近日，一则18亿元出售上海浦发大厦的消息将凯德投资推到了舆论风口。对此，凯德投资回应称:“该消息不实！凯德对于中国市场的承诺是不变的，仍然致力于继续发展中国业务。事件起因于相关知情人士向媒体透露，凯德集团与AEW集团旗下基金近期正在就出售上海浦发大厦的项目进行磋商。根据双方协议，凯德集团和AEW将以18亿元的价格出售位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积。另称，凯德集团与AEW已与首创集团旗下公司初步谈拢该价格，18亿元的价格相当于目前凯德集团与AEW此前收购该项目所剩余的贷款。若以总价计算，此次凯德集团拟出售上海浦发大厦约70%面积的价格相当于当初收购价格的六五折。尽管这笔交易传闻目前遭到了凯德的否认。但在市场人士看来，这或许并非空穴来风。“年初凯德投资对去年业绩下行提出的主要原因是中国租金疲软和美国利率上升，不排除凯德投资向轻资产转型过程中逐步优化在中国的投资组合，进而优化其资产负债表。”公开资料显示，上海浦发大厦竣工于2002年，位于陆家嘴核心商圈，算是上海地标建筑之一。大厦占地面积约6900平方米，总建筑面积超70000平方米，楼层总数为36层，地上为写字楼、商业，地下为停车场。
该项目起初属于上海国盛集团名下，国盛集团是上海市政府重大产业项目投融资平台。2008年，国盛集团开始剥离房地产业务，最终，海航置业以14.75亿元代价买下浦发大厦项目公司100%的股权及7.21亿元的债权。2019年，凯德集团联合一家国外基金成立了合资公司，斥资27.52亿元从海航置业手中收购浦发大厦，这笔交易标志着凯德集团旗下商务办公项目首次进驻陆家嘴核心商圈。这一举措，不仅显示了凯德集团对中国市场未来发展的信心，也体现了其对中国一线城市商业地产的重视。浦发大厦不仅是上海的地标性建筑，也是中国商业地产市场的一个重要案例。海航浦发大厦REITs项目曾是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。在与凯德集团交易完成后，该项目亦是全国首单市场化退出的资产支持专项计划。实际上，凯德集团在收购浦发大厦后，发挥了其开发商背景的房地产基金优势，对项目进行了大规模改造。历时两年，经过一系列的硬件设施更新，浦发大厦成为了陆家嘴第一个进行整体改造的写字楼项目，并蜕变为一座符合甲级标准的项目。
关于此次交易，凯德集团并未回应更多信息。有业内人士表示，凯德集团之所以称此次交易为假消息，是因为标的并不是浦发大厦，而是另一处资产。但实际上，无论是出售浦发大厦还是其他资产，都表明，凯德集团确实在持续抛售中国资产。而其2024年以来的一系列抛售行为，也引起了市场的广泛关注。比如，1月27日，凯德投资旗下凯德中国信托发布公告，其已成功出售位于北京朝阳区东三环附近的凯德MALL·双井购物中心，交易价格为8.42亿元。1月31日，凯德集团再度发布公告，凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立合资公司，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，保留其余5%股权，交易总对价近24亿元人民币。10月，凯德集团又抛售国内公寓项目，旗下雅诗阁信托已同意将天津的一家服务式公寓出售给一家未透露价格的第三方。该交易预计将于2025年第2季度完成。这可能源于中国房地产市场最近几年的疲弱表现。以商办市场较为活跃的上海为例，根据仲量联行发布的数据显示，今年前三季度，上海办公写字楼市场“以价换量”特征明显，三季度写字楼租金持续下跌，其中，中央商务区租金环比下降5%，非中央商务区租金环比下降4.3%。同时，中央商务区的空置率还在进一步升高。正因为市场的疲弱表现，凯德集团的财务状况也受到拖累。2023年全年，凯德投资收入下降3.2%至27.84亿新元，现金净利下降6%至7.81亿新元，营业利润下降7%至5.68亿新元。由于投资物业重估的非现金公允价值下跌约6亿新元，凯德投资在报表上反映出的归属母公司股东的利润大幅下跌79%至1.81亿新元。虽然对于一系列抛售行为，凯德集团表示并非意味着撤资中国市场，但外界的反应和分析远比官方声明复杂。“种种迹象表明，凯德集团可能在调整其在中国的投资策略，从重资产向轻资产转型，优化资产结构，并提高资金流动性。这种调整势必会伴随资产抛售和新的投资。”一位第三方机构人士表示，随着全球经济的不确定性增加，资本的流动性和投资回报率都面临着挑战。在这种情况下，凯德集团可能需要重新评估其全球资产配置，以确保资产的流动性和风险控制。
实际上，随着一些外资收缩在中国的布局，新的资本也在抄底中国的楼市。比如根据机构的统计，今年三季度大宗交易规模超过10亿元的有4宗，其中就有2宗是外资贡献的，分别是GIC收购松江印象城48%股权，以及印尼金光家族收购星荟中心40%股权。这两大外资均来自东南亚，过去几年，东南亚家族及主权基金持续增持上海优质物业，投资规模颇为巨大。对于今年四季度以及未来市场展望，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，对房地产经济将产生强刺激作用；内外资机构重拾信心，预计四季度买家将积极储备项目、频繁出手。另外，美联储迎来第一次降息，如果外资机构资金成本进一步下降，同时考虑到国内资产处于价值洼地，未来外资有望实现回归。
来源：中国房地产报
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