备受关注的徐汇龙华宸嘉地王项目规划方案近日公示。

作为徐汇区近十年来罕见的低容积率地块（1.59），楼典发现，宸嘉龙华项目依靠天然的地块条件与开发策略，交出了一份“满分答卷”。

项目拟建：

此外，项目配套有集中绿地和下沉式庭院，装标天花板更是上海土拍最高标准——7000元/㎡精装。

该地块占地使用面积21883㎡，容积率1.59，计容建面34778㎡，地块限高60米。

位于原龙华中学地点，龙华烈士陵园西侧，徐汇区徐家汇体育公园南侧，属于徐汇内中环之间保利浦开金融中心，距离徐汇滨江也是一脚油门的距离。

因被地铁23号线穿过，地块形成天然的高低配格局，巧妙规避了轨交对居住的影响。

通过先进的抗震技术与施工方案（弘安里已经有成功案例），虽然会增加工程成本，但宸嘉将不利因素转化为优势，将西侧规划为小高层/洋房，东侧则全部打造为叠加别墅产品，最大化提升低密公寓比例，成为中环内罕见的“小高层+低密度叠加别墅”组合。

这种“物理切割”背后，是大业主对顶豪逻辑的精准拿捏：低容积率意味着更低的人口密度、更大的楼间距、更强的产品溢价能力。

从最初的建筑建筑概念可以看出，项目为了给23号线线路退界，中间规划了大片中央景观，整体东侧视线相对开阔，但整体产品类型较为单一，无法产生溢价。

徐汇目前的一手房可售资源，除了剩余几个小地块公寓项目，就是东安新村500亿地王项目，将提供约41.83万㎡的公寓。

半个月前，东安新村首幅公寓用地——徐汇区C030301单元127b-23地块协议出让给上海新枫安企业发展有限公司（上海地产集团），出让价格为83.5亿，扣除公共设施后，可售楼板价接近13.3万元/㎡，未来项目保本售价预计在17-18万元/平方米之间‌。

宸嘉发展依靠普陀长风板块的嘉佰道项目在上海豪宅市场一炮而红。

徐汇新房市场的火爆，让宸嘉有底气可以站在更高的高度做一个打破徐汇品质天花板的项目，进行产品创新。错失小米地块之后，拿下龙华地块可以说是恰逢其时。

楼典估计叠加别墅有望卖到近20万/㎡，3500万-4000万级，来平衡较高的土地价格；小高层在16万+/㎡左右，总价2000万-2500万级。

一共178套套数不多，2000万+级的大面宽小高层和3500万级拥有露台、地下室、花园的高附加值叠加产品，在徐汇是有市场的。

在较高的预期售价和装修标准之下，宸嘉在徐汇龙华地王上，有望打造一个超越长风嘉佰道的作品。

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