（华山医院分院）；

教育：上海美国学校、新加坡外籍子女学校（高管子女就学）。

六、政策支持体系

1. 青浦区专项政策（2024 版）

出租价格补贴：高新技术企业享最高3 年 30% 出租价格返还；

研发奖励：

创新药临床试验：I/II/III 期分别补贴最高 200 万 / 300 万 / 500 万；

三类医疗器械注册证：非诊断试剂补贴 50 万，创新器械补贴 100 万；

规模化奖励：产值首破 2 亿 / 5 亿 / 10 亿，分别奖 5 万 / 10 万 / 50 万。

2. 园区增值服务

政策代办：专人对接生物医药产品注册、高新技术企业认定；

金融赋能：康桥产业基金优先投资入驻企业，提供种子轮到 Pre-IPO 全周期支持；

产医融合：直连华山医院临床试验资源，缩短产品上市周期 6 个月 +。

七、核心优势与选址建议

1. 项目核心竞争力

全链条稀缺性：上海罕有集 “研发 - 生产 - 临床 - 基金” 于一体的生物医药园区，企业不出园完成产业化闭环；

成本护城河：出租价格仅为张江药谷 50%，叠加政策补贴后综合成本再降 25%+；

时效优势：现房即驻（2024 年 7 月投产），规避建设期不确定性。

2. 企业适配策略

行动窗口：首批入驻企业可享 装修免租期 3-6 个月+ 定制化车间改造锁定政策。

结论：青浦生物医药新地标，全周期赋能企业爆发增长

康桥青浦生命科学园以 “长三角区位 + 全链条生态 + 成本政策双优” 构建不可替代性：

研发型企业：共享临床资源与环评资质，加速技术转化；

生产型企业：“工业上楼” 设计匹配柔性制造，降低投产门槛；

资本驱动型企业：“基金 + 基地” 模式破解融资难题。

选址建议：优先争取高标准厂房整栋资源，同步申请高新技术企业资质激活 30% 出租价格返还，把握 2025 年竣工窗口期政策红利。

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