城读上海 城市发展分析系列

我们房价跌跌不休之际，东京房价已经从谷底连涨13年，今年更以20%+的涨幅再创历史新高。

我们先简要回顾下东京的房价变化。

东京房价在上世纪80年代暴涨，1990年见顶，1991年泡沫破灭，开启长达十年的下跌周期；2002年触底，房价平均跌幅40-50%，部分房源跌幅能有70-80%；

触底之后又用10年时间低位震荡，交易非常冷清；

直到2013年安倍经济学开启量化宽松货币政策，楼市逐渐复苏，每年温和上涨2-4%；

2021年开始，房价开始稳步上涨，年涨约7%；而今年则迎来了20%的暴涨，现在的价格比上一轮泡沫顶峰期（1990年）上涨了40%左右。

有人认为中国楼市会重蹈日本覆辙，当然主流的看法是不会，我也认为不会。这里我们不讨论这个宏大的问题，而是来研究一个具体的事情：

东京房价连涨十余年，再创历史新高之后，房价和当下上海相比处于什么水平？

东京VS上海新房均价比较

东京的公寓，分为公寓和一户建两类，公寓价格远高于一户建。我们没有那种日本那种一户建，所以拿新建公寓价格来做比较。

本文仅探讨新房，不研究二手房价格。上海二手房品质下限很低，按均价比较结论可能会不一样。

这是日本最大房地产信息网站之一LIFULL HOME'S公布的东京23区最近新建公寓价格数据：

东京23区，使用面积约623平方公里，人口约986万。这和上海的外环内中心城区较有可比性，上海外环内约660平方公里，人口可能在1100万+。

为把东京23区房价体系的数据转换成上海可比值，我们做以下系数设置：

日元兑人民币汇率按照当时价：1 日元 ≈ 0.0462 人民币（11月3日官方汇率）

日本公寓计价使用面积是“专有使用面积”，只计算房内的使用使用面积，墙体不算，阳台也不算（阳台普遍较大）。我们这里计算实用率时，室内墙体计入，阳台算一半，实用率在72-80%之间。因此将东京的“专有使用面积”转化为我们的建筑使用面积时，按75%实用率转化。

换算成按建筑使用面积和人民币计价之后，东京23区新建公寓最便宜的区江户川均价不到4万/㎡，最贵的港区均价14.71万/㎡，23区平均价格为7.19万/㎡。

更严谨的比较，还要考虑两地不同的房屋持有成本。

上海只有部分房屋征收房产税，日本则普遍有固定资产税和都市计划税，两者合计约1.7%，但实际上评估价会远低于市场价且有各种减免，实际收取的税率在0.2-0.5%之间。

我们按0.5%来算，把未来70年要交的固定资产税和都市计划税全部按照2.5%的利率折现，相当于现在房价的16.45%。就是1000万的新房，未来70年每年要交5万税，折现到当下共164.5万。

我们把这16.45%的税费，加到东京新建公寓的价格上去，结果如下：

最便宜的区，均价约4.4万/㎡；最贵的港区，均价约17.06万/㎡；整体均价约8.34万/㎡。

注意，这是东京23区新建公寓均价情况，对应范围是上海的外环内。

我们再看下今年1-10月上海新房网签价格数据。上海在取消土拍溢价率限制，和放开新房限价之后，新房价格也在过去一年快速上涨。

上海外环内新房成交均价约12.07万/㎡，是东京23区均价（8.34万/㎡）的1.45倍。

上海全市的新房成交均价约8.21万/㎡，和东京23区均价相当。

再看下东京附近的郊县房价。

东京都市圈的神奈川、琦玉及千叶三个县，以及东京都里23区之外的市和町，就相当于上海的外环外。

今年埼玉县房价暴涨，神奈川大涨，千叶县微涨，按照上述折算方法，最新房价如下：

千叶县房价最低，约3.2万/㎡，神奈川及埼玉县房价在4-4.1万/㎡。

对比上海外环外今年新房均价约5.37万/㎡，郊环外的网签均价都达到了4.09万/㎡（实际有返佣返现等促销优惠，真实价格实际上低于网签价）。

简单归纳，东京都市圈外围的县，相当于上海的外环外，新建公寓价格和上海的郊环外处于相当的水平。

总体来看，东京都市圈1都县，当下的新建公寓均价大概是上海新房的2/3左右。

这还是东京房价在谷底基础张连续涨了12年之后的历史新高。房价泡沫破灭之后，日本房价曾经跌到多低，大家可以自行脑补。

东京VS上海新房套均总价比较

再看新房的平均使用面积和总价，两地的差距就更大了。

日本是岛国，土地极为稀缺，公寓塔楼在我们看来是真正的“鸽子笼”，平均专有使用面积只有六十多平，折算为我们的建筑使用面积大概在90平左右；

上海之前有70-90政策，要求70%的房型建面小于90平（高层100平，小高层95平，多层90平），所以出现很多百米小三房。去年开始放宽，今年土拍则取消了限制，这导致今年的户型使用面积越来越大：

外环内新房平均建面达到了146平，套均总价1759万；外环外也套均112平，套均总价约600万。

东京23区新建公寓的套均总价仅折合人民币741万，而都市圈内郊县套均总价仅三百多万。

相比日本公寓的小户型，我们的新房都极为奢侈。

不仅单价比东京贵约50%，套均使用面积也大25-55%，这导致我们在购房上的投入快超过了东京一倍。

在人均GDP与收入不及东京的情况下，我们新房市场体现如此强劲的购买力，可能的原因是：1）我们的收入差距更大，有一批人有超强购买力；2）消费理念不同，我们更愿意在买房上花钱。

东京VS上海人均GDP比较

我们再比较下两地的经济水平。

我们用东京都市圈1都3县来和上海比较。

这里有个问题需要说明，神奈川、琦玉和千叶县其实和东京都在行政上是平级关系，但通过轨交建立与东京23区的紧密联系，属于东京都市圈。这1都3县组成的东京都市圈，使用面积约1.35万平方公里，比上海大一倍，但小于北京（1.64万平方公里）。

2024年，东京都市圈1都3县，人均GDP约4.5万美金；而上海是约3万美金。

两城比较，正好是两个反过来的2/3：

论人均GDP，上海是东京都市圈的2/3；

论新房价格，东京都市圈是上海的2/3。

当然，这里东京都市圈人均GDP比上海高50%，有一定“水分”。除了奢侈品和少量消费品，东京的物价总体要比上海贵很多，比如1瓶可乐合人民币要10块钱，普通理发和人民币要150-250元。

物价的差异，也使得虽然东京在人均收入上高于上海，但实际购买力的差别并不大。如果一个上海人已经拥有自己的住房且不用还贷，其实际生活水平可能和东京差不多。但如果你要购买新房，因为上海新房单价和总价要高出东京很多，那么生活压力就要比东京大很多。

从积极的角度看，东京现在经济年增速在1%左右，而上海当下还有5%的增速。如果未来10年仍然保持年5%增速，10年复合增长63%，上海人口不变情况下人均GDP将达到约4.9万美金，预计与东京都市圈大体持平。

再考虑物价差异，届时上海的实际购买力与消费水平，会大幅超过东京。10年后这种假设兑现的话，上海的房价高于东京，是应该的。

而在当下，上海新房价格远高于东京，应该说包含着对预期的透支。

当下我们对未来预期的不确定性变大，或者说信心衰弱之后，当下的价格支撑就面临坍塌。

东京VS上海顶级豪宅比较

虽然东京新建公寓的均价比上海低，但东京的顶级豪宅价格远高于上海。

以麻布台Hills Residence B项目为例，一套95.45㎡的公寓售价高达14.5亿日元（约合人民币7000万元），单价突破60万元/㎡。麻布台之丘另一个项目Aman Residences顶层公寓单价更是高达100万/㎡，普通户型均价也在45万/㎡以上。

东京Aman Residences

而上海目前最贵的新房，均价21万/㎡，顶层最高价32万+/㎡，只是东京的一半左右。

比如这套港区六本木之丘2居室塔楼公寓，始建于2003的二手房，专有使用面积142.72㎡，折算成我们的建面大概200㎡，价格人民币5703万，再考虑交易税费和持有成本，总价超过7000万人民币，单价合人民币35万/㎡。

如果看上海人的标准，日本这些顶豪公寓的户型，根本没眼看。

当然，日本人喜欢这种超高层塔楼，不在意朝向，对户型的标准和我们不一样。我们的小高层板楼小区，在东京人看来视野局促，反而是平价货。所以也不能说我们的产品力比他们高。

东京顶豪价格奇高的一个原因，是供应量非常少，一年也就新出一两个项目。不像上海当下黄浦区、徐汇滨江、陆家嘴商务区滨江、老静安、北黄浦外滩顶豪四处开花。

深层原因，在于东京顶豪的资产属性和全世界定价权。

东京顶级公寓被视为面向全世界富豪的、兼具稀缺性与稳定性的‘金融资产’和‘避险工具’，其定价已脱离本地收入体系。而上海顶豪目前主要仍是基于国内购买力的‘高端消费品’，其未来能否实现类似的资产属性跨越，将取决于人民币资产的国际吸引力和资本市场的开放程度。

或许等上海过了顶豪集中供应期，在伴随着上海真正迈入全世界卓越城市，上海的顶豪也会面临重新定价，价格在现有基础上大幅攀升。

这其实就是现在上海顶豪依然卖的很好，而且越贵的房源越好卖的内在逻辑。

这些在世界见面世面的富豪们，很清楚上海顶豪的价值和潜力。上亿的豪宅闭眼买，你以为他们钱多烧的慌吗？其实他们精明得很。

写在最后

数据对比之下，一个清晰的“价格悖论”浮现出来：在经历了长达十三年的上涨并创下历史新高后友邦金融中心，东京都市圈的新房均价，依然仅为上海的约三分之二。

尤为值得注意的是市场的两极。对于普通购房者而言，在上海置业的门槛和压力显著高于东京。但在顶级豪宅市场，剧情却完全反转——东京的价格天花板远高于上海，这揭示了其作为成熟国际资本市场，对稀缺资产的定价权更为凌厉和集中。

简单的“贵”或“便宜”已不足以评判这两个复杂的市场。东京展示了一个成熟市场的样貌：均价合理，但顶级资产昂贵无比。上海则呈现了一个高增长潜力市场的特征：整体估值偏高，但顶豪市场相较之下仍有想象空间。

展望未来，上海高房价的“合理性”，最终将取决于持续高增长能否兑现：上海能否用持续的经济快速增长，在未来十年内填平与东京在人均GDP和实际购买力上的差距。

这既是一场关于国运的豪赌，也是悬在每一位市场参与者心中的终极问题。

对此，你怎么看？

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