2026年上半年飞速逝去，又到了楼典半年度的盘点环节。

与2025年上半年相比，伴随着新质生产力的集体爆发，上海中央商务区最火办公楼的去化数字有了非常惊人的增幅。

中央商务区前10位项目总去化超过40.2万平方米，相比于2025年的前10位17.8万平方米，大幅增长125%；

去化超过1万平方米的项目共34个，总去化使用面积超过78.8万平方米，相比于2025年19.8万平方米，巨幅增长298%。

站在商务区角度，徐汇滨江的人工智能、芯片、互联网、新零售等核心产业的全部爆发，一骑绝尘，以创纪录的半年接近40万平方米办公去化规模，位列中央商务区第一位；

北黄浦外滩紧随其后，依靠私募金融、航运、大宗、酒店等行业需求增长，整体去化规模超过10万平方米；

南京西路、陆家嘴商务区、新天地、虹桥古北、真如也全面开花，稳定去化5-10万平方米。

去化9万平方米以上项目:

徐汇万科中心三期

去化4万平方米以上项目:

太平洋新天地商业中心

晶耀虹桥（含收购）

星展银行大厦（含收购）

去化3-3.99万平方米项目:

ONE SHANGHAI

中海中心（含自用）

国盛大楼（含自用）

中垠广场（含酒店）

去化2-2.99万平方米项目:

星扬西岸中心及星瀚广场

友邦金融中心

信泰中心

保利浦开金融中心

中海慧智广场

静投中心

阿里中心·徐汇滨江（含自用）

徐汇区徐家汇中心ITC（含商务中心）

滨港中心（含商务中心）

博峰中心（含酒店）

陆家嘴商务区滨江中心（含酒店）

西岸数字谷（含关联方自用）

星云1号大厦（含收购）

去化1-1.99万平方米项目:

世纪财富广场

前滩源&前滩尚

北黄浦外滩金茂中心

源点大厦

中交滨江广场

K11 ELYSEA

吉宝静安中心

环博大厦（含自用）

静安国际中心 瑞虹企业天地

保利绿地广场（含酒店）

新岸商业中心

虹桥联合大厦

陆家嘴商务区商务广场

最火商务区

徐汇滨江

（半年去化近40万平方米）

北黄浦外滩

（半年去化超过10万平方米）

南京西路、陆家嘴商务区、新天地

虹桥古北、真如

（半年去化5-10万平方米）

(每个类别排名不分先后，统计口径为2026年新签约使用面积 友力国际大厦，包含整售、自用及商务中心，项目的数据可能会有误差，仅供参考，因为上海办公项目较多，如有遗漏项目可在最下方留言给楼典进行补充)

中央商务区最火办公楼分布

2026年上半年，从办公实际去化数字的增长来看，中央商务区办公市场的供应端和需求端风向变化非常之大，楼典整理了三重趋势：

一/

新质生产力更大规模爆发

楼典在2025年的最火办公盘点中，就注意到了上海新质生产力对于办公场地需求的大范围爆发。

2026年上半年这个趋势更加明显。

以徐汇滨江接近40万平方米的去化为例。

徐汇万科中心三期完成了约9.5万平方米的办公使用面积出租，登顶上海中央商务区2026年上半年办公市场。

徐汇万科中心三期

徐汇滨江上海人工智能实验室的落成，自用了超过10万平方米办公使用面积，与之一街之隔的中海慧智广场则定位于量子计算赛道，目前已经完成了超过40%的预租率。

上海人工智能实验室

泡泡马特、中际旭创、ARM等新质生产力代表性企业积极扩张恒基兆业的星扬西岸中心及星瀚广场；

字节跳动旗下公司也计划整栋出租西岸数字谷T4，新浪微博基金也在今年完成收购了星云1号大楼。

在各个赛道的同步企业积极扩张之下，根据楼典估算，徐汇滨江在过去完整的一年里去化超过65万平方米的办公体量，相当于3座上海中心；

徐汇滨江近5年新建的办公楼宇，几乎全数快速去化，远远超过预期，有部分办公需求甚至“外溢”到了徐汇区徐家汇与漕河泾。

徐汇滨江下一个办公供应已经是2028年前后的西岸中環E地块，市场曾经担心的供应压力，现在已经积极释放。

西岸传媒港

除了徐汇滨江区域，互联网、机器人、游戏、新零售、创新药等赛道的同步企业也在整个上海范围内积极扩张：

伴随着出租价格整体更友好，优质外资总部也在积极置换办公楼宇，从乙级或是高楼龄甲级办公楼迁入新落成超甲级办公，比较典型的案例有：

值得注意的是，优质外资总部的搬迁不一定是为了降本，许多情况下是为了追求更高的质价比。

ONE SHANGHAI

太平洋新天地商业中心

对于中小型企业而言，AI时代公司变得更轻盈；同时伴随出租价格下滑，大量乙级办公的中小租户选择升级进入甲级办公，所以可以看到传统的联办或是商务中心也积极转型服务于中小客户的高品质带很好的装修办公市场，运营商持续通过以轻资产为主的模式快速扩张。

对于楼宇而言，带很好的装修办公产品从“选配”变成了“必备”，通过第三方运营商可以更好服务中小型租户，而将主要精力对准500平以上的中大型租户。

对于中大型租户的服务，上海的项目规模成体系的办公运营商集体给出了生态营造的概念，除了精装修之外，拓展链接政府、投融资、路演、服务配套的全服务链条:

二/

存量办公大批量改造为酒店及长租公寓

2026年上半年，中央商务区办公去化如此惊人的背后的一大推手，除了新质生产力之外，就是酒店及长租公寓需求。

2025年底上海对于商办楼宇更新，上海推出了多项举措，线上，依托“上海市城市更新信息系统”搭建了存量商办楼宇“一站式”服务平台；线下，16个区的政务服务中心都设立了“存量商办楼宇更新”综合服务窗口，为企业提供业务咨询服务。

这个平台对原先相对模糊、一事一议的办公城市更新给出了一个相对明确路径，虽然根据市场反馈，实操上依然会有不确定性，但起码迈出了走向流程化的一步。

站在落地层面，2025年上半年上海核心区已经有大量乙级办公改造为酒店及长租公寓，而到了2026年，这个趋势也快速复制到了新落成的甲级办公楼。

楼典选取了四个办公城市更新密集落地区域——黄浦、浦东滨江、古北与北黄浦外滩，作为四个不同的画像案例。

第一种画像是黄浦。

2025年，上海的入境客流刚刚刷新了历史新高936.02万人次，而按照1-4月接近30%的同比增长速度，上海2026年的入境游客有望超过1200万人次。

而拥有新天地、黄浦外滩、南京东路、豫园的黄浦，则成为了ChinaTravel的最大受益者，游客暴增反映到了黄浦区酒店数量和价格的暴涨。

一年增加的300万客流，加入平均在上海住上3晚，相当于增加了900万个酒店房晚，折算下来每天增加接近25000个客房需求。

而这部分增量需求大部分产生在黄浦，导致黄浦区的老旧物业出现了难得一楼难求现象。

比较典型的例子有：

黄浦区特别是物业大部分是历史建筑或是老旧物业，所以改造相对两极化以经济型酒店为主，同时存在大量酒店品牌原地升级。

第二种画像是浦东滨江。

浦东滨江的楼宇相对较新，拥有大量高品质的滨江办公独栋物业，同时兼顾了旅游及差旅需求；

并且浦东滨江距离轨道交通较远，传统办公出租有一定难度，改造为酒店也顺理成章，整体办公改造规模超过10万平方米。

比较典型的例子有：

第三种画像是北黄浦外滩。

北黄浦外滩画像与浦东滨江一致，整栋办公物业较多，品质较高，江景更胜于浦东滨江，同时差旅需求也在快速增长中，以奢华酒店及高品质商务酒店为主，整体办公改造规模也超过10万平方米。

比较典型的例子有：

第四种画像是古北。

古北物业相对老旧，同时因为跨国企业较多，有非常多的外派长租高端公寓需求及差旅需求，改造的方向以长租公寓和商务酒店为主，整体办公改造规模超过13万平方米。

比较典型的例子有：

以上四个画像区域楼典列出的案例，办公改业态的体量就超过40万平方米，以全上海范围来看，规模更大，且有更多项目的城市更新流程还在审批之中。

三/

办公土地罕见10个月0供应

第三个趋势是供应端，尤其是土地一级市场供应端。

从徐汇国企2025年10月拿下华泾办公公寓混合地块，到2026年8月北黄浦外滩68街坊出让，上海土地招拍挂市场已经有10个月没有出让过任何一幅含办公土地，是上海21世纪以来的第一次。

相比于2018年1-8月，上海办公供应使用面积达到了惊人的240万平方米，已经是沧海桑田。

这当然是政府端主动降低办公供应和市场端对办公土地需求不足的双向作用。

以即将出让的北黄浦外滩68街坊为例，其原本规划近10万平方米的办公规模，降至了出让时的约1.6万平方米，同时增加了酒店、商业、公寓等业态，打造垂直城市。

此外上海还有大量办公土地规划整体改造为公寓，并进行出让：

还有已经出让的办公用地，收回更改规划再重新出让为公寓的案例：

甚至还有已经开工的办公项目，如金鼎天地、金桥元中心二期，直接完成地下室后暂缓建设。

除了金鼎天地之外，去年开始金色中环沿线国企存量已立项，但未开工项目已经全部停工\暂缓，大大降低了未来办公供应。

四/

中央商务区最困难的时候已经过去，但...

虽然在市场和政府的自救上，中央商务区市场依靠自身的固有优势已经好转，度过了最困难的周期，但这种好转也是非常分化的：

这些区域的办公项目也难以进行用途转换而盘活。

雪上加霜的是，上海从2024年开始的供应大部分处于非中央商务区，且2024-2028年恰好是非中央商务区项目集中入市的阶段。

许多非中央商务区的子版块会陷入到无效供应处境，类似于天津的滨海新区。

楼典在2023年五大新城规划出炉的时候发过这篇文章，

当时质疑的点在于，在嘉定新城过去十余年开发历程中，仍然有许多商办项目尚未盘活的情况下，继续在没有现状轨道交通的远香湖打造中央活动区是十分不符合市场需求的。

时至今日，一家正常运营的企业会在一个没有配套、没有轨道交通的地方办公么？如何招揽人才？如何给人才提供生活所需？

答案一定是否定的，事实上伴随着中央商务区的出租价格下跌，五大新城规划发布后，其新规划的中央活动区几乎没有成功落地的地标综合体项目。

远香湖中央活动区

在同一个板块内，专业运营商与非专业运营商的也会有天差地别的距离。

楼典上周在和朋友探讨他们项目所在的虹桥商务区核心区。

最核心地点的由瑞安及万科两个成体系运营商运营的项目，出租价格比附近非专业运营商或是小业主所持有的项目高出30%-150%，出租率普遍高出20-50%。

两者叠加之下，几乎相邻地点的几个项目，资产运营表现差距可达到数倍。

同时，虹桥商务区本身的规划设计、后续的运营均存在缺失。

叠加非专业运营商的决策者往往会以价格或是非市场化手段争抢客户，会让项目本身专业一线运营员工流失，最终劣币驱逐良币，陷入到无下限的恶性竞争， 影响项目的实景运营水平，最终导致项目或是整个商务区失去竞争力。

相比于大部分非中央商务区的无解，中央商务区的处境会相对从容。

中央商务区的优势在于，土地本身稀缺，整体供应量有限；同时市场盘活的途径较多，无论是改造为酒店、长租、医院，均可以解决部分的问题。

上海三个中央商务区子市场在过去30多年时间中，有三波供应高峰，每次的供应高峰都遇到一次世界级的危机。

我们正在经历的第三波的供应高峰从2016年开始，到2027年结束。

持续12年的供应大潮，上海中央商务区建成规模超过2000万平方米的甲级办公楼，非中央商务区建成规模3700万平方米以上的甲级办公楼或是研发办公楼，合计接近6000万平方米的办公楼，可供500-600万人办公。

但实际上，上海的常住人口，在这十二年时间里几乎没有增长。

严重的供需失衡，让这一轮的市场体感降至了谷底。

不过伴随着核心区办公土地供应逐渐归零，2025-2032年，上海中央商务区的办公供应逐年下降，尤其是以陆家嘴商务区、新天地、南京西路、静安、虹桥、徐汇区徐家汇为代表的传统中央CBD供应更是快速下降，2029年，仅会有一个项目入市。

在2025年达到供需平衡后，2026年随着大量存量和新落成项目的改变性质，供需关系已经加速反转。

从本质上而言，无论对比纽约、伦敦或是新加坡、东京，上海对于配套成熟办公场地的新需求是活跃的，每年也会不断涌现新的经济活力，这也反映到了今年上海中央商务区以及张江这样核心园区的惊人去化数字，上海办公市场的主要问题集中在供应端的错配，而不是需求端。

伴随着多种措施的综合作用下，上海中央商务区已经从“量价齐跌”走入到了“量升价跌”阶段，理想中的“量价齐升”也不再虚无缥缈。

楼典在今年1月的2025年市场总结过中写过，上海办公市场目前的艰难中，也藏着孕育美好未来的种子。

这半年时间里，种子的确在慢慢发芽。

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