聊下上海虹桥国际商务区的商业，你肯定去过，虹桥火车站+虹桥机场+国家会展中心+各大总部基地（曾经聚集了众多房企），还有瑞安虹桥新天地、龙湖虹桥天街、……

如果把他们归类的话，可以是TOD型商业（交通枢纽商业），同时又带有典型的商务区商业性质，属于难度特别大的项目。

从2009年虹桥商务区规划方案正式提出到2015年12月核心区内首个商场+办公瑞安虹桥天地开业，至今已经10年有余。其间区域整体规划、产业、商业、环境等等都发生了巨大变化，本篇仅聚焦区域内的代表商业项目（瑞安虹桥新天地、HOBO地下商业街、龙湖虹桥天街、丽宝乐园，以及其他相关商业），看看他们的浮沉过往，从中或许有些让你意外的启发。

1、交通枢纽特性

虹桥交通枢纽包含了虹桥机场、虹桥火车站、长途客运站，以及轨道交通2/17/10号等通达性好网络，2024年日均客流量119.74万人次。

围绕虹桥枢纽还串联了崧泽高架、嘉闵高架，能够便捷接入外环高速、沪常高速、沈海高速、沪渝高速，连接上海城市中心及长三角地区，这也为这一区域带来了巨量车流。

同时以虹桥枢纽为中心的虹桥国际商务区陆续开发了大量的商办、会展、酒店物业，他们也与这一交通中心建立了地下、地上、空中的立体连接通道。共同织就了一张繁复交通网。

好处毋容置疑，只是落到商业项目的视角，却出现了问题：

一是，片区的封闭性很强，虹桥机场、火车站基本隔绝了东片区居民的到达，嘉闵高架、北横泾，一定程度阻断了西侧居民的到达（过去若干年西侧的居民数量相当有限），北侧、南侧同样存在这种情况。

片区的另一个问题是商办类物业配比太高了，公寓居民数量很有限，即便到今天为止，这个片区居民数量也不足8万人（新虹街道）。

二是，对于此类交通枢纽，大多数人的状态都是：急吼吼赶车/飞机而去，然后归心似箭匆匆而回，不太会给自己留太多时间在那里闲逛。可能还有一种固化的心态：这里鱼龙混杂，不安全，东西也贵！

典型场景就是，大量旅客到站后直接乘出租车、地铁走了，少量时间富余或是目的性旅客会推着行李箱溜达到最近的商业虹桥天地，这过程本身就是一场考验，可能至少要花费5-10分钟才能到地方。

由此导致距离最近的商业得益最多，远的商业基本是享受不到这种红利的。

三是，虹桥枢纽本身尺度巨大，地上、地下交通也特别复杂，即便我这种方向感很好的人，到了这片也老是有点晕。

地面层更大的问题则是每逢节假日，客流量实在是太大，无论开车还是打车都非常不容易，因此，一般你也不会想着特意去那里，凡是去这块的客群是典型的目的型。

还有就是这个区域的道路停车管制，即便你住附近你想骑自行车/电动车过去也不太容易，很多路段是不让你随意停车的，你必须停到规定的停车点去。

由此这个片区内商业消费者组成：

1、时间富余型游客及特定目的性商旅客，他们可能是吃饭、购物、休闲、住店；

2、附近居民及远距离开车到来客群，吃饭、遛娃、宴请或其他。

3、商务区的打工人客群，这是片区的餐饮、休闲消费主力，这部分客群的消费会集中于工作日的中午、晚上。

2、虹桥新天地

瑞安虹桥天地总建使用面积38万㎡，分为北区、南区两部分，北区主体为办公产品，配套少量商业-新天地。南区主体为商业，包含一栋约11万平米的购物中心和1.5万平米的演艺中心。地下B1层商业与虹桥枢纽地下通道相连。

项目2011年开始建设，2015年12月开业，初期主要针对商旅类客群及附近亲子家庭。当时的主力租户包含英皇电影院、无印良品、H&M、GAP、大食代、御宝餐厅、言几又等。

上一组当时的照片（2016年2月）感受下艰难，当时商业部分的出租率仅为69%，为了引流项目做了许多运营方面的创举：

一是，针对游客做服务创新，把值机大厅放到了一层，并提供行李寄存，快递，机场巴士接驳车等多项配套服务；

二是，针对西区亲子家庭做各类企划活动、营销，打造项目原创IP--八达（下图最后），这个大家应该都有印象；

详细情况见这篇（虹桥天地的详细记录还是要看商业咔老师的系列文章）：

后面随着片区的成熟度越来越高，虹桥天地继续深化亲子家庭定位，品牌数量持续提高至200+，零售占比也大幅增加，品牌级次也已经提升到之禾、哈吉斯、冠军 这一档了；

当然客流量也越来越好，值机厅也成为过去了。那时经常出差，我每次都是匆匆而过，印象深的只剩言几又书店，以及带小孩去那边看羊驼。毕竟离家还是有点距离，去的频率不高。

到2019年，项目整体的出租率达到99%，总出租价格收入4.64亿元。当时估计没人能想到这居然是10年来的高点。

详细业态品牌，详见公号顺瓜摸藤：

（时间2020年11月）

2020年之后一些新的变化出现了：

首先，疫情防控大大影响了商旅、会展类的活动，这部分客群大幅减少；

其次，房地产深度调整导致的附近的商办客群也大受影响；临近片区的家庭客群也发生了明显的变化：原来的小孩长大了；住附近的年轻人虽然变多，但普遍开始晚婚了......

最后，附近新开业项目的不断分流，典型如南翔印象城（2020年的开业）、万科天空之城（2022年）、蟠龙古镇（2023年）、上海荟聚（2024年）等。

面对这种新的变化，虹桥天地的客群侧重点也逐步转变，更加聚焦到达上海第一站的长三角商旅客群和附近办公客群，辅以附近家庭以及目的地客群，应需而变的是项目物业优化、业态调整及营销活动。

2022年开始瑞安接手了与虹桥枢纽连接的地下通道部分商业（见下图，图源：商业咔），在对其进行重新定位包装后，呈现了一个意料之外的地下商业--HUBO。

这块是外地旅客到达虹桥最先能触达的地方瑞丽大厦，因此一方面要吸引过境游客产生兴趣，停留下来；另一方面其业态还要与自身的业态有一定区隔、联系。

最早入驻的是只二透明仓（奢侈品二手寄卖）、左右艺术超市、UNPOP STORE等，商旅客伴手礼类型的商品。没想其经营情况居然相当不错，后续又陆续入住了多抓鱼循环商店、casuca 生活家居、MINIJ小吉网红家电、绿行循环商店等。如今这里已成了既有规模又有知名度的循环物品集中地以及特色品牌、活动展示地。

瑞安随后更是在此设立了一个新的服务台，为往来旅客提供旅游咨询、行李寄存、休憩、商场资讯等服务。

在服务客户的同时，也达成其他利益相关方的诉求，很值得钦佩。

在运营10年之际，虹桥天地也及早开始了新一轮的调整改造，最近GF层的灵感花园改造已经完成（下图2-3），使得GF层的游逛动线更加完整的同时，临近花园的一侧商户也同时拥有室内、室外的两重空间便利。更为后续的营销活动拓展了新场地。

接下来，场内的业态调整也会继续进行，B1层的新天地食集，3F的儿童业态更新以及高区的餐饮迭代。

目前场内3F儿童业态的调整还是比较大的（下图4），留下的也更偏向服务大童型，其中一部分是带孩子出行的游客，另外就是临近的少量家庭。

我的理解是商务区内做儿童本身就是无奈的举措，尤其附近的瑞安蟠龙天地有更好的条件下，这部分业态未来可能会保留很少的比例了。

借瑞安新天地品牌升级的当下，期待瑞安虹桥新天地能再次超越预期。

2024年瑞安虹桥天地办公楼+商业（可出租使用面积26.3万㎡）的出租价格收入为4.48亿，同比提升5%，整体出租率89%，同比下降3%，个中艰难跃然而出。然而瑞安已经是这一区域内，运营最好的项目了！

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

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