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春节后复工没几天，受人之托，跑了趟普陀长征和真如版块，看了两处三栋比较新的办公楼。委托的朋友是个初创团队的老板，十来人，预算卡得紧，想找个150平左右的办公室。

本来以为是常规踩盘，结果走下来，倒让我有点惊喜和意外。

2020年和2021年，我经手过两次办公室出租装修的项目。从找房、谈租约、找施工队、买家具、盯现场，到最后散味搬家，全套流程跑过两遍。那时候的逻辑很简单：毛坯或简装交付，自己找供应商设计隔断、铺地毯、刷墙，再去找供应商挑桌子椅子，折腾两三个月是最起码的。更别提一次次跑物业打交道和为了一笔笔费用跑公司内部的审批流程了，劳心又伤神。

这次看房，发现情况变了。

长征信泰中心办公楼外景

第一个盘，T4整栋早被某大厂端走了。T1整栋、T2和T3的低区，租给了几层起租的大公司。剩下那些零散的楼层，大业主没自己留着折腾，直接包给了两家办公室运营商。

办公室运营商A负责T2余下的楼层，办公室运营商B管T3。他们自己出钱装修、配家具、隔成大小不一的单元，再转租给中小型企业或初创团队。

如下图所示：

对大业主来说，省事了。不用跟几十上百个散客打交道，一个合同包出去，收租稳定，管理成本降下来。

对办公室运营商来说，这是一门生意。他们通常的做法是：拿出一层做共享办公，有共享的开放工位，设置大小不一的各种共享会议室，甚至还有公共休闲区域。剩下的楼层逐层装修出租。每层楼面茶水间标配是咖啡机、冰箱、微波炉。共享会议室只需要提前预约使用，无须额外费用。装修进度看出租情况，如果行情好，下一层就赶紧动起来；行情不好，就等等，灵活。

真如高尚领域共享茶水间及会客区域

而朋友的需求正好卡在这个环节——我因为没有考虑找中介，所以略麻烦一点，需要分别去找办公室运营商A和办公室运营商B聊。

聊完一圈，我算了笔账。

如果按以前的模式，150平的办公室，毛坯交付，自己装修。空置期至少两个月（这期间的出租价格是白交的），硬装加家具，20万到25万是起步价。假设租期5-6年，摊到每个月，这笔成本大概3400块。

现在“拎包入驻”的模式，这笔前期投入直接省了。不是说出租价格便宜了，而是你要算总账——月出租价格可能比同地段简装房高一点，但加上省掉的20多万装修款、两个月空置期出租价格、以及你个人跑物业、走审批流程、盯工地的精力，哪个划算 长峰中心，一目了然。

真如中海中心T5的公共区域

还有一笔账：使用面积利用率。

朋友原本的想法是，150平，隔两个独立办公室、一个会议室、一个茶水区。但看了一圈“拎包入驻”的房源，发现会议室和茶水区根本不用自己占使用面积——楼里有共享的，按需用就行。原来150平才能搞定的事，现在可能110平就够了。少租40平，一个月立省四分之一的出租价格！不香吗？

对初创团队来说，这种模式确实友好。装修没有太多个性化要求，预算谨慎，现金流比什么都重要。能省掉前期一大笔钱，能按实际需求灵活调整使用面积，能把会议室茶水间这些非核心功能“外包”给楼里，少租使用面积、少花出租价格——每一步都在帮小公司省钱省心。

大业主省了管理成本，办公室运营商赚了运营收益，小公司省了钱和时间。三方各取所需。

回来的路上我在想，所谓“拎包入住”的办公模式，说到底是市场自己长出来的解法。经济下行，办公楼多了，空置率上去了，总有人想办法把资源盘活。办公室运营商用资本和运营能力把碎片化的使用面积打包整理，小公司用合理的成本换到本该更贵的空间和服务。

希望这种全新的“三赢”思路可以带给大家一些启发吧！

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