AEGISTAR地产数据监测显示：2023—2025年上海大宗资产出售去化表现惊人，市场完成史上最彻底的一轮出清；2026年四大趋势已不可逆——民营企业只买不卖、新建商业办公大幅减量、REITs内外资发行提速、可售资产供应显著下降。

上海商办大宗市场，已从去库存周期”正式迈入“存量稀缺+金融化+自用主导”的全新周期。核心资产价值重估窗口，已全面打开。

博华广场51%股权108亿，买家： 中邮保险 & 招银国际  • 卖家： ADIA 汉斯地产

一、三年去化惊人：存量出清收官，市场底已确立

《周易》有云：“穷则变，变则通，通则久。”

过去三年，上海大宗商办市场，正是在压力中完成蜕变。

- 外资与债务型卖家集中离场，2025年外资出售规模达129亿元，占总成交约1/3，一批核心区优质资产完成换手；

- 法拍与折价交易占比提升，不良资产加速出清，市场风险充分释放；

- 成交结构持续优化，小额交易活跃、大额核心资产稳步落地，为2026年复苏筑牢根基。

古人言：“大浪淘沙，沉者为金。”

AEGISTAR判断：2025年是上海大宗市场筑底之年，2026年正式进入企稳回升通道。

1 月，山东家族通过中港汇・黄浦交易，入局打浦桥最高地标；

2 月，大家保险以 10% 持股参与新天地企业天地 5 号楼交易，该项目完成境外转境内股权结构调整，以此降低利息开支，瑞安房地产与宏利人寿小幅稀释股权并引入大家保险为优先级合伙人，此项目此前历经瑞安出售、瑞安联合宏利人寿回购大部分股权的过程；

春节前后，上海核心 CBD 仍有多个地标办公楼交易推动，含陆家嘴商务区区域2 座大楼、新天地 1 座大楼，总交易额近 80 亿即将落定！

的买家类型多元，涵盖广东地产家族、香港百年家族企业及世界 500 强科技企业。

民企，保险，国企行为逆转：只买不卖，自用+配置双驱动

市场最震撼的变化，是民营企业从“甩卖求生”转向“国企、保险只买不卖”。

《史记》有言：“善战者，因其势而利导之。”

民企、国企、保险的购买选择，正是对市场趋势最真实的回应。

- 现金流修复与信心回升，优质民企，国企，保险转向核心区整栋办公、商业物业收购，自用为体、配置为用；

- 外地实力民企、科创与金融企业加速在沪落址，锁定稀缺物业，不再抛售存量资产；

- 内资买家占比逼近97%，民企与国企，保险共同托底市场，成为稳定器。

这标志着：地产公司资产负债表修复完成，部分企业从“降杠杆”转向“转型扩版图”。市场信心正在加速归来。

三、供应端骤缩：新建商办减量，可售资产稀缺

AEGISTAR数据印证：上海商业办公新增建设显著减少，供应进入“低增长时代”。

正所谓：“物以稀为贵，业以精为上。”

- 商办用地供应大幅下调，新开工与竣工同步放缓，未来2—3年入市量维持低位；

- 大业主转向存量改造与城市更新，增量开发退潮、存量运营成为主流；

- 可售大宗资产挂牌量持续下滑，优质标的“一房难求”，议价权正式向业主转移，供需格局开始逆转：从资产供过于求”转向“供应减少资产核心价值回升。

四、REITs全面加速：金融化退出，资产出售提速

2026年，堪称上海商业不动产REITs爆发元年，内外资同步发力。

《货殖列传》道：“无财作力，少有斗智，既饶争时。”

REITs正是当下不动产最大的“时”。

- 商业办公、商场、酒店、保租房REITs批量申报与发行，打通**“持有—运营—退出”**完整闭环；

- 国企、平台公司、外资机构通过REITs实现资产出表、回笼资金，带动存量资产高效流转；

- 长期资金入场，定价更趋理性上海商城 ，稳定现金流资产迎来估值修复。

REITs不是“分流资金”，而是激活存量、做大市场、重构估值的核心引擎。

五、2026年市场展望：稀缺为王，长期价值回归

基于AEGISTAR数据模型，2026年上海大宗资产市场将呈现：

1. 成交温和回升：存量草签项目陆续交割，全年规模稳步增长；

2. 价格分化收敛：核心区稳中有升，非核心区调整到位，出租价格回报率回归合理区间；

3. 买家结构固化：民企自用、险资配置、国企收储、外资回流四大主力；

4. 退出渠道畅通：REITs+股权转让+资产包交易并行，流动性显著改善。

经历前期的资产处置后，外资策略正从“被动退出”转向“主动布局”。部分国际资本开始重新评估上海市场的长期价值，重点关注长租公寓、数据中心等具备稳定现金流与成长潜力的新经济资产。这一转变不仅为市场注入新活力，也标志着外资投资逻辑从短期套利向长期持有演进。

上海大宗资产市场，已完成历史性周期切换：

三年去化筑底、民企信心回归、新增供应收缩、REITs金融赋能。

古人云：“明者因时而变，知者随事而制。”

2026年不是简单“反弹”，而是结构性重塑的起点。

核心城市、核心地段、稳定现金流的优质资产，将成为穿越周期、对抗波动、长期增值的硬通货。

核心数据来源支持：AEGISTAR大宗地产数据监测中心。

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