陆家嘴金融城东侧的崂山新村，近日公布了更新改造初步评估价格，约8万元/㎡。

如果参照东安新村的征收拆迁评估价约7.3万+实际补偿14-15万/㎡的标准推算，陆家嘴老破小的拆迁补偿标准肯定会超过15万/㎡。

然而，崂山新村的旧改方式并不是征收拆迁，而是“公益性抽户改造”。

公益性抽户，就是不拆迁原有旧房，而是内部改造，同时让部分或全部居民迁出（即“抽户”），来降低原小区的人口密度，释放出的空间用来改善厨卫设施，增加和优化活动空间等。

如果全部抽户，改造后的房屋收归国有，用作社区配套或保障性住房。

这种旧改方式与征收拆迁不同，有“三不原则”——非征收、非解困，不适用房屋征收补偿政策。也就是，没有征收拆迁中那些丰富的奖励，最终补偿标准可能适当高于评估价。

没有大拆大建，也没有暴富神话。

上海市中心旧改，方式很多，早已不是征收拆迁一种做法。

三件套后面的老破小，图源网络

上海“两旧一村”旧改的三种模式

目前，上海“两旧一村”改造主要采取以下三种实施方式：

第一种是征收拆迁。补偿通常基于市场评估价，加上各类奖励和补贴，最终补偿单价可达原房屋市场价的一倍左右。

第二种是原拆原建。针对小梁薄板结构或其它非成套公房，整个小区实施整体拆除重建，一般通过适当提高容积率兴建高层住宅，彻底实现住房成套化改造，并为每户适度增加居住面积。重建后全部居民回搬原址。全部改造费用由政府财政承担。

彭浦新村彭一小区就是典型案例。

彭一小区改造前，图片来自上观

彭一小区改造后，图片来自上观

第三种是结构改建。适用于建筑结构尚好、具备改造空间的房屋，采取贴建新楼或扩建原有建筑等方式增加使用面积，从而为每户增设独立厨卫。“抽户”模式没那么多奖励，补偿标准显著低于征收拆迁。

陆家嘴崂山新村，就是结合抽户做结构改建。

陆家嘴东扩，只是个炒作

崂山新村旧改的风吹草动，总被炒作为“陆家嘴东扩”，这次也不例外。

很简单的事，崂山新村只是结构改建，又不是征收拆迁之后建设商办或豪宅，哪来的东扩？

我们看下陆家嘴东扩完整的来龙去脉。

2005年8月，浦东改革与发展研究院完成了《关于陆家嘴CBD扩展区改造研究报告》，报告提出了陆家嘴中心区向东拓展的设想，具体范围为：东起东方路，西至浦东南路，北靠浦东大道，南与新上海商业城接壤，世纪大道斜贯其间，总占地约0.85km。

根据《圆梦陆家嘴》图示重新绘制

研究报告指出：扩展区内整个布局是老式的动迁住宅区的一个组成部分，从功能上是不完整的，更难以承载现代化的城市功能。因此，需要统一、彻底的整治改造，把所有的居民动迁出去，留下来的土地空间主要用于建设办公楼和商业服务配套设施，弥补现在陆家嘴CBD的功能不足和空间不足。

图源网络

在陆家嘴CBD东部拓展相关研究基础上，2007年陆家嘴集团组织进行了陆家嘴CBD东部扩展区的规划国际竞标，做出了完整的规划方案。

来源：《圆梦陆家嘴》

但是后来显然并没有进行整体的动迁与建设。陆家嘴集团先后对SB1和SN1地块进行了开发，建成了陆家嘴富汇大厦，浦东金融广场及陆家嘴中心商业等。原来的老旧住宅小区均保持不动。

可以这么理解：原规划的陆家嘴东扩地块上，非住宅区的地块，能开发的，已经都开发完了，剩下未动的，就是难啃的硬骨头。

硬骨头还包括SB5地块上锦江集团的天丰食品厂，在2009年还闹出一场风波。当时天丰食品厂要启动改建工程，而陆家嘴集团强调这是已获得土地使用权世纪大道A块的一部分，马上要启动拆迁和开发。

两家企业纷争的过程不得而知，但最终是天丰食品厂改建为现在的波特营创意园，目前仍在运营中。

波特营创意园实景图

总体来说，陆家嘴东扩区并不是提出概念后一直未动，而是一直在推进。只是从开发成本的角度来看，已经把好吃的肉吃掉了，留下的都是骨头。

我认为陆家嘴东扩区相当长时间内都不会实质性启动老旧住宅小区的征收拆迁和成片开发。两个原因：

第一、增加商务空间的紧迫性不够

首先，当下陆家嘴地区现有商办空间都不能满负荷运营。今年1季度，小陆家嘴办公楼空置率约12%，竹园空置率19.5%，花木空置率约10%，租金水平一直在降。

来源：高力国际

另外，陆家嘴金融城的“扩容增效”，预计可新增650万平方米国际化高品质空间，消化这些空间尚需时间，且颇为不易。

其实，这几年陆家嘴东扩及拆迁相关传言的源头，就是上海规划局对浦东新区政协七届一次会议第026 号提案的答复，提到的陆家嘴金融城“扩容增效”。

来源：浦东官网 规划局回复文件

陆家嘴金融城扩容增效，650万方空间来自三个部分：

1、花木、浦江东岸南北发展带、世纪大道东西发展轴、花木-龙阳路城市副中心、民生码头商业中心、塘桥地区中心等在待建项目，增量350万方；

2、港务大厦、麦德龙-百安居等空间的城市更新，增量80万方；

3、陆家嘴中心区功能复合的城市更新，增量220万方。陆家嘴中心区，指的是浦东南路和东昌路围合的小陆家嘴。

注意：这三个部分都不涉及陆家嘴东扩地块。

第二、住宅征收的市场可行性不够

更加现实的问题，征收这些老旧住宅，腾地再开发，这笔账现在根本算不过来。

据网络信息统计，这些小区累计约63万平米，按照徐汇东安新村15万一平的补偿计算需要945亿。象乳山新村本来容积率就2以上，增加的建筑面积有限，地腾出来又不能全部造住宅，即使新建住宅能卖20万土地出让楼板价13万，这个账都算不过来。

其实是很简单的道理，世纪大道A块早在2001年就拿地了，如果能征收拆迁，早就征收了，越到后面越拆不动。

陆家嘴集团早在1995年就拿了小陆家嘴N3地块，就是东昌新村，同样拆不动。

所以这些老旧小区的居住品质改善，只能依靠结构改建，或者美丽家园等常规的更新改造了。

至于说整个片区的更新升级，或许这个问题只能留下后人了~