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楼典

转眼间，中国各大顶流自持物业大业主2024年报成绩单已经发布过半，经历了3年的泪崩系列，今年楼典眼泪已经流干了，逐渐笑了出来。

今年上海整体的持有型物业表现有非常多的亮点，众多类型的项目出租价格收入创下了新高：

01

商业，多个商业收入创下历史新高

商业部分，上海奢侈品商业的出租价格表现依然一枝独秀：

除了奢侈品商业之外，上海商业2024年的亮点在于微度假、旅游商业的崛起，瑞安受益颇大。

上海新天地伴随着海外游客的复苏，出租价格收入创造了历史新高，预计2025也会继续刷新历史新高；新天地时尚II、鸿寿坊与蟠龙天地的表现也非常亮眼，蟠龙天地第一个完整开业年度，出租价格单价已经位列上海前列；上海世茂广场的出租价格收入也创下新高；陆家嘴商务区金融城配套商业出租价格也同比上涨5%。

静安大悦城依靠全新的二次元定位，出租价格收入大涨20%，创下历史新高。

郊区的10万㎡级大型区域购物中心表现整体稳定，出租价格稳步提升，龙湖的几个代表性天街项目出租价格收入均创下历史新高。

但城市中心的大型中端商业整体表现一般，指标性的瑞虹天地（-3%）、虹桥天街（-8%）、陆家嘴商务区L+Mall(-5%)、大宁久光(-5%）、新世界城（-5%），收入全线下跌。

城市中心大型中端购物中心收入下滑变相反映了去年上海整体零售总额的下滑的情况，以及城市中心中产阶级家庭对于对于收入预期的谨慎。

02

综合体：整体稳定

在综合体方面，瑞安的几个项目中，鸿寿坊表现突出，出租价格大涨290%，随着办公楼入驻率升高，2025年的表现应该也会不错。

上海利园2024年在办公、商业尚未全部入驻的情况下取得7300万出租价格收入 上海时代金融中心，2025年有望有大幅度提升。

BFC黄浦外滩金融中心因为出售了数层办公楼，导致出租价格总收入下跌，但实际的办公出租价格单价依然维持在高位。

瑞安其他综合体项目企业天地5号楼、瑞安广场、虹桥天地的表现涨跌互现。

静安嘉里中心总体收入微跌8%，但浦东嘉里城收入逆势增长2%，浦东嘉里城办公部分出租率维持在99%，。

环球金融中心及恒生银行大厦给出的收入指引大跌12%，显示出小陆家嘴商务区办公市场的艰难；

上海中心大厦依靠观光和酒店的大涨，收入创下历史新高。

华润与申通合资的上海万象城依然在稳步上涨，没有受到城市中心大型商业的回调影响，这个与华润自身的商业资源与上海万象城较强的调改力度有关系。

金融街的融悦中心受到去年兴业银行整体入驻的拉动，出租价格大涨33%，但整体出租价格表现依然不理想。

恒基的名人广场和购物中心收入微涨1%，游客商业的提升弥补了办公出租价格的下滑。

03

办公楼：普跌

相比于众多商业项目创下出租价格收入历史新高，办公部分的表现依然延续普跌状态。

上海恒隆广场办公楼出租价格收入大跌9%，港汇恒隆跌6%。

少数增长的项目中，城投控股大厦、太平洋132地块与瑞虹企业天地是因为出租率的提升产生了比较明显的出租价格收入增长；恒基位于徐汇滨江的地标办公星扬西岸中心取得了2.82亿收入，今年预计也会由大幅度增长。

淮海路的成熟项目中跌幅较大的是香港广场-9%、瑞安广场-7%，整体稳定的是兰生大厦-2%、金钟广场-0%、企业天地5号楼-1%。

陆家嘴商务区集团位于前滩的几个指标办公项目收入有大幅度提升，而位于小陆家嘴商务区、竹园的成熟项目出租价格都有不同程度下滑；陆家嘴商务区越秀大厦跌7%；2024年，IFC、金茂大厦、环球金融中心出租率出租价格均有大幅度下滑，显示出浦东CBD市场的艰难。

另外古北国际财富中心二期和长宁八八的出租价格收入大幅度降低，主要是受到主力租户撤出的影响。

04

长租公寓、酒店：整体稳定

在长租公寓与酒店方面，城投旗下的宽庭长租公寓出租率表现相当优秀，出租率与出租价格稳步增长，上海大部分地区的成熟长租公寓的出租率与出租价格表现都接近，甚至超过同等区位的办公。

而针对游客的五星级酒店上海世茂康莱德酒店表现优秀，而其两座佘山度假型酒店则回落明显，主要原因是2024年开放后，大量上海本地旅客前往国外度假，而外国游客则回归上海。

最后补充一个彩蛋，东方明珠和新国际博览中心也太赚钱了。

最后最后一个补充的彩蛋。

楼典整理了下小陆家嘴商务区几个紧挨着的地标项目——上海三件套+糖葫芦+IFC在2023年仅在资产层面就取得了70亿左右的收入（仅供参考），还不算入驻在其中企业带来的几百亿税收，三件套的楼宇经济的确是成功的。

新鸿基的IFC，按照此前的投资计算，现在每年的毛收益率都接近50%，和上海恒隆广场并列为两大港资印钞机。

整体而言，历经了4年的市场颠簸，从目前公布的项目数字来看，上海大部分的业态已经走出低估，步入上升期。

*考虑到不同项目的统计口径问题及人民币港币汇率原因，新项目的出租率爬坡期会导致出租价格偏低，本文数据仅供参考

**还有数个重要大业主的2024年数据尚未公布，期待楼典下回整理分享

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