2025 年，办公楼市场正站在变革的十字路口，诸多因素交织影响着市场的走向。从供需格局到新兴趋势，从出租价格波动到区域发展，办公楼市场呈现出复杂而多元的态势。

一、供需格局：供应增加，需求边际改善

（一）供应：一二线城市迎来供应高峰

据世邦魏理仕（CBRE）发布的《2025 年中国房地产市场展望》，2025 年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约 640 万平方米新增供应集中放量，同比增长近七成 。一线城市中，除北京继续处于供应阶段性低谷外，2025 年其余三城的新增供应均超过 100 万平方米。

而在核心商务区，供应极为稀缺，未来三年，核心商务区累计供应仅占比一线城市供应总量约 5.5%；除上海的南京西路外，其他三座一线城市核心商务区 2025 年暂无供应计划。

六个二线城市在 2025 年的新增供应使用面积总计达 290 万平方米，同比增长 131%。其中除武汉外，其他城市的新增供应均将迎来近 5 年峰值。这表明，二线城市在办公楼市场的地位日益凸显，随着产业转移和区域经济的发展，对办公楼的需求正不断释放。

在香港地区，花旗银行发布研究报告预测，2025 年香港甲级办公楼空置率将达到 16%，较 2024 年的 13.3% 有所上升，主要由于需求持续疲弱及每年 3% 的供应增长。尽管政府宣布暂停推出商业用地，但办公楼空置率仍需时间消化。

（二）需求：消费与新质生产力成主要引擎

从需求端来看，消费与新质生产力继续成为办公楼需求扩张的两大引擎。

CBRE《2024 年中国办公楼租户调查》结果显示，38% 的受访企业计划在未来三年（2024 - 2026 年）增加办公使用面积，同比下降 4 个百分点，但略高于反馈在过去三年中增加办公使用面积的企业占比（35%）。在计划未来三年扩租的受访企业中，预计办公使用面积增幅在 10% 以内和在 10% - 30% 之间的占比分别为 46% 和 39%。

在新质生产力领域，DeepSeek 等人工智能应用的火爆，推动了相关企业端应用及硬件设备出租需求的快速增长。同时，工业机器人、集成电路等高景气行业也保持了活跃的出租需求。在消费领域，教育、医疗保健等服务消费子行业将继续扩张宏伊国际广场，而消费刺激政策的加码将进一步激发相关消费品制造企业的出租活力。

二、出租价格与空置率：出租价格承压，空置率分化

（一）出租价格：整体承压下行

2025 年办公楼市场新增供应加速，新增需求有所改善但幅度不大，而短期内降本增效仍将主导租户策略。综合以上因素，预计 2025 年出租价格将继续承压下行。在上海，核心区域的出租价格水平相对较高，且保持稳定或小幅上涨，而非核心区域的出租价格则相对较低，且受到市场竞争的影响，出租价格水平呈现企稳或微跌的趋势。这种出租价格差异使得更多企业选择向非核心区域转移，以降低办公成本。

（二）空置率：核心与非核心区域分化

核心区域的空置率相对较低，而部分非核心区域的空置率则较高。但随着新兴商务区的崛起和市场的不断调整，非核心区域的空置率也在逐步下降。以香港为例，甲级办公楼整体空置率上升，但不同区域的空置率表现也有所不同，核心商务区由于其稀缺性，空置率相对较低，而非核心区域的空置率则受到新增供应和需求结构变化的影响，面临较大压力。

三、新兴趋势：灵活出租与智能化发展

（一）灵活出租提升竞争力

企业办公愈加注重节流提效，并通过租约重新谈判来实现这一目标。一方面，出租价格下调激发部分企业对楼宇升级和扩租的潜在需求；另一方面，对于现有空间，则是更加注重布局设计效率，包括提高办公利用率和配置灵活工位。第一太平戴维斯预测，鉴于办公楼供应充沛，多数城市 2025 年将维持租户主导市场，这或将刺激更多租户由乙级楼宇向甲级楼宇的搬迁行为，促进空置使用面积去化。

为此，建议业主方提前 6 - 9 个月启动租约续签谈判，提供具有竞争力的价格和优惠条件，并且平衡与新签出租价格的差距。租户尽早考察项目，对比出租方案，优先选择带装修单元以降低前期成本。

（二）智能化管理成为标配

预计到 2025 年，约 65% 的新建办公楼将配备智能化管理系统。这些系统不仅包括人脸识别、指纹识别等基础功能，还将实现能源消耗的智能管控。以某城市为例，采用智能管理系统的办公楼平均节能率提高了约 30%。智能化管理不仅提升了办公楼的运营效率，也为租户提供了更加便捷、舒适的办公环境，成为办公楼提升竞争力的重要手段。

四、区域发展：新兴商务区崛起与去中心化

（一）新兴商务区崛起

以上海为例，近年来，上海的新兴商务区如浦东前滩、北黄浦外滩等区域，正逐步成为办公楼市场的新热点。这些区域依靠其出色的地段位置、全面的交通设施以及政府的政策支持，吸引了大量企业和投资者的目光。随着供应量的不断增长，新兴商务区的办公楼市场呈现出蓬勃发展的态势。新兴产业的发展，如金融科技、生物医药、人工智能等，对办公楼的需求也呈现出多元化的特点，新兴商务区依靠其灵活性和创新性，满足了这些企业的特殊需求。

（二）去中心化趋势明显

与新兴商务区崛起相呼应的是，办公楼市场的去中心化趋势也日益明显。核心区域的出租价格和运营成本较高，使得部分企业开始向非核心区域转移。非核心区域的出租价格相对较低，且交通、配套等设施也日益完善，满足了企业的基本需求。同时，随着城市轨道交通等配套设施的不断完善，非核心区域与核心区域的连接更加紧密，进一步推动了去中心化的发展。

2025 年办公楼市场充满挑战与机遇。企业和投资者需要密切关注市场动态，合理规划办公使用面积和选址，灵活应对市场变化。在供应增加、需求结构调整的背景下，把握新兴趋势，选择具有潜力的区域，将是在办公楼市场中的有利选择。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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